Resumen del trimestre
La producción automotriz de Puebla cerró el primer trimestre de 2026 en 136,172 unidades, un crecimiento anual de 55.6 por ciento. Volkswagen aportó 99,706 unidades con alza de 54 por ciento y Audi 36,466 con 61 por ciento. El dato es el mejor arranque de año de la industria automotriz poblana en diez años. En paralelo, el empleo formal IMSS del estado cerró marzo en 659,282 puestos, todavía 0.9 por ciento por debajo del nivel de marzo de 2025 con neto trimestral de apenas 3,974 plazas, la inversión extranjera directa recibida en 2025 se desplomó 62.8 por ciento a 1,330 millones de dólares con solo 2.8 por ciento correspondiente a nueva inversión, la inflación poblana a la primera quincena de marzo saltó a 4.86 por ciento anual, el segundo mayor alza quincenal del país, y el ITAEE del tercer trimestre de 2025 marcó una contracción trimestral de 0.4 por ciento con secundarias en menos 7.3 por ciento. Cuatro señales estructurales apuntando en dirección opuesta al rebote industrial.
El fondo macro nacional pone la presión en contexto. Banxico cerró el trimestre con la tasa de referencia en 6.75 por ciento tras el recorte de 25 puntos base del 26 de marzo, aprobado con votación 3 a 2 y con Jonathan Heath y Omar Borja en la disidencia hawkish. La inflación general anual del primer corte de marzo se ubicó en 4.63 por ciento, 86 puntos base arriba del primer corte de enero, y la subyacente quedó pegada en 4.46 por ciento. La tasa hipotecaria bancaria operativa en Puebla se ubica en 10.2 a 10.5 por ciento nominal, lo cual deja la tasa real ex ante del crédito residencial en 6.0 puntos porcentuales reales. Es el nivel más alto de tasa hipotecaria real ex ante que ha enfrentado un comprador poblano en una década.
Sobre esa base, la extracción de Inmuebles24 del 14 de abril de 2026 devolvió 680 listings de venta normalizados y 290 de renta, distribuidos entre seis sub-mercados. Lo que los datos muestran cuando se leen en conjunto es un mercado con dos dinámicas separadas sobre un solo municipio metropolitano, una contradicción interna entre producción y empleo formal que no se resuelve por sí sola, y una concentración sectorial excepcional que queda expuesta al mismo arancel de 27.5 por ciento que la nueva administración estadounidense activó sobre vehículos importados en febrero.
Economía automotriz sin nearshoring. La base concentrada de la demanda
Puebla está a 135 kilómetros de la Ciudad de México por la autopista México-Puebla, a 425 kilómetros de la frontera norte, y a 2,135 metros sobre el nivel del mar en el altiplano central. Es, estructuralmente, una economía industrial de enclave con el clúster automotriz Volkswagen-Audi como columna vertebral del empleo formal y del segmento medio residencial. Volkswagen Puebla opera en Cuautlancingo con aproximadamente 10,500 empleados directos y es la planta VW más grande de Norteamérica, la segunda mayor del grupo global después de Wolfsburg. Audi México opera en San José Chiapa con aproximadamente 5,300 empleados directos. Entre las dos, más alrededor de 180 proveedores Tier 1 y Tier 2, sostienen un ecosistema de cerca de 60,000 empleos manufactureros formales y generan aproximadamente 37.3 por ciento del PIB estatal.
Esa concentración es el rasgo que distingue a Puebla. Si se calcula el Índice Herfindahl-Hirschman sectorial sobre la composición del PIB estatal de 2024, Puebla queda entre 2,200 y 2,600 puntos. El umbral OCDE para “altamente concentrado” es 2,500. La comparación relativa sitúa a Monterrey cerca de 800, a Guadalajara cerca de 600, a la Ciudad de México cerca de 400 y a Querétaro cerca de 1,100. Puebla es, bajo este cálculo, el estado mexicano con mayor concentración sectorial de riesgo económico.
La aritmética del trimestre no permite dos lecturas. El salto de 55.6 por ciento anual en la producción automotriz ocurre con empleo formal todavía en terreno negativo interanual (menos 0.9 por ciento contra marzo de 2025), con IED estatal cayendo 62.8 por ciento, con ITAEE en secundarias a menos 7.3 por ciento trimestral, y con inflación local corriendo 23 puntos base arriba del promedio nacional. Una planta que aumenta producción 55 por ciento sin generar empleo formal proporcional está usando capacidad instalada previa, sumando turnos adicionales sobre nómina existente. La forma más disciplinada de leer un rebote de esa magnitud bajo esas condiciones es front-loading: las dos plantas están produciendo e inventariando en los dealers estadounidenses antes de que el arancel Trump del 27.5 por ciento sobre vehículos importados empiece a morder los precios de transferencia reales. El Q1 poblano no es la foto del ciclo entrante; es la foto del ciclo saliente ordeñando capacidad instalada.
