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El comprador de Monterrey no quiere pagar San Pedro. Quiere el mismo metro.
El comprador de Monterrey no quiere pagar San Pedro. Quiere el mismo metro.
Mitras cotiza 30% debajo de San Jerónimo. Misma metrovía.
Llegamos con un embudo de tres etapas pensado para descubrir marca. En Mitras el comprador no descubre. Compara. Pivoteamos a captación directa en el primer mes.
El ángulo del caso no es lifestyle. Es arbitraje de precio con metrovía como puente.
El messaging llegó como lifestyle. En Mitras el ticket arranca en $3.97M para 49 m², y el usado se mueve entre $45 y $50 mil por m². Lo que faltaba era San Jerónimo: el mismo perfil ahí arranca en $69 mil y llega a $103 mil. Los dos corredores comparten la misma línea de metrovía.
Había dos formas de abrir captación. Tres etapas para descubrimiento, o ir directo a intención. En Mitras hay más de 120 departamentos en portales. El comprador no descubre, compara. Pivoteamos a formulario de Instagram para intención fría y landing propia para cierre. 256 unidades en 30 meses no aguantan esperar.
Profesional en salida de renta
27-32 años, primer sueldo arriba de $40K, vive compartiendo en Santa Catarina. $3.97M por 49 m². Lo que paga en renta, escritura propia en 2028.
Pareja en planeación
30-38, doble ingreso $90 a $140K, renta en Valle Oriente. 70 m² con flex en $5M. 30 meses para decidir si son dos o tres.
Inversionista patrimonial
40-55, casa en Cumbres o Valle, busca segundo activo fuera de premium. Ticket $3.97M frente a renta objetivo $20K por UANL y Hospital Universitario.
Papá proactivo
45-60, hijo adolescente con entrada a UANL en 2027-2029. Entrega 2028 coincide con primer semestre. La facultad está a dos cuadras.
En un corredor con 150 departamentos listados, el que cotiza primero pierde la conversación.
$73 mil contra $45 mil. Mismo código postal. El comprador de Mitras entra comparando con lo que ya vio: sabe que Torre Luz está prácticamente agotada, sabe que AMOLiving cierra inventario, sabe el precio del usado del barrio. Cotizar primero no resuelve la pregunta de por qué pagar el premium. La confirma.
Separamos la captación del cierre. El formulario de Instagram levanta señal sin pedir decisión, la landing califica contra los cuatro perfiles, la asesora entra cuando el prospecto ya compara. La comparación contra San Jerónimo desarma el precio. El respaldo DAGS desarma el plazo. El cap rate contra UANL abre un inversionista ausente del outbound original.
Captación
Entrada paralela por formulario de Instagram o landing propia. Cada canal levanta señal según el argumento del que vino el clic.
Calificación
Primera capa automatizada contra los cuatro perfiles. Ticket, timeline y motivo separan al comprador real del curioso.
Conversación
La asesora entra cuando el prospecto ya habla en términos comparativos. No se cotiza antes de entender contra qué compara.
Visita
Recorrido con el arbitraje de precio sobre la mesa. Mitras como puente a San Jerónimo vía metrovía.
Cierre
Plan de 10% enganche y 10% diferido en 30 meses contra entrega 2028. El respaldo DAGS cierra el riesgo de plazo.
Comparativo Mitras vs San Jerónimo
Precio por m² de los dos corredores con la ruta de metrovía sobrepuesta. Convierte la objeción de ubicación en aritmética.
Ficha de respaldo Grupo DAGS
30 años, 20+ proyectos verticales activos, 3,500 unidades en construcción. Neutraliza el riesgo de la entrega 2028.
Análisis de renta UANL
Ticket $3.97M contra renta objetivo por cercanía a Facultad de Medicina y Hospital Universitario. Abre un buyer ausente del outbound original.
Tabla de plan de pagos
10% enganche, 10% diferido en 30 meses, 80% contra escritura. Traduce el ticket a mensualidad real durante el horizonte de obra.
Alcance
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