Resumen del trimestre
Acapulco cerró el primer trimestre de 2026 con dos lecturas que no caben en la misma narrativa. La recuperación turística agregada se celebra en titulares oficiales con afluencia de visitantes 89.5% por arriba del año anterior y 290 hoteles operando, cifra que equivale a 82% del inventario pre-Otis. Al mismo tiempo, la Zona Diamante, el corredor premium donde Acciona, Mayan Palace y Princess Mundo Imperial concentran la apuesta institucional, operó a ocupaciones de 35.8% a 44.7% en fines de semana regulares de enero y febrero, por debajo de la Costera tradicional que promedió entre 76.3% y 89.0%. El mercado que la prensa describe como "en recuperación" y el mercado que el operador premium describe como "aún sin flujo" son el mismo lugar mirando dos curvas distintas.
Tres movimientos definen el trimestre. El primero es el regreso de Princess Mundo Imperial en marzo de 2025 con una inversión de 1,200 millones de pesos, reapertura que tardó dieciséis meses y reconvirtió la Torre Princesa de 180 habitaciones en departamentos de estancia prolongada, gesto operativo que anticipa una hibridación condo-hotel en Diamante que los datos del trimestre todavía no capturan. El segundo es la plusvalía SHF del municipio de Acapulco de Juárez, que cerró el cuarto trimestre de 2025 en 9.24% anual nominal, marca que el sector lee como confirmación de ciclo expansivo pero que descontada por inflación general arroja apreciación real cercana al 4.4%. El tercero es el ciclo de reconstrucción bifurcado: la reparación del stock existente en la Costera sigue lenta con aproximadamente 3,400 habitaciones aún fuera del mercado, mientras la construcción nueva en Diamante avanza al ritmo que el comprador institucional define, no el que el destino reclama.
El entorno macro importa de forma asimétrica. El Banco de México cerró el trimestre con tasa de referencia en 6.75% tras un recorte de 25 puntos base el 26 de marzo con votación dividida 3-2, donde Jonathan Heath y Omar Borja votaron mantener por tercer mes consecutivo. La inflación general a la primera quincena de marzo llegó a 4.63% anual y la subyacente a 4.46%, ambas pegajosas y por encima del rango objetivo. La tasa hipotecaria bancaria ponderada se mantuvo en 10.2%, sin señal de alivio para el comprador del circuito formal mexicano. A diferencia de Los Cabos, donde el circuito dominante corre en dólares y lo relevante es el T-10Y estadounidense, Acapulco es un mercado esencialmente en pesos y el canal hipotecario nacional es la única vía para quien compra sin patrimonio cash. Ese detalle cambia por completo la lectura del siguiente apartado.
Recuperación post-Otis: a dos años y medio del huracán
Octubre de 2023 definió el estado del mercado inmobiliario de Acapulco por el resto de la década. El huracán Otis tocó tierra con categoría cinco después de una intensificación explosiva de doce horas que la meteorología mundial reconoce como caso de estudio. Dañó más de 150,000 viviendas, destruyó prácticamente el inventario hotelero de la Costera y comprometió el perímetro constructivo de Diamante. En septiembre de 2024, la tormenta tropical John volvió a impactar el puerto con inundaciones que afectaron 39,941 viviendas adicionales, un recordatorio de que el ciclo hidrometeorológico no espera a la reconstrucción del anterior. El primer trimestre de 2026, décimo trimestre posterior a Otis y sexto posterior a John, es el balance parcial del proceso.
El inventario hotelero operativo se reporta en aproximadamente 290 establecimientos con poco más de 16,200 habitaciones, contra las 19,600 de inventario pre-Otis. El déficit de 3,400 habitaciones no es simétrico entre corredores: el grueso del stock recuperado corresponde a la Zona Dorada, donde la reparación del inventario legacy ha sido relativamente rápida porque es vivienda y hotelería de menor complejidad. El segmento premium de Diamante avanza más lento porque cada reapertura institucional, como la Princess en marzo de 2025, requiere procesos de remodelación integral y no una rehabilitación cosmética. El resultado observable es una ocupación promedio agregada entre 62% y 68% durante enero y febrero, con picos puntuales en Año Nuevo de 98.4% y en Semana Santa arriba de 70% en el agregado del estado, y valles claros en el corredor premium durante los fines de semana sin evento especial.