Lomas de Angelópolis. El corredor premium y la aritmética del comprador
La extracción de Inmuebles24 devolvió 135 listings de venta para Lomas de Angelópolis con mediana de 22,848 pesos por metro cuadrado construido y rango intercuartil entre 19,231 y 27,273, más 50 listings de renta. Sobre esa base la renta mensual mediana ronda 136 pesos por metro cuadrado, lo cual implica un cap rate bruto de 7.14 por ciento anual. Descontado bajo el framework estándar, el cap rate neto de Lomas se ubica entre 3.2 y 4.8 por ciento. Los CETES 28 días cerraron el 26 de marzo en 6.81 por ciento, y el spread neto de Lomas contra CETES resulta de menos 200 a menos 360 puntos base. El inversionista puro de flujo corriente no gana contra CETES en Lomas de Angelópolis en Q1 2026.
El caso de inversión en Lomas se sostiene solo bajo rendimiento total plurianual incorporando plusvalía. La serie SHF Q4 2025 muestra al municipio Puebla apreciando 9.22 por ciento anual, a Huejotzingo 11.43 por ciento (el valor más alto de toda la serie histórica del estado) y al promedio de la ZMPT 8.95 por ciento. Sumando cap rate neto más plusvalía real neta, el retorno total nominal del producto Lomas en horizonte de 3 a 5 años se ubica en 8.7 a 11.3 puntos porcentuales. El diferencial real Lomas versus CETES es de más 1.9 a más 4.5 puntos, defendible pero condicionado íntegramente a que la plusvalía SHF Puebla se sostenga por encima de 8 por ciento anual durante los próximos tres a cinco años.
La aritmética del comprador hace el resto del trabajo. La mediana de casa en Lomas sobre un tamaño estándar de 200 metros cuadrados construidos implica un ticket promedio de 4.57 millones de pesos. El decil X del estado Puebla con ingreso familiar mensual de 94,300 pesos alcanza un precio máximo de compra de 2.94 millones de pesos. La mediana de casa en Lomas está 58 por ciento por encima del techo formal bancario del decil X Puebla. El pool real de Lomas opera con capas superpuestas de patrimonio empresarial poblano con cash propio, ejecutivo de rango alto, comprador importado del decil IX-X de la Ciudad de México, y financiamiento privado del desarrollador. Ninguna de las cuatro capas depende de la tasa bancaria mexicana.
Proximidad a la Ciudad de México. El efecto capital sin tren
El diferencial de precio por metro cuadrado entre Puebla y la Ciudad de México convierte la proximidad geográfica en un driver económico real. INBAPREVI Banorte de marzo de 2026 reporta Puebla estado con precio ponderado de 26,223 pesos por metro cuadrado, rango nacional número 9, contra la Ciudad de México con 58,055 pesos por metro cuadrado. La razón Puebla sobre CDMX es 0.45x. Para un profesional del decil IX-X de la Ciudad de México con trabajo híbrido o remoto post pandemia, la aritmética del arbitraje es directa: el mismo metro cuadrado en Puebla cuesta menos de la mitad que en la capital.
Lo que no existe y no debe sostener ninguna tesis del reporte es el Tren Interurbano México-Puebla. Al cierre del primer trimestre de 2026 no tiene presupuesto firme en el Paquete Económico Federal, no tiene calendario de ejecución publicado, y no tiene licitación abierta. El efecto capital es real, pero opera por autopista con tráfico variable, no por infraestructura ferroviaria.
El tamaño real del pool de comprador importado desde la Ciudad de México es probablemente marginal en volumen. La inferencia más defendible es que el migrante CDMX representa entre 25 y 35 por ciento del comprador específico de Lomas de Angelópolis y menos del 5 por ciento del comprador total de la plaza. Lo que lo vuelve relevante no es su participación agregada sino su función de precio-formación sobre el segmento premium.
