Resumen del trimestre
Ciudad de México cerró Q1 2026 siendo el mercado residencial más caro del país y el que menos plusvalía acumuló en el último lustro dentro de su propia región. El Anuario Hipotecario 2026 lo nombra por su nombre en la página 21: paradoja. Los avalúos SHF colocan a la entidad en 42.88% de apreciación acumulada 2021-2025, menos de la mitad del 117.2% de Baja California, y la misma publicación registra en la página 50 que los cajones de estacionamiento en vivienda nueva cayeron de 1.3 a 1.0 por unidad. El ticket sube. El estándar baja. Es el mercado al que el desarrollador le está pidiendo a su comprador un cheque más grande por algo que, en promedio, vale menos.
El trimestre llegó con un recorte de 25 pb el 26 de marzo que dejó la tasa Banxico en 6.75%, pero la votación fue 3-2 con Heath y Borja Gómez votando por mantener 7.00% en balance de riesgos con sesgo al alza explícito. La inflación general subió a 4.63% (1q-marzo) y la subyacente quedó clavada en 4.46%, empujando la tasa real ex-ante del fondeo a 2.54-2.95%, por encima del rango neutral que el propio banco central publica. Para el comprador CDMX representativo, con ticket hipotecario promedio $3.0-3.1M (BBVA SIM 25S2), el alivio nominal del trimestre se traduce en menos de $700 de mensualidad si Banxico cumple el consenso 6.50% a fin de año, y en nada si los disidentes del Board se imponen.
CDMX lideró el crecimiento formal IMSS los tres meses (+3% a +4% mensual contra 1.2% nacional), pero ENOE 4T 2025 muestra PEA local cayendo 152 mil personas en el año y tasa de participación retrocediendo 2.4 puntos. El valor real de producción de la construcción CDMX está en índice 50.7 base 2018: la plaza opera al 51% del volumen formal de hace ocho años. Sobre ese cuadro se monta un pipeline residencial plus concentrado en tres desarrolladores institucionales, un corredor central con 22 meses de inventario, y el ticket más apretado del país pegado al techo de capacidad del decil X.
Polanco y Lomas de Chapultepec
La muestra Inmuebles24 ubica a Polanco en mediana de $92,307/m² sobre ticket $19M, y a Lomas en mediana menor ($40,959/m²) con ticket absoluto comparable ($14.9M) porque la muestra Lomas se carga de horizontal 400-700 m². El Anuario Hipotecario 2026 registra Polanco en $248,000/m², el metro cuadrado más caro del país. Pipeline: Be Grand en Alto Polanco, Bosque Real con nueve productos $7.9-42.3M (Roche Bobois, Elie Saab Maison, Silenzio).
Es el corredor que menos se mueve con la tasa del trimestre: ticket $15-40M no cuadra con crédito bancario al spread actual, y la liquidación habitual es con efectivo, refugio en dólar o financiamiento offshore, canales que el modelo ENIGH no captura. Mercado patrimonialista que compra código postal, seguridad estructural post-19S y amenidades, no cap rate. Sostiene el ticket aunque el cap rate neto pierde 215 pb contra CETES en Polanco y 242 en Lomas. El riesgo real no es tasa: es que el estándar de producto está en retroceso documentado sin que eso aparezca todavía en el precio.
Condesa, Roma y Juárez
Roma/Condesa en $87,060/m² sobre ticket $7.95M, Juárez/Tabacalera en $71,590/m² sobre ticket $6.5M (University Tower, Ava Querétaro Roma Norte desde $5.22M, Espacio Condesa mixed-use). El cálculo 4S Real Estate para el corredor Centro reporta 111 proyectos, 1,933 unidades de inventario, 266 ventas trimestrales y precio promedio $7.91M sobre metraje 71 m²: 22 meses de inventario implícitos. Coexisten sub-producción formal ZMVM (ratio producción/formación de hogares entre 0.30 y 0.37) y sobre-inventario localizado en el segmento-precio desalineado con el decil X residente.
