Mercado Inmobiliario Mérida

¿Cómo está el mercado inmobiliario en Mérida?

Al cierre del segundo trimestre de 2026, la zona metropolitana de Mérida absorbe entre 934 y 952 viviendas al mes y acumula de 12.4 a 12.7 meses de inventario; en la franja de más de $5 M el rango sube a 15.4-23.1 meses. El municipio tiene 2,749 departamentos y 5,770 casas de venta anunciados, con un precio mediano de $37,698 por metro cuadrado y un ticket mediano de $3.16 M. La demanda calificada activa se estima entre 9,900 y 11,800 hogares. El Analista de Odigos&Co. construye estas cifras con corte al 31 de mayo de 2026 a partir de RUV/SNIIV, CNBV, INFONAVIT, IMSS, ENIGH, SHF y Banxico.

Mérida tiene el mejor dato de costos del país y un año entero de empleo formal sin moverse, y los dos describen el mismo mercado. Construir se abarató 2.92% anual, el nivel más bajo de las 46 ciudades del índice de edificación residencial y la única caída material del país (CMIC, may-2025 a may-2026), mientras el empleo formal de la zona metropolitana sumaba 103 puestos, un 0.03% (IMSS, junio). La plaza donde más barato sale levantar un edificio es la que menos compradores nuevos incorpora.

Dos hechos ordenan el trimestre. El primero es que Mérida no tiene un mercado con un hueco en medio: tiene dos mercados que no comparten comprador, precio ni canal. El registro público de vivienda formal acumula 7,471 departamentos Populares en la zona metropolitana, 2.7 veces todo el universo vertical privado del municipio, y la vivienda que efectivamente se vendió y verificó cerró a mediana de $1,351,000 en mayo contra $3.16 M de lista (RUV, microdato de venta; portal, 25-jul). El segundo es que la única tesis de renta de la ciudad dejó de sostenerse: ajustado por el sesgo de amueblado que la propia fuente documenta, el rendimiento del corredor de mayor volumen queda bajo la tasa libre de riesgo en los tres escenarios de descuento.

El entorno macro fija el techo y ya no lo mueve. Banxico recortó a 6.50% el 7 de mayo con votación de 3 contra 2, declaró concluido el ciclo iniciado en marzo de 2024 y confirmó la pausa en junio; el consenso deja la tasa sin un solo movimiento hasta el cierre de 2027. La desinflación es de mala calidad: la general cerró junio en 3.37% con la subyacente en 4.03%, y todo el descenso vino del componente volátil. La tasa hipotecaria del sistema quedó anclada en 11.45%, dato del primer trimestre, lo que deja el costo real del crédito a veinte años en 7.50%: ni la apreciación de avalúos ni el precio de lista cubren esa vara.

"El margen más ancho del país no es un colchón: es lo que cuesta el metro cuadrado cuando hay menos obra compitiendo por la misma cuadrilla, y la señal que llevará más torres al corredor que la plaza ya no absorbe."

Lo que se vende contra lo que se anuncia: Mérida municipio, ene-may 2026

Absorción, inventario y precio en Mérida

Núcleo de serie (metodología fija, comparable trimestre a trimestre)

Lecturas del trimestre (métricas nuevas o en calibración)

Fuentes y periodos: Banxico (Q2 completo), SHF (T1 2026, ene-mar), INBAPREVI (abr-jun), CMIC (dato a mayo), portal Inmuebles24 (captura 25-jul contra baseline de abril), RUV, INFONAVIT y CNBV vía SNIIV (abr-may; junio no publicado), IMSS (abr-jun), ENOE (T1 2026), cálculos propios. Estas dos tablas son el único sumario estructurado del reporte. La marca `n/d` significa que el dato no existe o no es comparable, y su razón va en estas llamadas. (1) Q1 publicó un nivel de municipio que no dejó material de fuente re-verificable y salió de rutas de búsqueda que arrastraban anuncios promocionados de otras plazas: la diferencia contra ese nivel es cambio de medición, no movimiento de mercado. (2) única serie comparable de la zona; el punto de Q1 (2,702) quedó documentado solo en la prosa del reporte anterior, sin material de fuente re-verificable detrás. (3) la serie de casas arranca en Q2. (4) lista en promedio móvil de tres meses; la comparación corta es contra marzo y la variación anual es +4.2%. (5) corte de SOLO adquisición a nivel estatal, corregido el 2026-07-31: el bucket "Existente" del archivo municipal absorbe ampliación y rehabilitación, mejoras sobre vivienda ya habitada que no son compras; en Yucatán son 38.4% de las acciones del año, y el 41.4% que esta fila publicó originalmente venía de esa mezcla. El corte limpio municipal no es computable, el desglose solo se publica por año (2026 = enero-mayo) y la variación anterior (-2.4 pp) comparaba mezclas, así que no se publica variación. (6) referencia nacional del mismo mes: +2.03%. (7) corrección de fuente de tasa (Q1 usó 11.0% estimada; Q2 usa la observada de 11.45%), no deterioro del mercado. (8) único movimiento de política del trimestre.