Oferta residencial. Dos mercados, un municipio
La composición del inventario visible en Inmuebles24 confirma que la Zona Metropolitana Puebla-Tlaxcala opera con dos lógicas financieras distintas. El corredor industrial Cuautlancingo-Huejotzingo-San José Chiapa aporta 88 listings de venta con mediana de 17,724 pesos por metro cuadrado, el valor más bajo de la plaza, y cap rate bruto 7.65 por ciento, el yield más alto del reporte. El comprador del corredor es el trabajador formal del clúster VW y Audi, con ingreso del decil VII-VIII entre 28 mil y 36 mil pesos familiares mensuales.
Lomas de Angelópolis y Angelópolis-Atlixcáyotl operan con otra lógica. Angelópolis-Atlixcáyotl aporta 113 listings con mediana de 26,292 pesos por metro cuadrado, el valor más alto del reporte, y Lomas 135 listings con mediana de 22,848 pesos por metro cuadrado. San Andrés y San Pedro Cholula aportan 116 listings combinados con mediana de 19,982 pesos por metro cuadrado, un cap rate bruto aparente de 10.87 por ciento que debe tratarse con reserva metodológica porque incluye rentas amuebladas semestrales atadas al ciclo universitario UDLAP. El Centro Histórico aporta 48 listings con mediana de 20,902 pesos por metro cuadrado y es un sub-mercado boutique bajo regulación UNESCO/INAH.
Precio por metro cuadrado comparativo
| Sub-mercado | n listings | Mediana $/m² venta | Cap rate bruto | Perfil del comprador |
|---|---|---|---|---|
| Angelópolis / Atlixcáyotl | 113 | $26,292 | ~6.5% | Decil X local + CDMX, vertical consolidado |
| Lomas de Angelópolis | 135 | $22,848 | 7.14% | Mixto local-CDMX, microciudad master-planned |
| Centro Histórico | 48 | $20,902 | n/a | Boutique UNESCO, volumen bajo |
| San Andrés / San Pedro Cholula | 116 | $19,982 | 10.87% anómalo | Lifestyle, contaminado por rentas UDLAP |
| Sur popular (otro) | 140 | $18,670 | n/a | Base local tradicional |
| Corredor industrial Cuautlancingo | 88 | $17,724 | 7.65% | Trabajador formal VW/Audi, Infonavit |
Fuente: Inmuebles24 Q1 2026, 680 listings venta. SHF Q4 2025: Puebla estado +9.02%, municipio Puebla +9.22%, Huejotzingo +11.43%. INBAPREVI Banorte marzo 2026: Puebla estado $26,223/m², rank 9 nacional. Anuario Hipotecario 2026: plusvalía acumulada 5 años Puebla 49.85% (CAGR 8.43%).
Demanda calificada. Lo que la gente puede comprar
Capacidad de compra por decil
| Decil | Ingreso fam mensual | Ingreso comprobable | Ticket crédito máx | Precio vivienda máx |
|---|---|---|---|---|
| VI | $22,500 | $14,630 | $438,900 | $487,700 |
| VII | $28,700 | $20,090 | $602,700 | $753,400 |
| VIII | $36,200 | $27,150 | $814,500 | $1,018,100 |
| IX | $48,500 | $37,830 | $1,134,900 | $1,513,200 |
| X | $94,300 | $73,550 | $2,206,500 | $2,942,000 |
Fuente: ENIGH 2022 Puebla ajustada a Q1 2026, factor comprobación 0.78, tasa hipotecaria derivada 10.5%, plazo 20 años, LTV por segmento.
El decil VIII Puebla, con ingreso comprobable de 27,150 pesos mensuales, alcanza 1.02 millones de pesos de precio máximo bajo tasa base, justo en el límite inferior del segmento Medio. Su affordability index se ubica en 30.0 por ciento, exactamente en el techo del criterio bancario estándar. Un escenario de stress de 100 puntos base comprime el precio máximo a 948,700 pesos y lo saca del segmento Medio. El filtro del decil VIII poblano bajo endurecimiento de tasa no es gradual: es binario.
Demanda calificada total
La demanda calificada base formal de la Zona Metropolitana Puebla-Tlaxcala se ubica en aproximadamente 90,800 hogares activos. El pool combinado IX-X de aproximadamente 20,500 hogares hace de Puebla el mercado medio-alto formal más grande del centro-sur después de la Ciudad de México. Pero la informalidad estatal de 72.1 por ciento, segunda más alta del país, distorsiona cualquier lectura directa. Puebla es un estado con economía dual: manufactura formal automotriz concentrada en un corredor específico y comercio o servicios informal masivo en el resto del territorio.