La Ley de Hospedajes de octubre 2024 debería haber cambiado la aritmética del inversionista y no lo hizo: el Padrón sigue sin operar en abril 2026 con 446 amparos vigentes, Cuauhtémoc concentra 46.1% del parque Airbnb con 12,514 alojamientos, y 47 viviendas por mes salen del stock hacia STR. $6.5M en Roma Norte dan 3.17% bruto en STR contra 7.82% bruto en renta larga y 6.81% neto de CETES: orden real CETES > renta larga > STR. El corredor no va a caer por presión regulatoria, pero estanca absorción porque el comprador financiado racional ya se retiró. Si el Mundial 2026 fuerza activación del Padrón con tope de 50%, salen entre 2,000 y 4,000 unidades de golpe al mercado.
Santa Fe
Santa Fe con mediana de $50,875/m² sobre ticket $12.9M (sesgo por unidades 200-400 m² con descuentos de preventa; TheLatinvestor coloca stock nuevo en $65-95K/m²). Pipeline de escala: Sky Santa Fe con 392 unidades en cuatro torres de 22 niveles, el proyecto vertical más grande del poniente CDMX 2026, más el portafolio ultra-premium Bosque Real ($7.9-42.3M). Cap rate neto 4.75% con spread negativo de 206 pb contra CETES.
Es el corredor más dependiente del ciclo corporativo del país: la absorción está atada a ocupación de oficinas, ciclo de expatriados y reasignaciones. Absorbe porque su base de compradores sigue en nómina, no porque la demanda esté creciendo. El reto Q2 no es lanzamiento; es sincronización entre ritmo de entrega (24-36 meses) y consolidación corporativa. La variable a vigilar es vacancia de oficinas Class A.
Del Valle y Benito Juárez
Del Valle en $52,930/m² sobre ticket $7.67M, Narvarte/Portales en $63,990/m² sobre ticket $4.82M, INBAPREVI coloca BJ alcaldía en $55,782/m² convergente. BJ es históricamente la alcaldía con mayor inventario vertical nuevo del país, y la única CDMX en el top 5 nacional de colocación hipotecaria bancaria (BBVA Research SIM). Pipeline visible: Privada Portales ($3.81M desde 60 m², entrega junio 2028), Núcleo Narvarte ($5.48M), Be Grand con nueva torre Del Valle.
Es el corredor que mejor calza con el decil X CDMX en capacidad de compra: ingreso $135,000 mensuales, ticket crédito máximo $3.32M, precio máximo residencial $4.43M. Entra con holgura en Narvarte, roza Del Valle solo con cofinanciamiento y queda fuera del Centro vertical nuevo. Perfil dominante: upgrade interno, segundo comprador con trayectoria formal larga. Es el único sub-mercado donde la hipoteca formal cierra sin gimnasia financiera, y el único donde la sensibilidad a los ±100 pb del stress test importa materialmente. Es el barómetro real del ciclo para CDMX hipotecable.
Coyoacán, Tlalpan y sur de la ciudad
San Ángel/Pedregal en $56,688/m² sobre ticket $6.71M, Pedregal/Tlalpan horizontal con ticket $15.99M (Jardines en la Montaña, Fuentes, Origina de Sordo Madaleno $13.6-32.1M), Coyoacán centro en $51,252/m², Coyoacán sur en $45,560/m². Be Grand mantiene tres proyectos. Stock vertical nuevo selectivo por topografía, impacto urbano y resistencia cultural a densificación alta.
Demográficamente el más estable y comercialmente el más lento: propietarios de mayor edad, hogares consolidados de segunda o tercera compra, herencia y downsizing como motor. Cap rate neto San Ángel/Pedregal 4.01%, spread negativo de 280 pb: no tiene tesis de inversión corriente, solo patrimonial. Rota a su propio ritmo; el desarrollador que proyecte velocidad tipo Cuauhtémoc está mal calibrado.
Emergentes: Álvaro Obregón, Doctores, Granadas, Agricultura
Emergentes Álvaro Obregón (Olivar de los Padres, Tarango, Las Águilas) en mediana de $46,000/m² sobre ticket $5.50M, con The One Guadalupe Inn de Be Grand como ejemplo. Doctores y Santa María La Ribera con muestra delgada pero nueva oferta (Enrique González 58 desde $2.59M). Anzures/Granadas en $79,454/m² sobre ticket $9.58M; Quierocasa cubriendo segmento medio en Cuauhtémoc/Iztacalco/GAM con tickets $2.0-4.2M.
