Mercado Inmobiliario CDMX

¿Cómo está el mercado inmobiliario en CDMX?

Al cierre del segundo trimestre de 2026, la Ciudad de México tiene 17,643 departamentos de venta anunciados en sus seis alcaldías comparables, absorbe entre 1,019 y 2,204 unidades al mes y acumula de 8.0 a 17.3 meses de inventario; en el segmento Residencial plus el rango sube a 25-38 meses. El metro cuadrado tiene un precio mediano de $55,291 y el 42.9% del inventario listado se retiró en 103 días, que no equivale a haberse vendido. El Analista de Odigos&Co. construye estas cifras con corte al 31 de mayo de 2026 a partir de RUV/SNIIV, CNBV, INFONAVIT, IMSS, ENIGH, SHF y Banxico.

La Ciudad de México publicó tres cifras de crecimiento este trimestre y las tres describen un registro administrativo antes que un mercado. El empleo formal subió 6.10% anual, pero 138,685 de esos puestos son trabajadores de plataformas digitales que la reforma laboral dio de alta en el domicilio fiscal del patrón: dos tercios del crecimiento del año. El crédito del INFONAVIT creció 15.6%, y el 70.6% de esas acciones son ampliación y rehabilitación de casas que el acreditado ya habita. El universo de departamentos en renta se expandió 19.5%, y hasta un tercio de eso es recomposición del índice del portal. Debajo de las tres, la ciudad se despuebla, el precio de lista cae en términos reales y la apreciación de los avalúos es la más baja de las 32 entidades.

Lo que sí se movió en el mercado se movió a la baja. El universo de departamentos en venta se contrajo 4.4% en 103 días, con Benito Juárez y Miguel Hidalgo aportando el 94% de la caída mientras las otras cuatro alcaldías comparables quedaron planas. La compra de vivienda nueva cayó 40.0% en el circuito social y 15.7% en el bancario, mientras la de vivienda usada creció 19.6% en la banca. El sistema financiero de esta ciudad dejó de financiar unidades nuevas para financiar el reacomodo del inventario que ya existe.

El entorno macro no ofrece alivio. Banxico cerró en 6.50% y declaró concluido el ciclo de recortes el 7 de mayo, con el consenso de fondeo plano hasta 2027. La desinflación general a 3.37% es toda no subyacente: la subyacente sigue en 4.03% y el banco central revisó al alza su pronóstico. La tasa hipotecaria es de 11.45% y carga casi cinco puntos de spread sobre la política monetaria, que ninguna decisión de Banxico comprime. Comprador con costo financiero rígido, vendedor sin costo de acarreo: esa asimetría decide quién ajusta primero.

"Casi todo lo que creció en la Ciudad de México este trimestre creció en un registro, no en el mercado."

Lo que creció en la Ciudad de México, antes y después de limpiar el registro

Absorción, inventario y precio en CDMX

Núcleo de serie (metodología fija, comparable trimestre a trimestre)

Lecturas del trimestre (métricas nuevas o de método en calibración)

Fuentes y periodos: las filas de meses de inventario y de cap rate son desdobles a celda única de dos indicadores, conforme al contrato §1. Banxico (trimestre completo), INEGI INPC y ENOE mensual (trimestre completo), IMSS (trimestre completo), INBAPREVI (abr-jun), SHF (T1 2026, ene-mar), CMIC (dato a mayo), portal Inmuebles24 (captura del 25-jul contra baseline del 13-abr), RUV, INFONAVIT y CNBV vía SNIIV (abr-may; junio no publicado), ENOE por entidad (T1 2026), cálculos propios. Estas dos tablas son el único sumario estructurado del reporte. La marca `n/d` significa que el dato no existe o no es comparable, y su razón va en estas llamadas. (1) Q1 publicó medianas por corredor con una muestra de composición distinta, sin mediana global re-derivable. (2) el intervalo real entre mediciones es de 103 días, no un trimestre calendario; la venta se mide sobre seis alcaldías y la renta sobre cuatro, porque Coyoacán y Tlalpan no tienen baseline de renta. (3) Q1 publicó apreciación acumulada de cinco años, no anual. (4) el corte estatal del SNIIV entra a la serie en Q2; su primer delta trimestral llega en Q3. (5) serie corregida el 2026-07-31: el corte de vivienda nueva contra usada de esta fuente incluía créditos de ampliación y rehabilitación, que no son compra; la serie arranca de nuevo con la base limpia de adquisición y su primer delta trimestral llega en Q3. La variación anual de la adquisición es -17.1% y la de vivienda nueva -40.0%. (6) quiebre doble de base contra Q1, de fuente y no de mercado: tasa (Q1 modeló con 11.0% estimada; Q2 usa la observada de 11.45%) e ingreso (corrección 2026-08-06 a ENIGH real de la entidad, factor INPC 1.06706; detalle en la sección de demanda). (7) misma corrección de fuente de tasa. (8) el numerador disponible (adquisiciones formales de la alcaldía) y el denominador (universo de un solo portal) no son el mismo universo; su cociente daría entre 5.5% y 11.9% mensual contra una convención sectorial de 2% a 3%. (9) la cuota de mantenimiento tiene cobertura cero en la extracción del trimestre; con la única cuota medida en la plaza el neto cruza por debajo de CETES, y ese ejercicio se presenta en el análisis financiero como sensibilidad, no como serie.