Análisis financiero. Retornos, yield y alternativas
Rendimiento total y la condicionalidad de la plusvalía
El caso de inversión de Lomas cierra sobre CETES real con diferencial de más 1.9 a más 4.5 puntos porcentuales si y solo si la plusvalía SHF Puebla sostiene un ritmo anual por encima de 8 por ciento durante los próximos tres a cinco años. Si la plusvalía comprime a 5-6 por ciento anual por efecto del arancel Trump o por relocalización de líneas específicas, el retorno real total se estrecha a cero o dos puntos porcentuales contra CETES real, y el caso de inversión pierde la tesis.
El dato Q4 2025 SHF (+9.22% A/A) refleja precios de créditos otorgados mayoritariamente entre el primer y tercer trimestre de 2025, cuando la tasa todavía estaba entre 7.50 y 8.00 por ciento, cuando el ciclo automotriz estaba sostenido sin la amenaza concreta del arancel, y cuando el ITAEE poblano todavía no marcaba contracción trimestral. La lectura del trimestre presente, si el índice SHF se publicara en tiempo real, estaría probablemente 2 a 3 puntos porcentuales por debajo del dato disponible.
Asimetría del riesgo hipotecario
El IMOR de la banca comercial cerró 2024 en 2.7 por ciento nacional, estable. El IMOR del Infonavit cerró 2025 cerca de 21 por ciento, concentrado en los segmentos Económico y Medio-bajo que dominan la producción del corredor industrial Cuautlancingo-Huejotzingo. Un shock a cualquiera de las dos plantas se transmite de forma directa al Infonavit del corredor, no al crédito bancario de Lomas. Lomas sufre por otro canal: la compresión del supuesto central del caso de inversión.
Perspectiva Q2 2026
01 · El rebote automotriz Q1 es front-loading defensivo, no expansión
Producción automotriz Puebla Q1 2026 de 136,172 unidades con crecimiento anual de 55.6 por ciento, compuesto por VW Puebla 99,706 (más 54 por ciento) y Audi San José Chiapa 36,466 (más 61 por ciento).
El arancel Trump del 27.5 por ciento sobre vehículos importados entró en vigor en febrero de 2026. El empleo formal IMSS del estado cerró marzo con variación anual de menos 0.9 por ciento. La IED recibida en 2025 se contrajo 62.8 por ciento y solo 2.8 por ciento fue capital fresco.
Producción que crece 55 por ciento sin empleo formal creciendo proporcional es uso intensivo de capacidad instalada y acumulación estratégica de inventario. La literatura de comercio internacional documenta el patrón de front-loading en la guerra comercial 2018-2019.
El Q1 poblano es la última expresión del ciclo saliente ordeñando capacidad instalada previa, no la primera expresión del ciclo entrante. El segundo y tercer trimestre de 2026 probablemente muestren corrección cuando el inventario acumulado se absorba y el arancel empiece a transmitirse a precios de transferencia efectivos.
El desarrollador con producto en el corredor industrial Cuautlancingo-Huejotzingo debe modelar absorción Q2 y Q3 con escenarios de compresión del 10 a 15 por ciento sobre el ritmo del trimestre actual, no con extrapolación del rebote.
02 · El filtro del decil VIII poblano opera en el margen binario
Affordability index del decil VIII Puebla bajo tasa base de 30.0 por ciento, exactamente en el techo bancario, con precio máximo de 1.02 millones de pesos justo en el umbral del segmento Medio.
La tasa real ex ante del crédito hipotecario poblano en Q1 2026 es de 6.0 puntos porcentuales reales, el nivel más alto de la década. El voto dividido 3-2 del 26 de marzo con Heath disidente hawkish es la primera señal institucional de que el ciclo de recortes entra en pausa de facto.
La presión viene simultáneamente por dos canales que operan en direcciones opuestas. Por mensualidad, la tasa real de 6 puntos convierte el filtro en binario. Por ratio precio-ingreso, el decil VIII todavía tiene margen patrimonial porque el precio del segmento Medio ha crecido más despacio que el ingreso formal acumulado.
El segmento Medio del corredor industrial se sostiene en Q2 2026 si y solo si Banxico entrega el recorte de mayo consistente con el consenso 6.50 por ciento de cierre 2026. Si el voto se endurece o el recorte se pospone por inflación subyacente pegada, el filtro del decil VIII se vuelve estructural.