Es el único corte donde la aritmética financiera todavía cierra en positivo: Álvaro Obregón con cap rate neto 5.66% (spread contra CETES de 115 pb, el menos malo del reporte), P/R ratio 12.0 años (el más bajo). Comprador efectivo: joven profesional con ingreso corporativo formal excluido del anillo central, más el inversionista que reconoce que Roma/Condesa ya no paga cap rate. El programa público de renta CDMX (meta 20,000 unidades en seis años) opera como señal pública: regeneración urbana con ticket medio, no más verticalización premium del corredor saturado. Es la respuesta natural del mercado a la paradoja CDMX.
Precio por metro cuadrado comparativo
| Corredor | Precio mediano $/m² | Ticket mediano |
|---|---|---|
| Polanco | $92,307 | $19.0M |
| Roma / Condesa | $87,060 | $7.95M |
| Anzures / Granadas | $79,454 | $9.58M |
| Juárez / Tabacalera | $71,590 | $6.50M |
| Portales / Narvarte | $63,990 | $4.82M |
| San Ángel / Pedregal | $56,688 | $6.71M |
| Del Valle | $52,930 | $7.67M |
| Santa Fe | $50,875 | $12.9M |
| Emergentes Álvaro Obregón | $46,000 | $5.50M |
| Lomas de Chapultepec | $40,959 | $14.89M |
| Tlalpan centro | $38,384 | $3.70M |
Fuente: muestra deduplicada Inmuebles24 Q1 2026 (168 listings sobre universo 18,452 venta, Apify + Firecrawl), cruzada con INBAPREVI Banorte marzo 2026, TheLatinvestor 2026 y Anuario Hipotecario 2026.
La brecha entre el corredor más caro por metro cuadrado (Polanco) y el más accesible (Tlalpan) es de 2.4x, consistente con mercados metropolitanos maduros. La lectura de Lomas (mediana $40,959/m² pero ticket $14.89M) revela que el premium nacional no se mide por ratio de eficiencia sino por ticket absoluto. La divergencia entre INBAPREVI estatal ($58,055/m²) y la mediana implícita del portal vertical (~$47-50K) es de 15-18%, explicable por el sesgo de INBAPREVI hacia listings premium con precio de lista y el sesgo del portal hacia stock vertical. INBAPREVI funciona como avalúo implícito para crédito hipotecario; la mediana de portales como referencia de absorción real con descuento de negociación.
Demanda calificada: lo que la gente puede comprar
CDMX tiene 2,861,000 hogares estimados para 2026 (proyección sobre Censo 2020 a ritmo de 0.8% anual). El filtro canónico del cálculo (ventana de compra 25-55 al 50% por envejecimiento, formalidad IMSS 75%, rotación activa del stock 50%) deja aproximadamente 268,000 hogares activos en el segmento bancarizable de los deciles VI-X. Ese es el tamaño real del mercado CDMX hipotecable en Q1 2026.
| Decil | Ingreso familiar | Ticket crédito base | Precio máx base | Delta con +100 pb |
|---|---|---|---|---|
| VIII | $47,000 | $1,021,122 | $1,276,403 | -6.86% |
| IX | $72,500 | $1,680,144 | $2,240,192 | -6.86% |
| X | $135,000 | $3,324,075 | $4,432,100 | -6.86% |
Fuente: ENIGH 2024 ajustada, tasa base 11.0% proxy BBVA Research 2025.
Señales de deterioro del comprador marginal
ENOE CDMX 4T 2025 (boletín INEGI 114/26): la Tasa de Condiciones Críticas de Ocupación subió a 27.0% (+2.4 puntos en el año), la Tasa de Ocupación en el Sector Informal 1 quedó en 28.4% (+1.4 puntos), y la caída anual de PEA fue mayoritariamente femenina (117 mil de las 152 mil personas que salieron). INFONAVIT Unamos Créditos 2 creció 26.1% real anual a nivel nacional con 43% de la colocación en menores de 30 años, pero el ticket promedio CDMX $3.0-3.1M excede el tope del programa puro: el joven primerizo calificado usa Unamos como puerta de entrada complementaria al crédito bancario, no como instrumento único. La base bancarizable de 268,000 hogares es estable pero está polarizándose hacia el subconjunto corporativo estable; cualquier supuesto de crecimiento orgánico de primera vivienda formal está trabajando contra los datos del trimestre.