¿Qué implica esto para tu proyecto en Mérida?

Vertical R/RP del corredor norte (Temozón, Cabo Norte, Altabrisa, Montebello): el argumento de renta se cayó y el de plusvalía no tiene serie por corredor que lo sostenga. Tu precio de salida se defiende con la velocidad de tu corredor, no con el índice de avalúos del municipio.

Vivienda de entrada en la periferia (Kanasín, Umán): el tramo bajo dejó de ser mercado con precio y pasó a ser asignación pública. La ventana viable está en el escalón inmediato superior, no dentro de ese techo.

Segunda residencia en el corredor Progreso: hay escaparate y casi no hay circuito de crédito. El ritmo lo fija la obra de infraestructura, no la tasa.

El detalle que sostiene estas lecturas está en el análisis siguiente; la lectura comercial completa, al cierre del reporte.

El cierre de este reporte convierte estas situaciones en instrucciones de comercialización, según dónde esté tu producto.

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Oferta y velocidad: dos circuitos que no comparten comprador

La zona metropolitana produce vivienda por dos vías que no se cruzan. La privada se anuncia: 8,519 unidades en venta en el municipio entre departamentos y casas. La formal de entrada no lo necesita, porque vive en el registro público, que al 31 de mayo tenía 20,475 viviendas vigentes en los cinco municipios contra 8,437 un año antes. Ese salto no es obra en marcha: 11,829 de esas unidades están en avance de obra igual o menor a 19% y solo 3,320 son habitables (RUV, 31-may-2026). Es el programa federal entrando al registro, con beneficiario declarado de uno a dos salarios mínimos.

La composición cierra el contraste. En el registro, el 67.1% del inventario es segmento Popular y el Residencial completo son 350 unidades; en el portal, de 102 departamentos con precio ninguno baja de $1 M y un tercio supera los $5 M.

Inventario del circuito privado por corredor

Fuente: universos y medianas de Inmuebles24, captura 25-jul-2026, sobre la muestra deduplicada de la zona. La celda `n/d` de Montes de Amé corresponde a una muestra de tres observaciones, por debajo del mínimo para publicar mediana de precio unitario. Dos universos de la zona quedan fuera: el corredor Mérida-Progreso, con escaparate medido de 409 casas y 283 departamentos pero sin muestra de precios, y Kanasín y Umán, cuyas 38 y 8 casas anunciadas son sesgo de canal y no inventario.

Velocidad del mercado (triangulación de señales públicas)

Fuente: triangulación parcial de cuatro señales (portal deduplicado con baseline de abril; RUV producción, inventario y ventas fechadas; INFONAVIT y CNBV municipal vía SNIIV). La quinta señal, el conteo de avalúos, no existe porque la fuente no publica el tamaño de su muestra. Las cuatro filas por segmento desglosan el universo vertical listado más el terminado del registro formal; la fila de la zona metropolitana añade las casas anunciadas, que no tienen desglose por segmento. Periodos: el portal es abril-julio y las señales de crédito y registro son abril-mayo, porque junio no existe en el SNIIV. El estimador central es el flujo de financiamientos de adquisición; el punto re-derivable de la banda es su techo, y el piso proviene de una segunda ruta del mismo estimador cuya aritmética no quedó materializada. El contraste es la venta fechada del registro, con 391 unidades al mes, que mide solo vivienda nueva del circuito formal y deja fuera la usada y el contado. El éxito comercial del segmento Medio no se publica porque su banda de absorción es demasiado ancha para dividirla. Ver `calculos/absorcion-inventario.md`.