El desarrollador del segmento Medio del corredor automotriz debe pricing sus unidades defensivamente sobre el techo bancario de 1.02 millones del decil VIII, no sobre el promedio histórico de 1.15 o 1.25 millones.
03 · Huejotzingo más 11.43 por ciento A/A es la señal de la exposición concentrada, no de la fortaleza
SHF Huejotzingo Q4 2025 apreciando 11.43 por ciento anual, el valor más alto de toda la serie histórica poblana.
Huejotzingo es el municipio donde opera la planta Audi San José Chiapa. Audi Group reportó pérdidas consolidadas de 1,200 millones de euros en 2025 por efecto arancelario, SITAUDI exige 20 por ciento de incremento salarial, y el análisis de relocalización de la línea Q5 a Chattanooga está siendo discutido. Los precedentes mexicanos (Ford Cuautitlán 2020, Chrysler Toluca 1998, VW Beetle 2019) documentan caídas de precio residencial local entre 12 y 22 por ciento en horizontes de 18 meses.
Una plaza residencial que aprecia por encima de 11 por ciento anual como resultado directo del boom de una planta específica tiene exposición simétrica a la caída si el driver se retira.
Huejotzingo no es un dato de fortaleza estructural; es la medida más precisa del grado en que el Q1 2026 poblano depende de dos decisiones que se toman fuera del país. Un anuncio confirmado de relocalización Audi Q5 activa un escenario donde Huejotzingo pasa de 11.43 por ciento anual a menos 15 o menos 20 por ciento anual en un horizonte de 18 meses.
El desarrollador con producto en Huejotzingo-San José Chiapa debe monitorear comunicados Audi AG trimestrales y el contrato colectivo SITAUDI 2026 como variables de primer orden.
El hallazgo del trimestre
La narrativa oficial del Q1 2026 poblano presenta a Puebla como un caso de éxito del nearshoring. La aritmética completa contradice esa narrativa en su punto más sensible. El dinamismo aparente descansa sobre una concentración sectorial que ubica al estado como el más expuesto del país al shock de dos clientes extranjeros. El HHI sectorial del PIB estatal queda entre 2,200 y 2,600 puntos, por encima del umbral OCDE de concentración alta. Esa cifra no aparece en ningún reporte sectorial del trimestre.
El comprador marginal del segmento Medio residencial poblano, el operario formal VW-Audi del corredor Cuautlancingo-Huejotzingo, existe porque los dos clientes extranjeros existen en su configuración actual. Si cualquiera de los dos ajusta líneas de producción o relocaliza capacidad, el comprador marginal desaparece en bloque, no gradualmente. Y la plaza no tiene otra base industrial lo suficientemente diversificada como para amortiguar el choque.
La lectura disciplinada del Q1 2026 poblano es que la plaza está absorbiendo simultáneamente el endurecimiento de la tasa real impuesto por Banxico, la amenaza arancelaria concreta sobre su driver dominante y una contradicción interna entre producción récord y empleo formal todavía en contracción. Los tres factores no son independientes entre sí. Son expresiones del mismo cuadro.
Qué monitorear en Q2 2026
- Comunicados Audi AG y consejo de supervisión VW Wolfsburg: cualquier señal sobre relocalización Q5 a Chattanooga.
- Reporte AMIA de producción automotriz mensual Puebla: si el rebote Q1 se modera a más 15 o menos 5 por ciento en Q2, el front-loading queda confirmado.
- Decisión de Banxico mayo 2026 y minuta asociada: si el recorte se pospone por subyacente pegada, el filtro del decil VIII se vuelve estructural.
- ITAEE Puebla 4T 2025 publicación 29 de abril 2026: una contracción trimestral adicional confirmaría la debilidad.
- IMSS puestos desagregados por municipio Puebla: separar dinámica Cuautlancingo-Huejotzingo del resto del estado.
- IED Puebla 1T 2026 publicación mayo 2026: si confirma contracción sostenida mayor al 20 por ciento anual.
- RET 28 Infonavit publicación mayo 2026: colocación Puebla Q1 con desagregación estatal.
- Contrato colectivo VW Puebla y SITAUDI 2026: ventana de renegociación abierta durante el trimestre.
- Evolución del arancel Trump 27.5 por ciento y ajustes T-MEC: variable exógena de primer orden.
