Mercado Inmobiliario Acapulco

¿Cómo está el mercado inmobiliario en Acapulco?

Al cierre del segundo trimestre de 2026, Acapulco tiene 2,095 propiedades de venta anunciadas en portal y el metro cuadrado va de $16,074 en Acapulco Tradicional a $21,675 en el Dorado y $36,574 en Diamante. Alrededor de 1,273 unidades piden más de $5 M, el 60.8% de la muestra apta, y a ese segmento le corresponden 10.1 años de inventario contra las operaciones de crédito observadas. De 41 anuncios seguidos durante 103 días, 13 se retiraron: una rotación verificada de 31.7%. El RUV registró una sola vivienda terminada en abril y mayo. El Analista de Odigos&Co. construye estas cifras con corte al 31 de mayo de 2026 a partir de RUV/SNIIV, CNBV, INFONAVIT, IMSS, ENIGH, SHF y Banxico.

A treinta y dos meses de Otis, Acapulco tiene su planta hotelera en 17,555 habitaciones repartidas en 313 hoteles, cerca del 90% de la capacidad previa al huracán, y la recuperación de condominios sigue declarada "por encima del 50%" sin denominador publicado. Las dos cifras describen la misma ciudad y ninguna describe el mismo mercado. El activo turístico que opera una empresa volvió; el activo residencial que pertenece a personas no.

El trimestre lo confirma por el lado del dinero. El circuito formal financió 1,007 acciones por $1,118.8 M entre enero y mayo con ticket promedio de $1,110,995, mientras el escaparate pide $6.70 M por el departamento de Diamante y $6.50 M por el de la Costera. No es una brecha de precio: son dos poblaciones. El 60.8% del inventario listado está sobre $5 M y su única contraparte de crédito, el Residencial plus de la banca en todo Guerrero, hizo 126 operaciones en doce meses y se contrae 19.0% anual. La producción formal de vivienda nueva registrada fue de siete unidades en 2025 y una entre enero y mayo de 2026.

La macro no ayuda ni estorba, y esa es la parte incómoda. Banxico cerró en 6.50% y declaró concluido el ciclo de recortes con voto de tres a dos, dejando la tasa real ex ante de la política en 2.55% y la hipotecaria en 7.50% contra una inflación esperada a doce meses de 3.95%, mediana de la Encuesta de Expectativas de Banxico. Las dos quedan muy por encima del umbral de 6% a partir del cual la demanda financiada se contrae. Da igual: en abril y mayo se originaron 136 créditos bancarios en todo Guerrero, el 0.73% del país. El ciclo de tasas le fija el precio del dinero a una fracción del mercado, y el resto compra de contado o no compra.

"Lo que se reconstruyó en Acapulco fue el activo que tenía un balance detrás. El que tenía dueños sigue esperando."

Absorción, inventario y precio en Acapulco

Núcleo de serie

Fuentes y periodos: precios y universo, Inmuebles24 al 26-jul-2026 (Diamante y Dorado, universo mixto de casa y departamento; Tradicional, casa). SHF, índice T1 2026, comparado contra el T4 2025 que publicó la edición anterior. Originación bancaria y ticket, CNBV vía SNIIV, abril-mayo 2026 contra el mismo bimestre de 2025. INFONAVIT, misma ventana; participación de usada, enero-mayo 2026 contra el año 2025 completo, que es el único corte que publica la fuente. IMSS, junio 2026 contra junio 2025. Capacidad, ENIGH 2024 Nueva Serie ajustada, a la tasa hipotecaria de la penúltima fila y plazo de 20 años. Banxico, cierre del trimestre. Tasa hipotecaria, promedio T1 2026 publicado por SHF. Las seis celdas `n/d` de variación son de comparabilidad, no de dato ausente: las tres de precio y la de universo porque la edición anterior midió solo casas por una redirección del portal, la de capacidad porque esa edición no publicó tabla por decil, y la de tasa hipotecaria porque su cifra venía de otra fuente para el mismo periodo.

Lecturas del trimestre

Fuentes y periodos: rotación y precio de sobrevivientes, Inmuebles24, cosecha de abril reverificada por código HTTP el 26-jul-2026. Inventario y años, Inmuebles24 sobre CNBV vía SNIIV, doce meses a mayo 2026. Cap rate de renta larga, Inmuebles24 al 26-jul-2026; el de renta corta, AirDNA Q2 2026. Empleo y salario de cotización, cubo del IMSS, junio 2026 contra junio 2025. RUV vía SNIIV, abril-mayo 2026 y año 2025. Ocupación, DataTur, acumulado enero-mayo. El salario de cotización medido queda 16% a 27% por encima de la estimación de $420 a $460 con que este análisis venía trabajando la plaza, y la capacidad de compra de la sección de demanda usa el dato medido, no la estimación.