La inversión pública comprometida post-desastre tiene magnitudes declaradas que conviene separar de los flujos efectivamente ejercidos. El Plan de Reconstrucción federal de noviembre de 2023 se anunció en 61,313 millones de pesos; el Paquete "Acapulco se Transforma Contigo" de la administración Sheinbaum reporta 3,000 millones ejercidos durante 2025 y tiene 8,000 millones adicionales anunciados en obra hidráulica. El paquete federal de infraestructura turística actualizada, que el sector hotelero identifica como el flujo relevante para reabrir propiedades cerradas, corre en paralelo con inversión privada del orden de magnitud mediano. Ninguno de estos flujos basta para cerrar el hueco estructural de 3,400 habitaciones en el horizonte de doce meses, lo cual acota la velocidad máxima de recuperación del trimestre siguiente.
Acciona y la apuesta institucional por Acapulco Diamante
La señal más importante del trimestre, y la que distingue a Acapulco del resto de los destinos de playa mexicanos en este ciclo, es la consolidación de la presencia de Acciona Inmobiliaria en la Zona Diamante. La filial inmobiliaria del grupo español lleva operando en México desde 2006 con aproximadamente 900 viviendas en pipeline acumulado entre Acapulco y la Ciudad de México. Su proyecto ancla en Tres Cantos, Diamante, ofrece seis torres residenciales de veinticuatro departamentos cada una sobre un frente de playa de 275 metros, con la Fase I agotada y la Fase II en comercialización activa al cierre del trimestre. El ticket de preventa observable en comparables directos de Diamante se ubica entre 5.0 y 5.2 millones de pesos. Se trata del único proyecto institucional europeo de escala real en el catálogo nacional de destinos de playa donde la pregunta comercial relevante no es si el producto se vende, sino si la apuesta multianual del desarrollador se confirma con absorción consistente.
La pregunta operativa para un analista de mercado no es "por qué Acciona", sino "qué significa Acciona para el pricing del corredor". Un institucional europeo que comprometa una curva de comercialización de seis fases en un destino con dos eventos catastróficos recientes reconfigura la frontera del mercado cuando se mide con lentes de portfolio, no de cash-on-cash. Cuatro jugadores conforman el perímetro institucional del corredor: Acciona con su complejo residencial de Tres Cantos, Grupo Vidanta con Mayan Palace, Princess Mundo Imperial con las marcas Princess y Pierre, y el complejo residencial Tres Vidas con el golf Jack Nicklaus Signature. Juntos definen la curva observable del segmento premium. El comportamiento de absorción y pricing en esos cuatro proyectos, cuando sea visible trimestre a trimestre, será el termómetro más confiable del apetito real por Acapulco en la próxima década, más que cualquier indicador agregado de ocupación hotelera.
Acapulco Diamante
Diamante es el sub-mercado que define el futuro del puerto. Construido desde los años noventa sobre un plan maestro con vialidades propias, seguridad privada y perímetro institucional, opera como mercado efectivamente segregado del resto de Acapulco. La extracción cuantitativa del trimestre, sobre 130 listings de venta en portales de Inmuebles24 clasificados a corredor, ubica 68 de ellos en Diamante con precio mediano de 6.15 millones de pesos y precio por metro cuadrado mediano de 28,781 pesos. El perfil dominante es casa horizontal y departamento vertical bajo sobre terrenos con amenidad integrada; apenas 14 de los 68 listings reportan metros cuadrados construidos estandarizados, por lo cual el precio por metro cuadrado debe leerse como proxy, no como número cerrado.