Foto del momento
| Indicador | Valor | Variación / contexto |
|---|---|---|
| Precio/m² mediano Angelópolis-Atlixcáyotl | $26,292 | n=113, el más caro de la plaza |
| Precio/m² mediano Lomas de Angelópolis | $22,848 | n=135, premium master-planned |
| Precio/m² mediano Cuautlancingo | $17,724 | n=88, corredor industrial |
| Mediana casa Lomas (200 m²) | $4.57M | 1.55× capacidad formal decil X Puebla |
| Cap rate bruto Lomas | 7.14% | neto 3.2-4.8%, spread vs CETES -200 a -360 pb |
| Cap rate bruto Cuautlancingo | 7.65% | el mejor yield de la plaza |
| SHF Puebla municipio Q4 2025 | +9.22% | |
| SHF Huejotzingo Q4 2025 | +11.43% | única plusvalía de dos dígitos del estado |
| Plusvalía Anuario 5 años Puebla | 49.85% | CAGR 8.43% anual |
| INBAPREVI Puebla marzo 2026 | $26,223/m² | rank #9 nacional |
| Ratio Puebla / CDMX | 0.45x | base del arbitraje capital |
| Producción automotriz Puebla Q1 2026 | 136,172 uds | +55.6% A/A |
| Producción VW Puebla Q1 2026 | 99,706 uds | +54% A/A |
| Producción Audi San José Chiapa Q1 2026 | 36,466 uds | +61% A/A |
| IMSS Puebla marzo 2026 | 659,282 puestos | -0.9% A/A, Q1 neto +3,974 |
| IED Puebla 2025 | $1,330M USD | -62.8% A/A, 2.8% nueva inversión |
| Inflación Puebla 1q-marzo 2026 | 4.86% A/A | 2° mayor alza quincenal nacional |
| Informalidad Puebla estado | 72.1% | 2ª más alta nacional |
| PIB Puebla automotriz | 37.3% | concentración sectorial extrema |
| HHI sectorial Puebla estimado | 2,200-2,600 | umbral OCDE >2,500 |
| Demanda calificada formal estimada | ~90,800 hogares | pool IX-X ~20,500 |
| Tasa Banxico cierre Q1 2026 | 6.75% | voto 3-2 |
| Tasa hipotecaria bancaria Puebla | ~10.3% | tasa real ex-ante 6.0 pp |
Fuentes: SHF datos abiertos Q4 2025, Anuario Hipotecario 2026, Inmuebles24 via Apify 14-abr-2026, INBAPREVI Banorte marzo 2026, Banxico comunicado 26-mar-2026, AMIA Q1 2026, INEGI ENOE/ITAEE Puebla, Secretaría de Economía IED 2025.
Nota metodológica
Este reporte se produjo con triangulación de cinco señales públicas (portales Apify Inmuebles24, SHF datos abiertos Q4 2025, CNBV vía BBVA Research Situación Inmobiliaria México 25S2, INFONAVIT RET 27 y referencia RUV nacional), más INBAPREVI Banorte marzo 2026 como cuarta señal de precio directa para Puebla estado. Valores macro de Banxico y CETES corresponden a Q1 2026 con fuente primaria en los PDFs oficiales. Tabla de capacidad de compra por decil calibrada a partir de ENIGH 2022 oficial Puebla ajustada por inflación acumulada 2022-2026. El Índice Herfindahl-Hirschman sectorial del 2,200-2,600 es cálculo propio sobre la composición del PIB estatal 2024 del INEGI.
Panel de análisis: Chief Economist (framework Banxico-Heath), Real Estate Economist (framework Colmex-Iracheta), CRE Financial Analyst (framework BBVA Research-Serrano), Urban Demographer (framework Colmex-Salazar) y Devil's Advocate red team (framework Banco Base-Siller). Integración por Chief Analyst.
Limitaciones del trimestre. Primer reporte de Puebla del proyecto. La primera corrida de portales capturó solo 4 listings en Lomas porque administrativamente el corredor está en San Andrés Cholula; se corrigió con segunda corrida que consolidó a 680 listings. El cap rate de Cholula aparece en 10.87% bruto por contaminación con rentas UDLAP. ITAEE Puebla 4T 2025 no publicado al cierre; se usa 3T 2025. Colocación INFONAVIT Puebla desagregada no disponible hasta RET 28 de mayo. Censo 2020 de viviendas deshabitadas por AGEB no extraído. No hay datos públicos de migración interna CDMX-Puebla cuantificada.
Próximo reporte: Q2 2026 (publicación julio 2026).