Sensibilidad de demanda por segmento
Sensibilidad de demanda calificada por segmento de precio con +100 pb: $2-4M (emergente) -6.9%, $4-8M (residencial) -16.9%, $8M+ (residencial plus) -22.1%. El segmento crítico es el residencial plus, que concentra 60% del pipeline 2026 rastreado y depende del comprador menos elástico a tasa. Cruzando capacidad con precios por corredor, el decil X entra con holgura únicamente en Portales/Narvarte, Coyoacán sur y Emergentes Álvaro Obregón, y queda fuera (con crédito puro al 25% de enganche) de Del Valle, Roma/Condesa, Juárez/Tabacalera, Santa Fe, Lomas y Polanco. En esos seis corredores el cierre exige cofinanciamiento, venta de otra propiedad o capital extra-bancario.
El perfil efectivo del comprador se separa en tres: residente formal de deciles IX-X con trayectoria corporativa larga que compra upgrade bancarizable, upgrade interno del corredor central que aporta equity de propiedad anterior, y patrimonialista del premium que paga en efectivo o con capital extranjero. Los dos primeros son sensibles a la tasa del trimestre; el tercero no lo es.
Análisis financiero: retornos, yield y alternativas
| Corredor | Cap neto (factor 32%) | Spread vs CETES 6.81% | P/R años |
|---|---|---|---|
| Emergentes Álvaro Obregón | 5.66% | -115 pb | 12.0 |
| Juárez / Tabacalera | 5.47% | -134 pb | 12.4 |
| Roma / Condesa | 5.32% | -149 pb | 12.8 |
| Del Valle | 4.88% | -193 pb | 13.9 |
| Santa Fe | 4.75% | -206 pb | 14.3 |
| Polanco | 4.66% | -215 pb | 14.6 |
| Lomas de Chapultepec | 4.39% | -242 pb | 15.5 |
| San Ángel / Pedregal | 4.01% | -280 pb | 17.0 |
Fuente: cálculo propio sobre muestra portales Inmuebles24 Q1 2026 (venta + renta), factor operacional 32% (mantenimiento, vacancia, ISR y gestión), CETES 28d cierre 26-mar-2026.
Ningún corredor residencial CDMX cubre el costo de oportunidad del dinero en renta larga a cap rate neto. Los premium pierden 215-280 pb contra la tasa libre de riesgo; Roma/Condesa, el más asociado a la tesis Airbnb, pierde 149. El ejercicio cruzado con renta corta cierra el argumento: $6.5M en Roma Norte dan $205,870 brutos anuales en STR contra $508,300 en renta larga y $442,650 de CETES directo. Orden inequívoco: CETES > renta larga > STR. El P/R promedio ponderado de ~14 años se mantiene dentro del rango de fundamentos Geltner/Shiller, así que no hay burbuja de lista aparente, pero con cap rate neto 4-6% lo que falla es el nivel absoluto del yield frente a la alternativa libre de riesgo. Es mercado de lista razonable con piso de flujo insuficiente.
La banca hipotecaria cerró 2025 con morosidad 2.7% y contracción 2.9% en monto colocado (CNBV vía BBVA Research); Infonavit reporta IMOR cerca de 21% pero su perfil Plan T100 ($600K-$1.1M) no alcanza el ticket CDMX, y la asequibilidad combinada CDMX+NL+GDL en 34.8% es la más baja del país.
La paradoja de plusvalía aparece con todas sus letras en el Anuario Hipotecario 2026 página 21: CDMX en 42.88% acumulado 2021-2025, contra Baja California 117.2%, Baja California Sur 106.7% y la Región Centro en ~49%. El metro cuadrado más caro del país generó la segunda plusvalía más baja de su propia región. Si el inversionista compara CDMX contra CETES libre de riesgo, cap rate neto 4-5.7% y plusvalía equivalente a 7.39% anual compuesto, el único componente que supera a CETES es la plusvalía histórica, y por apenas 58 puntos base. El margen de seguridad frente a sorpresa de tasa o corrección de precios es inexistente.