Lectura de oferta

La zona metropolitana no tiene escasez estructural de vivienda. Sobre una formación de hogares que el baseline de la zona publicado en Q1 proyecta entre 6,000 y 12,500 al año, la producción formal corre entre 6,100 y 6,900 unidades y la autoconstrucción sobre lote urbanizado aporta cerca de 4,000 más: el ratio de cobertura queda entre 0.49 y 1.15. Todo el ancho de esa banda lo produce la migración, y este trimestre esa variable perdió su única prueba independiente, porque la regla del cálculo pide altas netas de empleo formal por encima de la proyección demográfica y la plaza no tuvo altas que ajustar. Una segunda lectura del panel llega al resultado contrario midiendo contra la colocación efectiva de vivienda nueva en vez de la producción registrada: por esa vía la cobertura cae a 0.36-0.52, sub-producción severa. Las dos descansan en el mismo denominador no auditado, y esa es la razón por la que ninguna se publica como cifra de portada. La vivienda deshabitada del municipio, unas 41,188 unidades o 14.2% del parque, está en línea con la norma nacional y en una ciudad de propiedad arraigada buena parte es estructural. Lo que obliga a mirarla otra vez es el pipeline de la periferia, que agregó 7,936 viviendas al registro en doce meses en dos municipios de empleo formal marginal, sobre 12,038 de toda la zona metropolitana.

El escaparate tampoco mide toda la colocación. La plaza vende por dos canales que no anuncian: el crédito social con adjudicación directa, que en enero-mayo colocó 1,436 acciones solo en Kanasín y Umán, y la autoconstrucción ya contada arriba. Medir la absorción de Mérida por el portal es medir el circuito bancario, no la ciudad.

La concentración es alta en geografía y no medible en propiedad. Temozón Norte tiene el 31.6% del inventario vertical del municipio y el corredor norte completo, sumando el de Conkal, el 45.9%, pero el índice por desarrollador no es calculable porque ni la captura del portal ni el registro formal identifican a la empresa, de modo que la afirmación de que la plaza tiene un desarrollador dominante descansa en volumen de búsqueda de marca, que mide notoriedad y no inventario. El riesgo de la concentración medida no es de precio sino de sincronía: un ajuste de expectativas en ese corredor se transmite a la vez a todo lo que se le compara. Lo que la ciudad anuncia y lo que la ciudad compra no son el mismo mercado.

Precio mediano de lista por corredor contra el techo de compra del decil X

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Mérida?

Fuente: Inmuebles24 muestra deduplicada, RUV vía SNIIV e INBAPREVI Banorte. En la fila de departamentos, el precio por m² usa n=101 (regla de superficie mínima de 20 m²) y el ticket mediano usa n=102. Las celdas `n/d` corresponden a cortes donde la variable no existe: la renta no tiene ticket de venta, la casa anunciada no tiene ticket mediano publicable con esa muestra, y el registro formal publica montos sin superficie.

Las tres mediciones de precio apuntan en direcciones distintas y las tres son correctas en su universo. Los avalúos con crédito dan la apreciación más alta de la península después de Quintana Roo; el precio de lista de la entidad crece a dos quintos de ese ritmo y llega suavizado por su promedio móvil; la venta verificada del circuito formal se mueve en una banda estrecha todo el año. Ponderando la muestra propia a la mezcla de la fuente estatal, la divergencia contra el precio de lista es de -2.2%, dentro de tolerancia. La advertencia es de alcance: el índice de avalúos mide un municipio cuyo registro formal de 2026 es 97.0% producto Popular, Tradicional y Media (RUV, ene-may), así que no describe al corredor que fija la mediana de la tabla anterior. Para fijar precio de salida ese índice no es el comparable; lo es la velocidad del propio corredor.

¿Quién puede comprar vivienda en Mérida y cuánto?

Capacidad de compra por decil

Fuente: cálculo propio. ENIGH 2024 de Yucatán ajustada, alcance estatal usado como proxy de la zona metropolitana. Tasa 11.45% (SHF, T1 2026, promedio observado del sistema, dato más reciente disponible). Plazo 20 años. Factor de comprobación por decil de 0.65 (VI) a 0.80 (IX), con 0.75 en el decil X por menor densidad corporativa formal en la entidad. Regla de mensualidad igual a 30% del ingreso comprobable y LTV por segmento. El trimestre previo usó una estimación de tasa de 11.0%, de modo que la caída en el precio máximo de todos los deciles es corrección de fuente antes que deterioro del comprador.