¿Qué implica esto para tu proyecto en CDMX?

Vertical premium de más de $5 millones: concentra la mayor parte de la oferta listada y ningún decil local lo alcanza con hipoteca. Tu comprador calcula patrimonio, no mensualidad. Dimensiona la campaña a las operaciones que la banca cierra ahí, no al inventario.

Vertical de $2 a $5 millones: el único tramo donde la aritmética del crédito cierra y el más frágil ante un alza de tasa. Vende velocidad de cierre y tasa asegurada antes que amenidades.

Producto compacto de menos de 60 m²: ahí está el retorno de renta de la ciudad y ahí la oferta casi no existe. Los hogares se achican y el producto crece.

El detalle que sostiene estas lecturas está en el análisis siguiente; la lectura comercial completa, al cierre del reporte.

El cierre de este reporte convierte estas situaciones en instrucciones de comercialización, según dónde esté tu producto.

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Polanco, Lomas y Miguel Hidalgo: el corredor que se contrae

Miguel Hidalgo perdió 265 departamentos de su universo de venta y ganó 189 de renta, el único caso de la ciudad donde el trasvase entre modalidades es aritméticamente plausible. El instrumento no separa la unidad vendida de la retirada por el vendedor, así que la contracción se publica como hecho y no como absorción. Es el corredor más caro del país por metro y el que peor paga renta en proporción: Polanco y Lomas rinden 6.07% bruto, contra el promedio de la ciudad. El crédito bancario se movió hacia aquí, de 247 a 299 operaciones, el mayor crecimiento de la plaza.

La lectura es de composición, no de volumen: este corredor no vende más unidades, vende unidades más caras a menos compradores, y esos llegan con patrimonio previo, no con nómina. La única lectura de ocupación de la plaza que no viene del portal apunta en la misma dirección: la figura de inversión listada con portafolio en Condesa, Polanco y Santa Fe cerró el trimestre con 75.4%, casi un cuarto de vacancia en producto institucional que su emisor califica de estabilizado.

Roma, Condesa y Juárez: el corredor donde el Estado es la variable de oferta

Cuauhtémoc es la anomalía del trimestre. Su universo de venta quedó plano, con 16 unidades más, mientras el de renta subió 541, un 43.3%. No es inventario que migró entre modalidades: es oferta de renta que apareció, y apareció en el trimestre en que venció el plazo del padrón obligatorio de hospedaje corto, con tope de la mitad de las noches del año, sobre un parque de más de 30 mil viviendas en alojamiento temporal concentradas justo aquí.

Es el corredor que mejor rinde de la ciudad, 9.53% bruto, y el único que sobrevive con holgura al descuento de mantenimiento. Por eso mismo el riesgo regulatorio le pega más: su rendimiento depende del modelo de negocio que la regulación acota. Sin datos de renta corta no se puede separar cuánto del salto es inventario expulsado del hospedaje, cuánto recomposición del índice y cuánto transitorio del calendario deportivo.