Perspectiva Q2 2026
Cuatro hipótesis que ordenan la lectura del próximo trimestre:
01 · El ciclo monetario no va a rescatar al ticket CDMX
Tasa Banxico 6.75% cierre Q1 con votación 3-2 (comunicado PM 26-mar-2026). Tasa real ex-ante del fondeo 2.54-2.95%, por encima del rango neutral 1.8-3.4% publicado por el propio banco central.
Heath y Borja Gómez votaron por mantener 7.00% en balance con sesgo al alza. La probabilidad de consenso de contracción Q1 saltó 10.64 pp hasta 38.22% en un mes; la distribución modal de inflación 2026 se movió de 3.6-4.0 a 4.1-4.5 con 49% de la masa.
El mercado reconoce deterioro material mientras mantiene expectativa de recortes que el Board ya no entrega por unanimidad. El consenso proyecta cierre 2026 en 6.50%, pero el camino pasa por convencer a dos disidentes.
El escenario "higher for longer suavizado" (6.75% sostenido nueve meses con un único recorte cerca del cierre) tiene más probabilidad que la que el consenso descuenta. El marco Heath opera con persistencia de subyacente, y la subyacente no cede.
El desarrollador que proyectó absorción Q3-Q4 con tasa 9.5-10% debe recalibrar a 10.5-11% sostenido y modelar financial close con capacidad estresada al alza, no al nominal del consenso.
02 · Los 22 meses de inventario y la sub-producción formal conviven porque el producto está desalineado con el ingreso residente
Ratio producción vertical / formación de hogares CDMX entre 0.30 y 0.37, con 8,252 unidades nuevas ZMVM 2025 (4S vía Obras/Expansión); corredor Centro con 22 meses implícitos de inventario.
El sector formal CDMX opera en índice 50.7 base 2018 con remuneraciones reales cayendo 8.4% anual (ENEC 198/26). El freno SEDUVI 2019-2021 sobre polígonos en Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Benito Juárez dejó lag de producción que recién ahora entra a preventa.
La producción vertical viene cayendo desde 2018 y su concentración geográfica se estrecha cada año, mientras la absorción nominal no recupera al ritmo del producto que sí sale al mercado.
Coexisten sub-producción estructural formal y sobre-inventario localizado en el segmento-precio donde el producto rebasa la capacidad de pago del decil X residente. El Centro no tiene 22 meses de inventario porque nadie quiera vivir en Juárez; los tiene porque el precio promedio $7.91M excluye al comprador local del cierre con crédito puro.
El desarrollador en corredor central debe elegir tesis explícita (ticket al alcance del decil X con superficie optimizada para hogar pequeño, o ticket libre con canal diferenciado para comprador extra-bancario). Mezclar deja el proyecto en el limbo.
03 · La demanda demográfica no crece, se recompone hacia hogar unipersonal
Crecimiento poblacional CDMX 2010-2020 en +0.35% anual; hogares unipersonales 15.8% (el porcentaje más alto del país); PEA local cayendo 152 mil en el año (ENOE 4T 2025); cajones en vivienda nueva de 1.3 a 1.0 por unidad (Anuario p. 50).
El éxodo juvenil hacia Edomex, Hidalgo, Querétaro y Mérida se mantiene documentado en ocho puntos porcentuales de caída vs 2010 en la fracción 20-29; Benito Juárez con mediana de 37.8 años es la alcaldía más envejecida del país.
La base demográfica del comprador envejeció dos años de mediana en una década; el desarrollador respondió, con rezago, construyendo producto más chico con menos cajones.
La demanda operativa cambió de "primera vivienda para joven en expansión" a "upgrade o reposición para hogar consolidado o unipersonal". Proyectos con tipología familiar 3 recámaras de 130 m² en corredor vertical operan fuera de fase.
La tipología ganadora Q2-Q4 2026 es 1 recámara compacta (50-70 m²) con amenidades para hogar unipersonal. Quien reconoce la recomposición temprano gana tiempo de venta.