Presión por segmento con stress test de tasa

Fuente: cálculo propio con tasas de 11.45% base, 12.45% al alza y 10.45% a la baja, con los factores de anualidad recalculados desde la fórmula. La demanda de cada banda son los hogares activos calificados cuyo precio máximo cae dentro de ella, por interpolación de la escalera de deciles. La oferta de las dos bandas bajas es inventario del registro formal al 31 de mayo y la de las dos altas es el universo listado completo del municipio, departamentos y casas: son universos distintos y no se suman. Se declara una desviación de método: el reparto fijo por deciles del catálogo es insensible a la tasa por construcción, porque ningún decil cruza de banda con un movimiento de 100 pb, así que no produce stress test; el corte por umbral del comprador marginal sí lo produce y es el que se publica. Las tres columnas de demanda están re-basadas a la rotación del catálogo desde el 2026-08-06; la nota fechada va en los supuestos de esta sección.

El daño de un alza de tasa aquí no es reclasificación sino pérdida del comprador marginal, y se concentra en la banda de $2 a $5 M, que pierde una quinta parte de su demanda y concentra más de la mitad de la oferta anunciada. La banda media sube en ese mismo escenario porque recibe a los hogares que caen desde arriba, hacia el producto que la plaza casi no anuncia.

Perfil del comprador

El comprador del corredor norte no se puede ubicar localmente, y el cálculo es corto. En toda el área metropolitana, 6,753 personas declaran ingreso superior a cinco salarios mínimos, el 1.13% de los ocupados que declaran ingreso, contra 2,749 departamentos anunciados. El ingreso laboral promedio de la zona es de $15,338 al mes y el salario de cotización equivale a $17,107: dos empleos formales financian hasta $1.21 M, casi exactamente donde cierra la vivienda verificada. La plaza sí es asequible en el producto que sí se vende.

Conviene desarmar una cifra que un tercero citará contra este reporte. El único municipio de la zona que ganó empleo formal es Conkal, con 62.20% anual, y se lee como confirmación de la expansión del norte. No lo es: el salto son 601 puestos de comercio en un solo mes, con un escalón de tamaño de patrón que pasa de cero a 600, mientras el comercio de toda la zona metropolitana perdía 142 puestos en ese mismo mes (IMSS, cubo municipal). El área metropolitana no ganó ese empleo.

El relato migratorio tampoco cierra la brecha. Del stock de residentes nacidos en otra entidad, el 18.8% nació en la capital del país, pero el 15.9% viene de Campeche y el 13.6% de Tabasco, dos mercados laborales con ingreso derivado por debajo del de Mérida (Censo 2020; ENOE, T1 2026): quien llega de ahí no rompe la relación local entre ingreso y precio, la reproduce. Como mucho una quinta parte del flujo viene de un mercado con techo más alto, y es justo la parte que no se puede medir, porque no hay fuente posterior al Censo. Tampoco aparece la capa de enganche extra-bancario que la plaza suele invocar: Yucatán captó el 0.7% del flujo nacional de remesas, con 194 dólares por habitante contra 472 del promedio, así que esa vía no es material aquí.

Supuestos usados: hogares, formalidad (57%) y ajuste por migración de 15% en las bandas altas, de la ficha de zona; ventana de compra (58%) y rotación activa (28%) del catálogo de cálculos, que es la única autoridad de esos factores. La ocupación formal medida del área metropolitana quedó en 54.19%, por debajo de la banda calibrada; el factor se mantiene porque es de hogar y no de individuo, y se publica la banda completa. Nota del 2026-08-06: esta sección se publicó con la rotación de 30% de la ficha anterior, divergencia que el propio reporte declaró, y quedó re-basada al 28% del catálogo por decisión de autoridad; la demanda activa central pasa de 11,793 a 11,007 hogares (-6.7%) y la ventana ya operaba a catálogo en la aritmética original. La banda de sensibilidad publicada se conserva: cae a 9,925 hogares con el piso conjunto de los tres parámetros (ventana 55%, formalidad medida 54.19%, rotación 28%) y llega a 11,793 con la rotación anterior; la central re-basada vive dentro y ninguna conclusión de esta sección cambia de signo.

Análisis financiero: retornos, asequibilidad y salud del crédito

El alivio monetario terminó antes de llegar al comprador. Contra la política vigente cuando se midió, la tasa hipotecaria del sistema implica un spread de 4.70 puntos, y con el fondeo en su piso declarado ese margen solo se comprime por decisión bancaria. La asequibilidad lo refleja: el departamento de dos recámaras del corredor de volumen exige una mensualidad de 35.9% del ingreso comprobable del decil X de la entidad, y el departamento mediano del municipio la lleva a 43.0%. El departamento de dos recámaras del corredor pide un ingreso familiar cercano a $93,400 y el decil X yucateco declara $78,000.