La comparación con otros destinos de playa mexicanos sitúa a Diamante con descuento estructural. El corredor turístico premium de Los Cabos mediana 15.98 millones de pesos; Punta de Mita y la Bahía de Banderas operan en rangos superiores; Tulum costero comercializa arriba con pricing en USD. Diamante opera con descuento observable de 2.5 a 3 veces contra los comparables ultra-lujo, proporción consistente con el ciclo de reposicionamiento post-Otis. La oferta del trimestre incluye proyectos en preventa como Palm Diamante e Ikatere en rangos de ticket de 5.0-5.2 millones, y desarrollos maduros cuya ventaja competitiva es la infraestructura propia del plan maestro.
El dato que define al sub-mercado es la ocupación hotelera observada. Los reportes de monitoreo de Sectur Guerrero ubicaron a Diamante entre 35.8% y 44.7% durante fines de semana regulares del bimestre enero-febrero, contra 76.3%-89.0% de la Zona Dorada en el mismo periodo. La inversión del ranking es estructuralmente anómala: el corredor premium opera más vacío que el corredor legacy. La lectura institucional sugiere que el comprador y visitante premium aún no regresó en volumen significativo, y que la apuesta de Acciona y Princess se sostiene sobre la expectativa de que regrese antes de que el pipeline de comercialización se agote.
Acapulco Dorado y Tradicional
La Zona Dorada, con la Costera Miguel Alemán como eje, opera bajo una dinámica distinta. Los 16 listings con metraje reportado arrojan precio mediano de 7.75 millones de pesos y precio por metro cuadrado mediano de 12,977, cifra aparentemente baja que refleja inventario vertical legacy con unidades grandes de los años ochenta y noventa. La ocupación hotelera es la más alta del puerto, consistente con una demanda que combina flujo de fin de semana desde la Ciudad de México, visitante nacional de rango medio y base histórica de hoteles maduros. Es el corredor donde la reconstrucción avanza más rápido porque el inventario era más reparable y el cliente objetivo es menos exigente con la calidad de la experiencia premium. La rehabilitación del stock legacy sostiene la ocupación sin requerir nuevo desarrollo, lo cual significa que el inversionista racional en Dorada compra por flujo corriente aceptable y no por plusvalía.
Acapulco Tradicional reúne el Centro Histórico, Caleta y Caletilla y los extremos costeros de Pie de la Cuesta al oeste y Barra Vieja al este. La muestra observable de 31 listings con precio mediano de 2.45 millones de pesos describe un mercado popular-medio con precio por metro cuadrado cercano a 14,355 pesos. El perfil es vivienda horizontal con clientela local o de segunda vivienda de bajo ticket. Pie de la Cuesta y Barra Vieja aparecen con muestra insuficiente para lectura cuantitativa cerrada, apenas dos listings agregados, y un hecho del 11 de abril en Barra Vieja, con ataque comando contra cuatro personas cerrando la Semana Santa, sirve de recordatorio de que la percepción de seguridad sigue operando como factor de compra primario en estos extremos del mercado.
Precio por metro cuadrado comparativo
| Sub-mercado | Mediana precio venta | Precio/m² mediano | n listings / n con m² | Tipología dominante |
|---|---|---|---|---|
| Acapulco Diamante | $6.15M | $28,781/m² | 68 / 14 | Horizontal + vertical bajo |
| Acapulco Dorado (Costera) | $7.75M | $12,977/m² | 16 / 5 | Vertical legacy |
| Acapulco Tradicional (Centro) | $2.45M | $14,355/m² | 31 / 8 | Horizontal popular |
Fuente: extracción propia Inmuebles24 Q1 2026 vía Apify (130 listings de venta clasificados a corredor, 30 con metraje reportado estándar). El precio por metro cuadrado en Dorada debe leerse con cautela, refleja unidades grandes de inventario legacy y no pricing de preventa. El segmento primario de Diamante (Acciona, Vidanta, Princess) no está capturado en los portales porque se comercializa off-portal por broker de oficina propia; el pricing observable se complementa con comparables de preventa publicados de 5.0-5.2 millones.