Del Valle, Benito Juárez y Santa Fe: el cinturón hipotecable

Benito Juárez aportó sola 496 de las 809 unidades que salieron del universo de venta, la mayor contracción de la ciudad, y su renta recogió apenas el 28% de lo que salió. Es la alcaldía más envejecida y su producto es de familia: 2,777 departamentos de dos recámaras contra 335 de una, el perfil inverso al de Cuauhtémoc, que colinda. Del Valle y Nápoles rinden 6.39% bruto y son el único lugar donde el decil X entra con cofinanciamiento: es el barómetro del ciclo hipotecable, y lo que absorbe es stock, no obra nueva.

Santa Fe rinde 6.73% y su ciclo lo manda el mercado corporativo: la señal a vigilar es la vacancia de oficinas. El que cambió el mapa es Cuajimalpa, que entra a la serie con 3,740 unidades, cuarto universo de la ciudad por encima de Álvaro Obregón con un tercio de su población, y con el monto promedio de crédito más alto de la plaza. Es un enclave vertical premium adosado al corredor corporativo, sobre una base poblacional demasiado chica para absorberlo. Su cociente de inventario sobre adquisiciones formales da 57.4 meses, el dato más frágil del reporte porque es su primer trimestre en serie.

Coyoacán y Tlalpan: el sur no participa del ciclo

El sur es el extremo bajo del retorno de la ciudad. Tlalpan rinde 4.26% bruto, la peor relación de las ocho medidas, y Coyoacán queda en 7.55% pero es el que más pierde al descontar mantenimiento, porque su activo es barato y su cuota no lo es. Los dos universos son chicos, 721 y 649 unidades, y ninguno se movió más de 65 en el trimestre: es el mercado más lento y el más estable, con stock horizontal consolidado y rotación por herencia. Quien proyecte aquí velocidades del anillo central está mal calibrado, y quien proyecte sus precios de renta está peor.

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en CDMX?

Fuente: muestra propia deduplicada de Inmuebles24, captura del 25 de julio de 2026, n=144 en venta y n=96 en renta. Los corredores con menos de nueve observaciones en alguno de los dos lados son lectura cualitativa. La referencia externa del trimestre es INBAPREVI, que ubica a la entidad en $58,257/m² en junio.

La brecha entre el corredor más caro y el más accesible es de 2.0 veces y no explica el retorno: Roma y Condesa rinden mejor que Polanco costando 19% menos por metro. El gradiente que manda es el de tamaño, más fuerte que cualquier diferencia entre corredores: el producto de menos de 60 m² rinde 9.35% bruto y el de más de 250 m² rinde 4.78%, 456 puntos base dentro de la misma ciudad. La mediana de lo que se vende tiene 138 m² y la de lo que se renta 98. La oferta está construida del lado equivocado de su propio gradiente de retorno, y ese desajuste explica más del precio por metro que la ubicación.

El retorno de renta cae conforme crece el departamento

¿Quién puede comprar vivienda en CDMX y cuánto?

Capacidad de compra por decil

Supuestos: tasa 11.45%, observada, fuente SHF citando a Banxico, periodo T1 2026. Plazo 20 años, factor de crédito 94.0746 calculado de fórmula. Factor de comprobación por decil: 0.65 en VI, 0.70 en VII, 0.75 en VIII, 0.80 en IX, 0.82 en X. Enganche por segmento: 10% Económico, 20% Medio, 25% Residencial. Alcance: entidad. La referencia de ingreso por decil es la ENIGH 2024 Nueva Serie de la Ciudad de México (INEGI, resultados por entidad; levantamiento del 21 de agosto al 28 de noviembre de 2024), ingreso corriente trimestral por decil mensualizado y ajustado a Q2 2026 con factor INPC declarado de 1.06706 anclado en el punto medio del levantamiento; sustituye desde el 2026-08-06 a la calibración preliminar contra Nuevo León de la ENIGH 2020-2022 que la edición original declaraba como su mayor limitación. Con la base real el decil IX baja de la franja Residencial a la Media y su techo queda en $1,784,007 donde la edición original publicó $2,182,530 (corrección 2026-08-06 a ENIGH real). El INEGI marca la variación 2022-2024 del decil X como no estadísticamente significativa; el nivel 2024 usado es el oficial. Con el factor de formalidad de 75% que traía la ficha, la demanda activa de la tabla siguiente sube 7.1%; se ajustó a 70% porque la ENOE del T1 2026 ubica a la entidad en noveno lugar nacional de ocupación formal, no en el primero.