04 · El Padrón de Hospedajes activado cambia la aritmética del corredor central
446 amparos vigentes contra la Ley de Hospedajes de octubre 2024, Padrón no operativo en abril 2026, Cuauhtémoc concentrando 46.1% del parque Airbnb con 12,514 alojamientos y 47 viviendas por mes pasando del stock residencial a STR.
Mundial 2026 presiona por activación institucional y la SCJN tiene recursos pendientes. Cinco empresas profesionales operan alrededor de 840 listings combinados; el 51% de los listings AirDNA ya opera con mínimo de 30 noches como pivote anticipado.
La normativa endurece en documento mientras el suelo se relaja en paralelo. La discusión de bajar el tope de 180 a 120 noches en zonas saturadas está activa.
Si SCJN resuelve a favor del gobierno CDMX antes de noviembre 2026, o si Sheinbaum fuerza Padrón con presión del Mundial, salen entre 2,000 y 4,000 unidades del stock Cuauhtémoc a renta larga o a venta en menos de un año, con deflación localizada 5-10% en Roma, Condesa, Juárez y Centro.
Proyecto nuevo en Roma, Condesa o Juárez no debe venderse con tesis de renta corta 2026. Proyecto en Cuauhtémoc debe asumir activación del Padrón en el flujo descontado como escenario base.
El hallazgo del trimestre
El metro cuadrado más caro del país es el que menos plusvalía generó entre las capitales con ciclo activo. Quien vendió CDMX en los últimos cinco años como inversión por plusvalía estaba usando un argumento que los datos oficiales ya no sostienen. Lo que sigue en pie es comprar para habitar con salario formal creciente, o comprar en efectivo para patrimonializar al margen del sistema financiero. Con crédito formal al 11% y cap rate neto por debajo de CETES en los diez corredores medidos, el inversionista apalancado pierde dinero en términos reales cada mes frente a la alternativa libre de riesgo.
Y la defensa habitual, la que dice que el producto se construye con estándar creciente para justificar el ticket creciente, tampoco resiste: el propio Anuario documenta la caída de cajones por unidad. El ticket sube. El estándar baja. Ningún mercado de uso sostiene esa ecuación por mucho tiempo sin que la demanda efectiva se recomponga hacia otros corredores o hacia otras capitales, y ya está sucediendo en los emergentes de Álvaro Obregón, en Querétaro, en Mérida y en el éxodo juvenil.
La pregunta para Q2 no es si CDMX va a caer de precio nominal (no lo hará, porque el ticket está sostenido por escasez regulatoria y por capital no-bancarizable en el premium). La pregunta es cuánto tiempo más puede sostenerse sobre esos dos soportes antes de que el residente formal deje de justificar el esfuerzo y el inversionista financiero reconozca que la tesis histórica ya cerró. CDMX dejó de ser mercado de crecimiento y entró en mercado de rotación. La rotación no perdona producto mal especificado.
Qué monitorear en Q2
- Votaciones Banxico del 15 de mayo y 25 de junio. División 3-2 sostenida es disparador del escenario "higher for longer suavizado".
- IMOR banca vivienda CDMX trimestre cerrado. Si sube de 2.7% nacional a 3.2-3.5% local, la señal de sobrecarga del decil IX se materializa antes que el ajuste de precio.
- Absorción del corredor Centro entre junio y agosto. Nivel trimestral por debajo de 300 unidades convierte los 22 meses en 25-30 y la corrección de ticket nominal deja de ser hipótesis.
- Resoluciones SCJN sobre amparos a la Ley de Hospedajes. Disparador del recalibrado Cuauhtémoc.
- Vacancia de oficinas Class A Santa Fe. Antecedente principal del ritmo residencial premium del poniente.