Demanda calificada y perfil del comprador
El análisis de capacidad de compra requiere separar dos poblaciones que comparten espacio geográfico pero no comparten comprador. El residente local de Guerrero opera con el ingreso más bajo del cuadrante sur del país: la ENIGH 2024 registra ingreso corriente total promedio por hogar trimestral de 48,548 pesos, en el tercio inferior nacional. Ajustando el decil X del estado por factor de ingreso comprobable 0.65 debido a la alta informalidad estructural (la ENOE reporta Tasa de Informalidad Laboral 77.2% en Guerrero al tercer trimestre de 2025), el residente formal del decil X local alcanza techo de crédito bancario cercano a 1.6 millones de pesos a la tasa ponderada 10.2% y plazo estándar, monto que lo excluye por completo del segmento medio de Diamante y lo posiciona solo como comprador del segmento Tradicional de menor ticket.
El comprador relevante de Diamante es otro. Es el hogar de alto ingreso de la Ciudad de México que busca segunda residencia con acceso vehicular de tres horas y media por la Autopista del Sol, o el inversionista nacional que compra por posicionamiento patrimonial más que por flujo. Aplicando ENIGH CDMX con factor de comprobabilidad más favorable del decil X metropolitano, la capacidad de crédito del comprador formal alcanza aproximadamente 5.3 millones de pesos con los parámetros del trimestre, monto que deja a Diamante en la frontera de afordabilidad del decil metropolitano superior. El resto del volumen del corredor se cierra con patrimonio cash del decil top y con inversionistas institucionales que operan fuera del circuito hipotecario mexicano. Un stress test de 100 puntos base al alza, escenario de referencia del Devil's Advocate del panel, contrae el techo bancario del decil X CDMX en cerca de 400 mil pesos, lo cual saca al comprador apalancado marginal del segmento Diamante de forma directa.
El perfil observable del comprador activo del trimestre tiene tres componentes. El comprador de segunda vivienda tradicional, principalmente de CDMX, representa la base histórica del mercado de la Costera y Tradicional, sensible a percepción de seguridad y dependiente del estado físico de la Autopista del Sol, que registró tres eventos disruptivos mayores en el trimestre. El inversionista-comprador oportunista, atraído por precios que ve como deprimidos tras Otis, opera con tesis de recuperación a cinco años y toma posiciones en Diamante con ticket medio. El comprador institucional implícito, representado por Acciona y Grupo Vidanta, no es lector de precio corriente sino tomador de riesgo estructural multianual.
Análisis financiero: yield, cap rate y alternativas
El cálculo del cap rate turístico aplica a la condición de Acapulco como zona de playa con stock de renta vacacional y renta mediana de largo plazo. Los datos de portales arrojan cap rate bruto estimado de 3.51% para Diamante, 5.42% para Dorado y 7.35% para Tradicional, calculados sobre la mediana observada de rentas mensuales del trimestre. Aplicando el factor de costos operativos de 50% documentado para Guerrero, equivalente al default operacional con property management parcial que captura comisiones de plataforma, impuestos, mantenimiento y administración, el cap rate neto se sitúa en 1.76% para Diamante, 2.71% para Dorada y 3.68% para Tradicional.
El spread contra CETES 28 días del cierre del trimestre, referencia 6.81%, coloca a los tres sub-mercados en zona de fuga completa para el inversionista puro. Diamante neto quedó 5.05 puntos debajo de CETES, Dorado 4.10 puntos y Tradicional 3.13 puntos. Bajo la convención estándar del método, un spread inferior a menos tres puntos equivale a la desaparición del inversionista puro, quien obtiene retorno superior sin riesgo, sin administración y sin vacancia comprando instrumentos gubernamentales. Los tres sub-mercados de Acapulco cumplen esa condición de forma simultánea, lo cual significa que el mercado no cierra por yield corriente. Cierra por otra variable.