Presión por segmento con stress test de tasa

Fuente: cálculo propio sobre 1.1 millones de hogares en las siete alcaldías de foco, con factor de formalidad de 70%, ventana de compra de 55% y rotación activa de 48%, sobre la capacidad por decil de la tabla anterior (ENIGH 2024 real desde el 2026-08-06). La oferta se distribuye según la muestra de precios del portal. Ningún decil cruza el límite de una franja en ±100 pb, así que el conteo por franja no se mueve en ninguno de los dos escenarios: el efecto de la tasa es sobre el ticket (-6.1% en alza, +6.8% en baja), no sobre el número de hogares. Con el decil IX en la franja Media, el ratio Residencial baja de 4.31 a 2.16, de sub-oferta fuerte a equilibrio con sesgo a vendedor (corrección 2026-08-06 a ENIGH real).

Ningún decil de la Ciudad de México compra la mediana de la Ciudad de México. El decil X alcanza $3.72 millones contra una mediana listada de $6.35 millones, 71% por encima; cerrarla con el enganche de 35% que pide ese segmento exigiría un ingreso familiar 48% superior al del decil más alto, y 71% si el enganche fuera el de 25% de la tabla. Su índice de asequibilidad es de 44.3% y no lo resuelve la tasa: cien puntos base lo mueven 2.9 puntos. Con la base real de ingreso la brecha es mayor que la publicada al cierre, y una lectura cambia de dirección: el segmento de $2 a $5 millones pasa de sub-oferta fuerte a equilibrio con sesgo a vendedor (corrección 2026-08-06 a ENIGH real). Los ratios de tres dígitos en Económico y Medio no son sub-oferta sino ausencia de oferta: hay unos 380 departamentos por debajo de $2 millones en las siete alcaldías con mejor precio por metro del país, contra 675 créditos bancarios colocados en ese rango en dos meses.

Perfil del comprador

El comprador cambió de naturaleza y el dato de búsqueda lo delata. Esta es la única entidad del país donde la consulta de crédito hipotecario tiene volumen para leerse, y ahí subió 46.1% anual mientras las cuatro búsquedas de producto cayeron entre 2.7% y 9.4%. No se busca menos: se busca antes. La consulta se movió del inventario al financiamiento, la firma de quien verifica si le alcanza en vez de explorar qué hay.

Detrás hay una demografía que se contrae. La autoridad demográfica declaró dentro del trimestre que la ciudad ya inició el descenso de su población, con la fecundidad más baja del país y un saldo migratorio interno negativo de 257 mil personas en cinco años. Descontando los registros de plataforma, el empleo formal de los menores de 30 años cayó 1.09% en el año mientras el de los mayores de 55 creció 8.95%: el flujo de primera vivienda no se está formando. Lo que sostiene el mercado es rotación, y las operaciones financiadas del año superan en 19% a los hogares que la ciudad forma, cifra que descansa en un supuesto de ritmo, no en una serie medida.

El comprador que queda ya es propietario: compra con el capital de una venta previa y decide por producto, no por acceso. El que desaparece es el de primera vivienda con nómina, y con él deja de tener comprador el departamento familiar de dos recámaras en corredor caro, que es lo que la ciudad sigue registrando como obra nueva.

Lo que el decil más alto puede pagar y lo que cuesta la mediana de la ciudad

Análisis financiero: retornos, asequibilidad y salud del crédito

El retorno de la vivienda en renta de esta ciudad no cubre su costo de oportunidad. El cap rate bruto por el método comparable es de 6.65%, apenas 19 puntos base sobre el promedio de CETES del trimestre, 6.46%, y esa ventaja desaparece al primer costo: con la única cuota de mantenimiento medida en la plaza, $6,000 mensuales, el neto cae a 5.32% y queda 114 puntos base bajo la tasa libre de riesgo, con seis de los ocho corredores también debajo.

