Hogares SM Cancún — Promotora de Hogares

Consultoría

La pregunta no era cómo pautar. Era qué construir y cómo calendarizar la preventa.

Cuando llegamos, el proyecto tenía plano de lotificación y estudio de mercado. No había m² por tipología, lista de precios ni amenidades confirmadas. En el Polígono Sur de Cancún, a pocas calles, un vecino directo del mismo corredor vende al doble por m². Ahí la decisión de producto va antes que la de pauta.

Mapeamos 93 prototipos activos de 12 constructoras y aislamos el segmento comparable: 42 prototipos, 57 m² promedio, $17,142 el m². En ese rango, los proyectos con alberca se venden 21.8% arriba por m². No es amenidad: es piso de entrada contra institucionales que ya tienen 34% del mercado.

Alcance

Inteligencia de desarrollo: 93 prototipos activos cruzados con 29 desarrollos y 12 constructoras, con market share por jugador
Segmentación del comparable directo: 42 prototipos de 8 desarrollos, superficie promedio de 57 m², precio promedio de $17,142 por m²
Tres palancas cuantificadas: producto (qué amenidades compran margen), valor percibido (plusvalía verificable contra competidores) y estructura comercial (5 roles y preventa en tres fases)
Modelo económico con tres escenarios: sin alberca proyecta $405M y 6.6 años; estándar proyecta $494M y 4 años; estándar+ proyecta $532M y 2.5 a 3 años
Lectura del costo financiero: cuatro años adicionales de obra contra crédito puente al 14-16% anual implican entre $120M y $200M que el modelo no ve si solo compara ingreso bruto
Diagnóstico de gaps: siete datos pendientes para pasar de hipótesis a plan, cada uno con responsable
Entrada táctica definida: simulador INFONAVIT como primera acción, estructura de cinco roles y preventa en tres fases con descuento de lanzamiento del 8% al 12%