Esa otra variable es apreciación. El índice SHF Acapulco de Juárez cerró el cuarto trimestre de 2025 con alza anual de 9.24% y acumulado quinquenal de 60.17%, apreciación nominal consistente con el proceso post-Otis y el pricing floor que representa la salida del inventario legacy dañado. Descontando inflación general 4.63%, la apreciación real del trimestre es aproximadamente 4.4%. El Anuario Hipotecario 2026 de Metric Analysis no desglosa Guerrero estado de forma individual por ser Región Sureste agregada con plusvalía quinquenal promedio 67.21%, dato que deja a Guerrero aproximadamente siete puntos debajo del promedio regional, consistente con la lectura estructural de un estado con demanda doméstica limitada que se compensa con ciclo de reconstrucción.
La salud del crédito hipotecario local es limitada por diseño. Infonavit reporta 1,888 viviendas contratadas en Guerrero durante 2024 y meta de 5,601 adicionales para 2025, escala que evidencia que el canal institucional ni sostiene el segmento popular ni alimenta el segmento medio-alto. El programa Vivienda para el Bienestar firmó convenio con el estado en marzo de 2025 con meta sexenal de 50,000 viviendas entre Infonavit, Conavi e Insus, de las cuales el avance proyectado al bienio 2025-2026 es aproximadamente 11,981 unidades, equivalente a 24% del compromiso sexenal. Conavi opera trece predios sumando 42.7 hectáreas con 4,492 unidades en pipeline y 2,986 activas en construcción. El hueco estructural entre lo que el canal público alcanza y lo que el mercado local formal requiere es grande y conocido.
Perspectiva Q2 2026
01 · La apuesta institucional corre sobre tesis de apreciación, no de yield
Cap rate neto Diamante 1.76% con spread contra CETES de -5.05 puntos; SHF Acapulco +9.24% anual nominal, +60.17% quinquenal acumulado, +4.4% real descontando inflación. Fuente: extracción propia portales + SHF Q4 2025 + Banxico CETES.
El trimestre combinó tasa Banxico en 6.75% con recorte dividido 3-2, inflación pegajosa arriba del objetivo, tasa hipotecaria bancaria en 10.2% sin alivio, y comprador de Diamante dependiente de capital patrimonial de CDMX no apalancado.
La apreciación nominal sostenida de Acapulco es el driver único del cierre del inversionista premium desde el evento Otis. Sin ella, el cálculo del comprador racional se rompe de forma inmediata.
Acciona, Vidanta y Princess construyen sobre expectativa de que la apreciación quinquenal se sostenga entre 10% y 15% anual durante los siguientes cinco trimestres, plazo que recupera el carrying cost del pipeline y permite cierre de fases adicionales. Si la apreciación se modera a 3% o 4% antes de que el flujo turístico premium regrese, el modelo entra en estrés.
El desarrollador mediano que compite en Diamante con ticket de 5 a 6 millones debe proteger margen para un escenario donde SHF se modere a la mitad. El cierre por preventa domina al cierre por inventario terminado. El efecto Acciona es ancla, no rescate del segmento entero.
02 · La reconstrucción de la Costera consolida a Dorado como el corredor operativo del trimestre
Ocupación hotelera Zona Dorada entre 76.3% y 89.0% en el bimestre enero-febrero, contra 35.8%-44.7% en Diamante en el mismo periodo. Fuente: monitoreo Sectur Guerrero.
La Zona Dorada tiene el inventario legacy más rápidamente reparable, el ticket comercial más accesible y el cliente menos exigente, lo cual explica la velocidad de recuperación del corredor.
La inversión de jerarquía entre Dorado y Diamante es un fenómeno trimestral anómalo, pero desde Otis se ha mantenido en todos los trimestres para los que hay datos granulares. No es ruido.
