Tres de las seis preguntas de un estudio de mercado inmobiliario ya tienen una primera cifra publicada, con fuente y fecha de corte. Son las de la zona: cuántos hogares pueden pagar con crédito, cuánta vivienda compite y a qué ritmo se vende, y a qué precio por m² se anuncia.
En Guadalajara está publicado que un hogar del decil X de Jalisco, el de mayor ingreso, alcanza con crédito 1,737 de los 13,669 avisos de vivienda del portal: el 12.7%. El cálculo usa la tasa SHF de 11.45% del T1 2026 y el portal al 25 de julio de 2026, y cuenta avisos, no viviendas.
Las otras tres preguntas son de tu proyecto, y esas no las publica nadie.
¿Qué es un estudio de mercado inmobiliario?
Un estudio de mercado inmobiliario es el análisis que define qué vender, a quién, a qué precio y con qué mensaje. No es un PDF descriptivo del entorno: es el instrumento que conecta los datos de la zona con las primeras decisiones comerciales de un desarrollo.
Se juzga por lo que cambia: si al terminarlo nadie movió el precio, la mezcla o el mensaje del proyecto, no sirvió.
Si ya tienes predio y producto en mente, cotiza tu estudio de mercado con cuatro datos de tu proyecto.
¿Cómo se hace un estudio de mercado inmobiliario? 6 pasos
Un estudio de mercado inmobiliario se hace en 6 pasos: delimitar zona y producto, medir la demanda que puede pagar, censar la oferta, fijar el precio por m², perfilar al comprador y traducir a decisiones. La fuente pública da la primera cifra; el campo, la de tu proyecto.
Un paso útil dice tres cosas: qué pregunta contesta, qué fuente pública de México la abre y qué queda para el campo. Escrito como tema ("análisis de la demanda"), cualquier documento parece cumplirlo.
- Delimitar zona y producto: ¿qué se vende, dónde y a qué ticket?
- Fuente pública: el plan de desarrollo urbano del municipio, que fija uso de suelo y densidad.
- Campo: el corredor real, hasta donde el comprador compara antes de decidir.
- Medir la demanda que puede pagar: ¿cuántos hogares alcanzan el ticket con crédito?
- Fuente pública: ingreso por decil de la ENIGH, tasa hipotecaria de la SHF y originación de crédito de la CNBV y el INFONAVIT.
- Campo: cuánto enganche trae el comprador real y con qué crédito compra.
- Censar la oferta y su ritmo: ¿qué compite hoy y a qué velocidad se vende?
- Fuente pública: el Registro Único de Vivienda (RUV), vía el SNIIV, para inventario y ventas; los portales, para lo anunciado.
- Campo: visitar cada proyecto que compite: precio, avance de obra, unidades disponibles y ritmo de venta.
- Fijar el precio por m² que la zona paga: ¿cuánto se paga por m² al cerrar?
- Fuente pública: precio de lista en portales contra avalúos de la SHF y escrituración.
- Campo: el cierre en sala de ventas: descuentos, esquemas de pago y plazos que la lista no dice.
- Perfilar al comprador: ¿quién pertenece al proyecto, por qué canal llega y qué mensaje lo mueve?
- Fuente pública: empleo formal del IMSS, que describe a quien trabaja en la zona, e ingreso por hogar de la ENIGH, con alcance estatal.
- Campo: en un desarrollo que trabajamos, prospectos que sí calificaban se excluían a sí mismos por motivos ajenos a su perfil. Con un mensaje para cada una de sus tres audiencias, llegaban a sala sabiendo que el proyecto era para ellos.
- Traducir a decisiones: ¿qué se construye, a qué precio de salida, en qué mezcla y a qué ritmo de absorción?
- Fuente pública: ninguna. Es la parte del estudio que solo existe para tu proyecto.
- Campo y criterio: cruzar los pasos 1 a 5 con el costo de construcción por m². Del precio de salida parte el valor residual, el techo de lo que el proyecto puede pagar por el metro cuadrado de terreno.
El paso 6 justifica a los otros cinco: ahí el estudio informa la estrategia comercial o deja de servir.
¿Cómo se ve un ejemplo de estudio de mercado inmobiliario?