Fuente: cálculo propio sobre la muestra deduplicada del portal, corte del 25 y 26 de julio de 2026. Las cinco filas son indicativas: toda muestra de renta queda por debajo del mínimo de veinte observaciones del catálogo. El ajuste aplica el descuento de 20% a 35% por amueblado que la propia fuente documenta, sobre 28 de 35 anuncios de renta del municipio que declaran esa condición. Todos los rendimientos son brutos también de cuota de mantenimiento, cuya cobertura en la captura fue nula: el neto real está por debajo de cualquiera de estas cifras.

La conclusión es la misma por cuatro caminos. Con las medianas absolutas ajustadas, el corredor de volumen queda entre 63 y 172 puntos base por debajo de CETES a 28 días, que promedió 6.46% en el trimestre; con la base por metro cuadrado que el catálogo fijó como comparable entre zonas, ya está 60 puntos base por debajo antes de cualquier ajuste. La única combinación con spread positivo es la de medianas sin ajustar, que es la que la fuente desmiente, y el rendimiento que esta plaza registraba antes del ajuste por amueblado no se confirma. Esto es flujo puro: el retorno total del activo incluye apreciación, y ahí está el problema del reemplazo, porque no existe serie de apreciación por corredor. Sustituir un rendimiento mal medido por una plusvalía no medida es cambiar de error.

La salud del crédito local se deteriora despacio. La morosidad del sistema subió tres meses consecutivos hasta 3.19%, con el índice de cobertura bajando a 54.30% (CNBV, mayo), y el Reporte de Estabilidad Financiera de junio, con cifras a marzo, registra contracción marginal del financiamiento a la vivienda con los criterios de originación estables: el freno es de operaciones, no de estándares. Ponderando las etapas contables por la mezcla de originación de la entidad, la cartera local queda marginalmente mejor que el sistema: sobrepondera al banco con la peor cartera vencida de los seis grandes y también al de la mejor, y las dos se cancelan. Lo relevante es el volumen. Por operaciones, el mercado financiado de la zona es de 2.82 acciones de crédito social por cada crédito bancario; por monto, la banca pesa 56.6%. La franja bancaria que puede comprar el producto anunciado es angosta: si toda la colocación de la zona se dirigiera al inventario listado, tardaría 28 meses en desalojarse. Y la vivienda usada ganó 5.9 puntos de participación en la colocación bancaria estatal en un año, en una plaza cuya oferta es tres cuartas partes vivienda nueva o en construcción.

Dos circuitos de crédito: operaciones y ticket, abril-mayo 2026

Perspectiva Q3 2026

La lectura integrada es una sola: Mérida se aparta de su ingreso local más rápido de lo que incorpora compradores nuevos, y el trimestre le quitó la coartada financiera que sostenía esa distancia. Con el consenso sin mover la tasa en dieciocho meses, el crédito solo puede abaratarse por margen bancario: proyectar venta 2027 con tasa a la baja es proyectar un mercado que ya no existe. Queda una apuesta a que llegue alguien que ninguna fuente pública mide.

Hipótesis 1: el pipeline de la periferia define 2027 y 2028, y todavía no tiene fecha

• DATO OBSERVADO: el registro formal vigente de la zona está dominado por vivienda en avance de obra mínimo, y esa concentración es de dos municipios, Umán y Kanasín (RUV, 31-may-2026).
• CONTEXTO: el programa federal proyecta 12,888 viviendas en la zona, por sorteo y para beneficiario de uno a dos salarios mínimos.
• TENDENCIA: el registro vigente se multiplicó por más del doble en doce meses mientras la venta verificada se mantuvo en una banda estrecha.
• HIPÓTESIS: si convierte al ritmo declarado la zona pasa a sobre-producción incluso aceptando migración alta; si no, queda como registro sin efecto de mercado.
• IMPLICACIÓN: comprar suelo ahí exige antes el calendario de conversión. El indicador es la verificación mensual de obra, no el registro.