El mercado operativo real del primer trimestre de 2026 ocurre en la Costera, mientras Diamante funciona como bet multianual de la apuesta institucional. Los desarrolladores que necesitan flujo corriente de venta encuentran tracción comercial más viable en la Zona Dorada que en Diamante.
El desarrollador de medio-alto ticket con necesidad de absorción rápida debe considerar rehabilitación de activos Costera antes que desarrollo nuevo en Diamante, al menos durante el ciclo 2026.
03 · El comprador CDMX es monopolio de demanda premium y su concentración es riesgo no modelado
Split nacional-internacional del aeropuerto ACA del trimestre 90.8% doméstico, 9.2% internacional, sobre 191,913 pasajeros totales con crecimiento anual 5.2%. Fuente: reporte OMA marzo 2026.
Acapulco es estructuralmente el destino de playa mexicano más doméstico del catálogo. Los Cabos captura 54% de internacional, Puerto Vallarta alrededor de 60%, Cancún por encima del 70%. Acapulco compite por weekend traveler mexicano, no por turista internacional.
La base de comprador premium depende casi monopólicamente del origen CDMX, conectado por una sola arteria de alta velocidad con tres disrupciones documentadas en el trimestre.
La concentración del comprador en un solo origen geográfico es un factor de riesgo estructural que el mercado trata como dato pero que el análisis de portfolio tipificaría como concentración de origen no diversificada. Un evento económico adverso en la base de clientes de la Ciudad de México, un deterioro de la Autopista del Sol, o un ciclo de gasto doméstico restringido afecta al mercado entero de forma directa.
Diversificar el origen del comprador es la respuesta estructural, no un pitch de marketing. Aerolíneas adicionales, rutas desde Monterrey recién reactivadas en noviembre de 2025 y gestión pendiente con Cancún y Querétaro, son palancas reales del mercado.
04 · El tail risk hidrometeorológico de 2026 está mal pricing-eado por el mercado
Tres eventos catastróficos en treinta meses: Otis octubre 2023 categoría cinco, tormenta tropical John septiembre 2024 con 39,941 viviendas afectadas, sismo del 2 de enero de 2026 con disrupción de Autopista del Sol. Fuente: prensa consolidada + protocolos Protección Civil.
El pronóstico CSU de la temporada de huracanes 2026 para el Atlántico se publicó el 9 de abril anticipando actividad debajo del promedio por condición El Niño moderado a fuerte, condición que sistemáticamente se asocia con actividad por arriba del promedio en el Pacífico Oriental, cuenca directamente aplicable a Guerrero. NOAA Pacífico publicará su pronóstico entre el 20 y 25 de mayo.
Otis era un outlier estadístico en series históricas de veinte años de Pacífico mexicano. La frecuencia de eventos severos recientes sugiere que ese estatus de outlier debe revisarse y que el modelo de riesgo subjetivo de los compradores descuenta el escenario con menor frecuencia de la que los datos recientes justifican.
Si NOAA confirma en mayo una temporada Pacífico activa por El Niño, la ventana comercial del tercer trimestre se contrae y las absorciones de los trimestres finales de 2026 quedan expuestas a cancelaciones y aplazamientos más allá del promedio. Los desarrollos en fase de preventa son los más vulnerables.
El seguro de pérdida de ingreso operativo, la cláusula de fuerza mayor en contratos de preventa y la reserva de contingencia de construcción no son gastos suntuarios en 2026, son cubiertas obligatorias del balance del proyecto.
El hallazgo del trimestre
La jerarquía natural del mercado de Acapulco está invertida. Diamante, el corredor premium donde el capital institucional acumula su apuesta multianual, opera con la mitad del flujo turístico de la Zona Dorada legacy, con cap rate neto cinco puntos debajo de CETES y con comprador concentrado en la Ciudad de México vía una sola arteria de tres horas y media. Dorada, la Costera tradicional construida en los sesenta y setenta, recupera ocupación más rápido porque tiene ticket menor, cliente menos exigente y stock más reparable. Acciona no construye en Diamante porque Diamante funcione hoy. Construye porque apuesta a que Diamante funcione en 2029, 2030 y 2031. Esa distinción, que el titular oficial de la recuperación turística al 82% oculta sistemáticamente, es la única que realmente importa para decidir si un desarrollador de escala mediana entra al corredor o pasa de largo. La respuesta honesta del trimestre es que Acapulco es hoy un mercado de tesis, no de tracción. El capital que compre tesis necesita paciencia de institucional. El capital que necesite tracción tendrá que buscarla en la Zona Dorada o en otra plaza.