Dentro de ese descuento hay un efecto contraintuitivo: cada mil pesos de cuota cuestan 29 puntos base en Coyoacán y 5 en el corredor Miguel Hidalgo, porque donde el activo es barato la cuota pesa más, y nada de esto descuenta vacancia, predial ni gestión. El capital institucional lo confirma con dinero: la primera figura de inversión en vivienda en renta del país, con portafolio íntegramente aquí y sin deuda, distribuyó 4.00% anualizado y su valor neto quedó 3.9% bajo el precio de colocación.

La apreciación tampoco compensa. La entidad registró 4.5% anual en los avalúos del primer trimestre, la más baja de las 32 contra 8.7% nacional, con inflación de 4.6% en el mismo periodo: cero real. La explicación cómoda, que una base alta comprime el porcentaje, no está disponible, porque el índice está rebaseado a 100 en 2017 por entidad. La ciudad acumula 175.2 puntos contra 203.2 del país, y en pesos absolutos tampoco gana: suma $1,456 por metro en el año contra $1,276 del promedio nacional (INBAPREVI), sobre una base 83% más cara.

La salud del crédito se deteriora despacio y en la dirección equivocada. La cartera de vivienda del sistema creció 5.19% nominal a mayo, apenas 1.20% real, con la morosidad subiendo tres meses seguidos hasta 3.19%, la cobertura bajando a 54.30% y la pérdida esperada al alza; un banco grande reporta 7.74% de su cartera en deterioro previo al incumplimiento, así que el indicador adelantado va peor que el corriente. Lo relevante aquí es la composición: la banca colocó 2,761 créditos en el bimestre, 0.6% más que un año antes, con el ticket 20% sobre el nacional. Presta más pesos por operación, no financia más operaciones.

El hallazgo financiero del trimestre es hacia dónde se movió ese crédito. Cuatro fuentes independientes describen lo mismo: la banca colocó menos en vivienda nueva y más en existente, hasta invertir el orden entre ambas; el circuito social recortó su compra de vivienda nueva; la producción registrada cayó 38.9%; y el banco central documenta pérdida de dinamismo en el otorgamiento hipotecario, específicamente en vivienda nueva, con criterios de originación estables. Que los criterios no se movieran es la parte importante: la contracción no viene de que la banca apriete, viene del producto.

El crédito bancario se muda de la vivienda nueva a la existente

Perspectiva Q3 2026

La Ciudad de México entró en una fase donde el precio ya no lo empuja la demanda: lo sostiene la imposibilidad de producir oferta nueva donde el crédito se coloca. Mientras el permiso sea el cuello de botella, eso produce un piso de precio con volumen decreciente, no un mercado de plusvalía.

Hipótesis 1: el crédito termina de mudarse a la vivienda usada

• DATO OBSERVADO: la participación de la vivienda nueva en el crédito bancario de la entidad pasó de 53.9% a 45.2% en un año (CNBV vía SNIIV, abril-mayo 2026).
• CONTEXTO: ocurre con criterios de originación estables, mientras la producción registrada se desploma y el inventario del registro envejece.
• TENDENCIA: el circuito social recorrió antes el mismo camino y hoy dos de cada tres de sus compras son de vivienda existente, doce puntos más que hace un año.
• HIPÓTESIS: el producto nuevo que la ciudad autoriza no corresponde al comprador que su sistema financiero aprueba, así que el crédito se recanaliza al stock. No es preferencia: es la única oferta que la capacidad alcanza.
• IMPLICACIÓN: quien desarrolle obra nueva compite contra el inventario usado de su corredor: el prospecto comparará contra un departamento entregado y más barato.

Hipótesis 2: el salto de la oferta de renta revierte en el próximo corte

• DATO OBSERVADO: el universo de renta creció 960 unidades en el intervalo medido, con Cuauhtémoc aportando 541 sobre una venta plana (Inmuebles24, cortes del 13-abr y 25-jul).
• CONTEXTO: en la misma ventana venció el plazo del padrón de hospedaje corto, terminó un evento deportivo que había desplazado inventario a la estancia corta, y la tasa de avisos duales pasó de cero a 5.2% de la muestra.
• TENDENCIA: anualizado implicaría 88% en doce meses, magnitud que ningún mercado de renta sostiene y que advierte por sí sola que parte de la medición no es oferta.
• HIPÓTESIS: tres mecanismos empujaron en la misma dirección dentro de una sola ventana y al menos dos son transitorios: la expansión estructural real es una fracción de lo medido.
• IMPLICACIÓN: no fijes precio de renta contra el inventario visible de julio.