Hipótesis 2: la periferia se encarece contra el techo de su propio comprador

• DATO OBSERVADO: la apreciación anual de avalúos de Kanasín supera a la del municipio de Mérida por 2.4 puntos porcentuales (SHF, T1 2026).
• CONTEXTO: ese municipio concentra el segundo pipeline de la periferia y coloca casi todo su producto por crédito social.
• TENDENCIA: ese crédito se contrajo 37.3% en Kanasín en el bimestre medido mientras el ticket del canal en la zona metropolitana subió 7.0% anual: financia producto más caro a menos personas.
• HIPÓTESIS: el precio de la vivienda de entrada sube contra el techo de un derechohabiente cuyo salario de cotización es de los más bajos del país.
• IMPLICACIÓN: ahí la variable de diseño es la mensualidad. Dos trimestres más a ese ritmo y el producto se queda sin comprador calificado.

Hipótesis 3: para el residente local el departamento ya es producto de renta

• DATO OBSERVADO: el interés de búsqueda por departamentos en la entidad cayó 14.8% anual, el doble que el de casas, sin una sola semana bajo el umbral de volumen (Google Trends, abr-jun).
• CONTEXTO: el bloque superior de búsquedas relacionadas del vertical lo domina la renta, y el portal repite la forma con 1,333 anuncios de arrendamiento.
• TENDENCIA: en el mismo periodo el interés nacional por comprar casa subió 25.3%: no es enfriamiento del país, es de esta plaza y de este producto.
• HIPÓTESIS: la demanda local que recibe el vertical del norte llega por arrendamiento, porque el producto se construyó para un comprador de otra procedencia.
• IMPLICACIÓN: ese vertical no tiene comprador identificado pero sí inquilino identificable, y esa salida exige antes resolver el rendimiento.

El hallazgo del trimestre: el margen más ancho del país es el precio de un sector que se encoge

Mérida va a celebrar su costo de construcción. Debería leerlo dos veces. El índice que lo mide es de precios de insumos, y mientras cae, la contabilidad del sector dice otra cosa: el valor de producción de las constructoras de la entidad se contrajo en el año, sus remuneraciones medias reales subieron a doble dígito, y el empleo formal de construcción de la zona metropolitana perdió 2,589 puestos, con la caída concentrada en el municipio central. Construir salió más barato porque hay menos obra compitiendo por el mismo material y la misma cuadrilla, no porque alguien haya aprendido a construir mejor.

Encima llega la segunda mitad del problema. El crédito puente de la banca comercial está en uno de sus niveles más altos registrados a nivel nacional, con la tasa ponderada bajando de 12.78% a 10.34% en un año, y la propia fuente advierte que ese dinero se inclina hacia vivienda de valor medio y medio-alto, que en esta plaza es un corredor y no una ciudad. El corredor cuyo rendimiento acaba de quedar por debajo de la tasa libre de riesgo, en una plaza cuyo empleo formal no se movió en doce meses, es exactamente donde el capital más barato del ciclo va a querer entrar.

Queda desmontada la narrativa de que el margen protege al desarrollador. El margen más ancho del país no es un colchón: es lo que cuesta el metro cuadrado cuando hay menos obra compitiendo por la misma cuadrilla, y la señal que llevará más torres al corredor que la plaza ya no absorbe.

Qué monitorear en Q3 2026

1. Índice SHF del segundo trimestre (hacia el 10 de agosto). Si la tasa hipotecaria comprimió tras el recorte de mayo, la asequibilidad se recalcula; si no, queda confirmado que en esta plaza el crédito solo puede abaratarse por margen bancario. 2. Verificación mensual de obra en Umán y Kanasín. Disparador de la hipótesis 1. Umán registró y verificó cero en abril y en mayo tras concentrar el 91.4% de su año en enero: el registro llega en lotes y no se lee como actividad del periodo. 3. El instrumento de planeación urbana del municipio. El programa 2050 fue aprobado y publicado, pero su transitorio cuarto condiciona la vigencia a dictámenes que no constan y el registro estatal sigue listando el de 2017. La densidad está congelada y cualquier desenlace repreciará el suelo comprado con las reglas viejas. 4. Factibilidad de agua en el norte. Los datos de 2026 del operador, citados por prensa local, ponen las pérdidas físicas de la red metropolitana entre 35% y 40%. Si la factibilidad pasa de trámite a racionamiento, el cuello de botella del corredor deja de ser comercial. 5. El corredor Progreso. Con 692 unidades anunciadas, cero inventario en el registro formal y 33 compras con financiamiento en cinco meses, el circuito con crédito tardaría unos 105 meses en absorber el escaparate.

Inflación de costos de edificación residencial: Mérida contra las plazas del catálogo, may-2025 a may-2026