Qué monitorear en Q2 2026
- Pronóstico NOAA Pacífico Oriental 2026, publicación prevista 20-25 de mayo. Escenario arriba del promedio activa exposición directa al tail risk post-Otis.
- Ocupación Zona Diamante mensual, divergencia contra Zona Dorada. Una compresión del gap señala regreso del comprador premium; una ampliación confirma la hipótesis del mercado bifurcado.
- Absorción de fases del complejo residencial de Acciona en Diamante y comparables institucionales. Termómetro independiente del apetito real por Diamante.
- SHF Acapulco municipio Q1 2026 con publicación prevista junio. Moderación de apreciación anual por debajo de 7% sería señal temprana de estrés del modelo por plusvalía.
- Tráfico aeropuerto ACA abril-mayo 2026 y activación de rutas pendientes desde Cancún y Querétaro. El fin del monopolio CDMX del origen del comprador es el driver estructural a observar.
- Homicidios dolosos Acapulco municipio y encuestas ENVIPE del primer cuatrimestre 2026. La percepción de seguridad sigue operando como factor de compra primario.
Foto del momento
| Indicador | Valor | Observación |
|---|---|---|
| Inventario hotelero operativo | 290 hoteles / 16,200 habs | 82-86% recuperación vs pre-Otis |
| Habitaciones aún fuera del mercado | ~3,400 | Concentradas en Diamante premium |
| Ocupación hotelera Dorado | 76.3-89.0% | Bimestre ene-feb |
| Ocupación hotelera Diamante | 35.8-44.7% | Fines de semana regulares |
| Afluencia turística anual 2025 vs 2024 | +89.5% | Base comprimida post-Otis |
| Mediana venta Diamante | $6.15M MXN | n=68 listings |
| Mediana venta Dorado | $7.75M MXN | n=16 listings |
| Mediana venta Tradicional | $2.45M MXN | n=31 listings |
| Precio/m² Diamante | $28,781/m² | n_m²=14, proxy frágil |
| Cap rate bruto Diamante | 3.51% | Venta vs renta mediana |
| Cap rate neto Diamante (factor 50%) | 1.76% | Spread vs CETES -5.05 pts |
| Cap rate neto Dorado | 2.71% | Spread vs CETES -4.10 pts |
| Cap rate neto Tradicional | 3.68% | Spread vs CETES -3.13 pts |
| SHF Acapulco municipio Q4 2025 | +9.24% A/A | +60.17% 5Y acumulado |
| Plusvalía real descontando inflación | +4.4% anual | Inflación 4.63% |
| Banxico tasa referencia Q1 2026 | 6.75% | Recorte 25 pb, voto 3-2 |
| CETES 28d 26-mar-2026 | 6.81% | Benchmark nacional |
| Inflación 1q-mar 2026 | 4.63% / 4.46% sub | Pegajosa arriba objetivo |
| Tasa hipotecaria bancaria Q1 2026 | 10.2% | Circuito formal nacional |
| Aeropuerto ACA Q1 2026 | 191,913 pax (+5.2%) | 90.8% doméstico |
| Split nacional/internacional ACA | 90.8% / 9.2% | Más doméstico del catálogo |
| Afectación tormenta John sept 2024 | 39,941 viviendas | Daño incremental post-Otis |
| ENVIPE percepción inseguridad Acapulco | 80.9% | Ranking top nacional |
| Infonavit Guerrero 2024 | 1,888 viviendas | Meta 2025: 5,601 |
| Vivienda Bienestar Guerrero meta sexenal | 50,000 uds | 24% avance proyectado bienio |
Esta tabla es la única re-exposición estructurada de datos del reporte. Los valores aquí listados fueron citados una vez en contexto primario dentro del cuerpo.