Hipótesis 3: el segmento de $2 a $5 millones absorbe todo el riesgo de tasa

• DATO OBSERVADO: cien puntos base de alza recortan 6.1% el ticket de cada decil y dejan al decil X en $3.49 millones, todavía lejos de la mediana listada de la ciudad (cálculo propio, stress test de la tabla de presión).
• CONTEXTO: es el único tramo donde la aritmética hipotecaria cierra, y convive con un consenso que no ve movimientos de tasa en dieciocho meses mientras la subyacente sigue sin ceder.
• TENDENCIA: el crédito bancario ya se mueve hacia arriba en la escala: el rango superior crece y el tramo medio se contrae 8%.
• HIPÓTESIS: un alza no elimina compradores, los baja de segmento, y abajo esta ciudad no tiene producto que ofrecerles. La demanda desplazada sale del mercado formal.
• IMPLICACIÓN: si tu producto vive ahí, asegura tasa y cierra rápido. La ventana la fija una decisión monetaria, no tu obra.

Hipótesis 4: la oferta la gobierna el permiso, no el costo

• DATO OBSERVADO: el costo de construcción residencial de la zona metropolitana subió 3.12% anual, posición 39 de 46 ciudades del índice, contra 4.89% nacional (CMIC, índice de costo de construcción residencial).
• CONTEXTO: con el costo más contenido del país, la ciudad registró 157 viviendas producidas en dos meses y su índice de valor de producción no llega a la mitad del nivel de 2018.
• TENDENCIA: el endurecimiento de usos de suelo opera desde 2019, con rezago de tres a cuatro años sobre lo que entra a preventa.
• HIPÓTESIS: lo que limita la vivienda nueva aquí no es el precio de los insumos ni el costo del dinero, sino la autorización y la factibilidad de servicios: la única de las cuatro variables que ninguna fuente pública mide.
• IMPLICACIÓN: el suelo con permiso vigente vale más que el suelo barato, y la diferencia se mide en meses de carry. Compra plazo, no descuento.

El hallazgo del trimestre

Un mercado se lee por lo que crece. En esta ciudad, este trimestre, lo que creció fueron los registros. El empleo formal subió porque una reforma laboral dio de alta a repartidores en el domicilio fiscal de sus plataformas, y esos puestos cotizan al 53% del salario promedio de la ciudad: soportan seis metros cuadrados de crédito al precio de la propia capital. El crédito social creció porque la gente está arreglando la casa donde ya vive. La oferta de renta creció, en parte, porque el portal empezó a contar de otra manera avisos que ya existían. Ninguno de los tres es demanda de vivienda, y los tres se citarán como si lo fueran.

Lo que el mercado sí midió va en dirección contraria: la compra de vivienda nueva se desplomó en el circuito que atiende al trabajador formal, la coartada de la base alta no está disponible para explicar el último lugar en apreciación, y ningún decil de esta ciudad compra su propia mediana.

La conclusión incómoda no es que la Ciudad de México esté cayendo. Es que dejó de crecer hace tiempo y sus indicadores de crecimiento migraron a variables administrativas que se parecen a la actividad económica sin serlo. Quien venda esta plaza con la cifra de empleo formal más alta del país está vendiendo un registro fiscal. Casi todo lo que creció en la Ciudad de México este trimestre creció en un registro, no en el mercado.

Qué monitorear en Q3 2026

1. Los puestos formales de julio y agosto. La entidad sola creció más que el país entero en junio. 2. El universo de renta del anillo central. El próximo corte separa expansión real de recomposición. 3. El dictamen de la reforma de rentas y el corte del padrón de hospedaje. Mueven el retorno del único corredor que rinde sobre su costo de oportunidad. 4. La morosidad y la cartera en deterioro de junio. Esta plaza depende del crédito bancario más que ninguna otra. 5. Cualquier estadística de licencias y factibilidad de servicios. Gobierna la oferta y hoy no existe como dato público.