Foto del momento
| Indicador | Valor Q1 2026 |
|---|---|
| Tasa Banxico cierre trimestre (votación 3-2) | 6.75% |
| CETES 28 días puntual 26-mar-2026 | 6.81% |
| Inflación general / subyacente 1q-marzo | 4.63% / 4.46% |
| Tasa hipotecaria efectiva proxy banca múltiple | 11.0% |
| Ticket hipotecario bancario CDMX (BBVA SIM 25S2) | $3.0-3.1M |
| Precio/m² INBAPREVI CDMX estatal | $58,055 |
| Precio/m² Polanco (Anuario SHF, p. 50) | $248,000 |
| Plusvalía acumulada CDMX 2021-2025 (Anuario p. 21) | 42.88% |
| Producción vertical ZMVM 2025 / ratio vs formación | 8,252 uds / 0.30-0.37 |
| Corredor Centro inventario / meses | 1,933 uds / ~22 meses |
| Cap rate neto corredores / spread vs CETES | 4.00-5.66% / -115 a -280 pb |
| P/R promedio ponderado | ~14 años |
| Empleo formal IMSS CDMX Q1 (top nacional) | +3.0% a +4.0% mensual |
| ENOE CDMX 4T 2025 PEA / participación | -152 mil / -2.4 pp |
| ENEC valor producción CDMX (2018=100) | 50.7 |
| Hogares CDMX 2026 / pool bancarizable VI-X | 2,861,000 / ~268,000 |
| IMOR banca vivienda nacional dic-25 | 2.7% |
| Cajones vivienda nueva | 1.3 → 1.0 por unidad |
Fuente: Banxico (comunicados PM 26-mar y 05-feb 2026, Encuesta Expectativas marzo 2026), CNBV vía BBVA Research 25S2, INEGI (ENEC 198/26, ENOE 114/26, Censo 2020), IMSS boletines 075/126/187 2026, SHF Q4 2025, Anuario Hipotecario 2026, INBAPREVI Banorte marzo 2026, Inmuebles24 muestra deduplicada Q1 2026, AirDNA, 4S Real Estate, cálculos propios.
Nota metodológica
El reporte se produjo con triangulación de cinco señales públicas (muestra deduplicada Inmuebles24, SHF avalúos, CNBV vía BBVA Research, IMSS boletines mensuales e INEGI ENEC/ENOE) como método central de oferta y absorción, complementadas con INBAPREVI Banorte marzo 2026 y Anuario Hipotecario 2026 (Metric Analysis). El marco macro usa Banxico comunicados PM del trimestre, Encuesta de Expectativas marzo 2026 y CETES puntual. La capacidad de compra por decil se modela con ENIGH 2024 ajustada, factor de comprobación por decil y LTV por segmento, tasa efectiva proxy 11.0%. Los cálculos de cap rate neto aplican factor operacional 32%.
Panel de análisis. Chief Economist (marco Heath), Real Estate Economist (marco Iracheta), CRE Financial Analyst (marco Serrano), Urban Demographer (marco Salazar) y Devil's Advocate como red team. Integración por Chief Analyst, con worksheet de cobertura por analista, coverage audit independiente, fact-check separado y quality gate.
Limitaciones del trimestre. Softec DIME Valle de México no se extrajo en Q1, por lo que el método propio de triangulación no tiene calibración ±20% específica para la plaza en este corte. El Portafolio CNBV granular por entidad con tasa específica CDMX no es descargable automáticamente; se usó proxy 11.0% BBVA Research con disclaimer. RUV por alcaldía y SEDUVI permisos del trimestre son gaps documentados con ventana de revalidación en Q2. Reporte de Estabilidad Financiera Banxico Q1 e Informe Trimestral Q1 salen en mayo y se integrarán al análisis Q2. El sobrecosto estructural NTC-2017 estimado por la CMIC en 12-18% se menciona en clave cualitativa sin cifra en el cuerpo por ausencia de dato primario CMIC CDMX del trimestre.
Disclaimer de profundidad de extracción. 2 de las 15 fuentes críticas del reporte (Banxico comunicados PM e INBAPREVI Banorte marzo 2026) tienen Deep Extraction Verification Report formal en estado APROBADO y CONDICIONADO respectivamente. Las 13 restantes tienen sidecar con las piezas del protocolo de evidencia pero no verification report formal; el coverage audit confirmó 8 de 8 spot-checks de trazabilidad bidireccional y cierre de los 5 worksheets del panel. La deuda de verificación formal se salda en Q2 2026 con reextracción bajo el protocolo completo.
Próximo reporte: Q2 2026, publicación julio 2026.