Hay dos formas de ver un ejemplo de estudio de mercado inmobiliario. En Porttica y UAVI, proyectos de un cliente, la escala y el ticket deciden qué paso pesa más. En el reporte de Guadalajara del Analista, los pasos 2 a 4 tienen cifra pública y fecha.
Cimbra Capital es cliente de Odigos&Co., y en dos de sus proyectos pesa una pregunta distinta:
- Porttica, Tijuana, 220 unidades. Con ese volumen pesa el paso 3. El caso publicado lo resume así: en La Cacho, 660 unidades premium compiten por 682 compradores calificados al año.
- UAVI, Riviera Nayarit, 44 unidades de $37 a $53 millones de pesos cada una, co-desarrollado con Terraforma. Con ese ticket pesan los pasos 2 y 5: quién puede pagarlo y qué lo mueve a comprar.
El segundo ejemplo está abierto. El reporte del mercado inmobiliario de Guadalajara da la primera cifra de los pasos 2 a 4, con fuente y corte:
| Paso | Lo que publica el reporte (Guadalajara, Q2 2026) | Fuente y corte |
|---|---|---|
| 2. Demanda que puede pagar | Techo de precio con crédito del decil X: $2,623,665 | ENIGH 2024 de Jalisco; crédito a 20 años, tasa SHF de 11.45% (T1 2026), mensualidad del 30% del ingreso comprobable y enganche del 25% |
| 3. Oferta y ritmo | 288 ventas fechadas en Zapopan, ninguna arriba de $3.03 millones | RUV, abril y mayo de 2026 |
| 4. Precio por m² | Mediana de lista por m²: $73,014 en Puerta de Hierro, Andares y Valle Real; $21,111 en el Centro Histórico | 733 avisos de Inmuebles24, casa y departamento, al 25 de julio de 2026 |
La tabla también enseña dónde se acaba la fuente pública. En Zapopan, la mediana de lista en el portal es de $7.79 millones al 25 de julio de 2026. Si tu producto se vende arriba de $3.03 millones, su ritmo no está en el registro: se mide en campo.
El reporte mide la zona; el estudio la cruza con un proyecto. El Analista de Odigos publica esa lectura cada trimestre, gratis, para 18 zonas del país.
¿Cuánto cuesta un estudio de mercado inmobiliario?
Un estudio de mercado inmobiliario con Odigos&Co. cuesta de $80,000 a $350,000 MXN, precio propio de la firma. Lo que se paga es llevar la cifra pública a tu proyecto: verificarla en campo y aplicarla a su plaza, su producto y su ticket.
- Básico, de $80,000 a $150,000 MXN: oferta y demanda en una zona delimitada, censo de comparables y recomendación de precio.
- Completo, de $150,000 a $350,000 MXN: perfil del comprador, análisis de absorción, recomendaciones de producto y precio, y cruce con fuentes públicas.
Hasta el básico va más allá de lo publicado: mide oferta y demanda en la zona donde compite tu proyecto, censa sus comparables y termina en un precio recomendado para él. El completo suma el paso 5 y lleva el 6 hasta la mezcla y el ritmo de absorción.
Para ajustar el rango a tu proyecto, el formulario de estudios de mercado inmobiliario pide plaza, unidades, ticket y qué hay que decidir. Responde en menos de un día hábil, con alcance y calendario por escrito.
¿Cuál necesitas: estudio de mercado o estudio de factibilidad inmobiliaria?
El estudio de mercado analiza oferta, demanda, precios y perfil de comprador para un proyecto específico. El estudio de factibilidad inmobiliaria incluye eso más el análisis financiero, legal, técnico y de riesgo. El de mercado decide qué construir; el de factibilidad, si conviene hacerlo.
| Dimensión | Estudio de mercado | Estudio de factibilidad |
|---|---|---|
| Alcance | Mercado: oferta, demanda, precios, comprador | Mercado + financiero + legal + técnico |
| Cuándo se usa | Antes de definir producto y precio | Antes de decidir si el proyecto es viable |
| Entregable principal | Recomendaciones de producto, precio y audiencia | Dictamen de viabilidad integral |
| Quién lo necesita | Desarrollador con terreno, o por comprarlo, que va a definir qué construir | Inversionista que evalúa si entrar al proyecto |
Lo que vale un estudio de mercado empieza donde se acaba la cifra pública.