Nota metodológica
Este reporte se produjo con triangulación de señales públicas. La lectura del mercado inmobiliario de Acapulco combina: extracción propia de portales Inmuebles24 del primer trimestre de 2026 vía Apify con 206 listings clasificados a corredor (130 venta, 76 renta), índice SHF oficial municipal Q4 2025 con serie 5Y, ocupación hotelera y afluencia turística monitoreo Sectur Guerrero bimestre enero-febrero 2026 y operativo Semana Santa, reporte oficial OMA marzo 2026 para tráfico del aeropuerto ACA, reportes federales del Plan de Reconstrucción post-Otis y del Paquete "Acapulco se Transforma" ejercido 2025, estadísticas Infonavit Guerrero 2024-2025 y convenio sexenal Vivienda para el Bienestar 2025, CCSPJP 2024 ranking de violencia y ENVIPE 2024 percepción de inseguridad, Banxico SIE para tasas de referencia y CETES, INEGI ENIGH 2024 para ingreso y ENOE Q3 2025 para informalidad, Censo 2020 para estructura demográfica, Anuario Hipotecario 2026 de Metric Analysis para plusvalía regional, y cálculos propios del proyecto para capacidad de crédito y cap rate turístico con los frameworks del panel interno.
Valores macro Q1 2026: Banxico 6.75%, inflación general 4.63%, subyacente 4.46%, tasa hipotecaria bancaria ponderada 10.2%, FIX cierre Q1 $18.0667 MXN/USD, CETES 28 días 6.81%, T-10Y USA 4.30%. El factor de costos operativos de 50% aplicado al cap rate turístico corresponde al default de Guerrero documentado en el método del proyecto y captura comisión de plataforma, ISR e IVA efectivos, impuesto local sobre hospedaje, property management parcial, mantenimiento mensual, limpieza entre estancias y reparaciones anuales.
Panel de análisis: Chief Economist (framework Heath / Banxico), Real Estate Economist (framework Iracheta / Lincoln Institute), CRE Financial Analyst (framework Serrano / BBVA Research), Urban Demographer (framework Salazar / Colmex) y Devil's Advocate (framework Siller / red team). Integración por Chief Analyst. El proceso interno incluye worksheet de cobertura por analista, coverage audit independiente y quality gate antes de publicación.
Limitaciones del trimestre: el INBAPREVI Banorte de marzo 2026 no cubre Guerrero con muestra representativa, por lo cual el monitoreo mensual de precio de lista estatal opera como gap estructural permanente y se sustituye con el índice SHF oficial trimestral. El Anuario Hipotecario 2026 agrega Guerrero dentro de la Región Sureste sin desglose individual. El segmento primario institucional de Diamante (complejos residenciales de Acciona, Mayan Palace, Princess Mundo Imperial) no está capturado en portales porque se comercializa off-portal; el pricing observable se complementa con preventas publicadas de proyectos comparables. Solo 30 de los 130 listings de venta reportan metros cuadrados estandarizados, por lo cual el precio por metro cuadrado debe leerse como proxy y no como número cerrado; próxima iteración requiere scraping granular por URL. La ocupación hotelera desagregada por corredor proviene de monitoreo Sectur Guerrero con reporte diario, no del DataTur mensual oficial que publica con rezago; la serie oficial del trimestre se validará en mayo. El pronóstico NOAA de la temporada Pacífico Oriental 2026 no estaba publicado al cierre del reporte y su publicación prevista para el 20-25 de mayo es el evento más relevante del inicio del siguiente trimestre.
Próximo reporte: Q2 2026, con publicación prevista en julio 2026.