¿Qué implica esto para tu proyecto en Acapulco?

Vertical premium sobre $5 M en Diamante o la Costera: el inventario de tu banda tiene una década de absorción medida contra el único crédito que la compra, y ese crédito se contrae. La variable de cierre no es tasa ni mensualidad, es liquidez del comprador.

Producto de reemplazo entre $1.5 M y $3.8 M: es la banda que el decil X de la Ciudad de México sí financia y la que el mercado local no está produciendo. Es el hueco más limpio del trimestre.

Vivienda popular vertical en el hinterland: el pipeline registrado ya se movió ahí y el crédito social crece por abajo. Compites contra 1,927 unidades que aún no salen.

El detalle que sostiene estas lecturas está en el análisis siguiente; la lectura comercial completa, al cierre del reporte.

El cierre de este reporte convierte estas situaciones en instrucciones de comercialización, según dónde esté tu producto.

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Acapulco Diamante: el corredor que concentra el inventario y no el comprador

Diamante concentra 331 de los 526 departamentos que el portal ubica por corredor, el 62.9%. Medida con el índice Herfindahl, que llega a diez mil y considera alta toda concentración sobre dos mil quinientos, la geografía del vertical da 4,662. Es donde vive el producto en altura de la plaza.

Fuente: Inmuebles24, muestra de venta al 26-jul-2026, medianas con truncamiento sobre filas aptas.

La distancia entre el mixto y el departamento importa comercialmente: quien fije precio de salida de un vertical con el $36,574 del agregado se está preciando 17.7% bajo su propia competencia. Y el corredor no es homogéneo: 64.6% de su inventario está sobre $5 M y solo 15.2% cae bajo el ticket promedio de la banca.

La estructura de la oferta es más elocuente que los precios. El campo de desarrollo viene en falso en 181 de 182 anuncios y la condición del inmueble llega vacía en 174 de 185: lo que se lista en Diamante es reventa de propietario individual, no pipeline de desarrollador. La excepción es un desarrollo institucional nombrado en al menos siete anuncios, de $9.0 M a $41.0 M, el único operador de escala visible en el escaparate y el único que fija precio con criterio de proyecto.

Costera y Dorado: el corredor caro que rinde mejor

Fuente: Inmuebles24, muestra de venta al 26-jul-2026. La casa de este corredor tiene superficies de otra época y arrastra el agregado.

El Dorado tiene la mediana de precio más alta de la plaza y el precio por metro más bajo de los dos corredores de playa, y las dos cosas son el mismo hecho: es stock legacy de gran superficie de los años sesenta a ochenta. Su departamento cotiza 34% más barato por metro que el de Diamante y rinde algo más en renta larga, según la tabla de retornos. Con 78.7% de su inventario por encima de $5 M, es también el corredor con menos contraparte local de los tres.

Aquí vive el fenómeno que explica por qué el precio de lista no cede. De los dieciséis anuncios que sobrevivieron con precio en ambas mediciones, once no movieron un peso y solo tres recortaron. El tenedor de este stock no tiene deuda que servir, así que el anuncio se queda publicado sin dolor y el ajuste, cuando ocurre, ocurre fuera de la lista.

Tradicional y el hinterland: el único mercado con comprador local

Fuente: Inmuebles24, muestra de venta al 26-jul-2026. Los dos corredores se agrupan en una sola sección porque comparten comprador y banda de precio, no porque falte muestra: los dos superan el umbral de publicación. Llano Largo no es un sub-mercado declarado de la zona sino el hinterland del corredor premium, y aparece aquí porque es donde el ingreso local sí alcanza.

Llano Largo es el único corredor donde el ingreso local llega: 68.8% de su inventario cae bajo el ticket promedio de la banca y 37.5% bajo $1.5 M. Es también donde se mueve el pipeline formal. El registro de vivienda del municipio pasó de 410 unidades de inventario a 1,927 en doce meses, con 67.9% en avance de obra de 19% o menos, 85.3% vertical y 56.1% en Popular hasta 200 UMA. Cero unidades en Residencial. El sistema formal construye el producto opuesto al que llena el escaparate, en la geografía opuesta.

Y no lo explica el costo. El índice de la CMIC pone la edificación residencial de Acapulco en +4.72% anual, posición 28 de 46 ciudades y bajo la mediana nacional, mientras el municipio aprecia 8.0%. Lo que falta aquí no es margen de obra, es comprador. Sobre qué se está construyendo hay una divergencia que no se promedia: la encuesta a constructoras del INEGI da para Guerrero valor de producción en -26.9% con personal ocupado en +25.3%, mientras el registro del IMSS pierde 8.0% del empleo de construcción del municipio. Son dos universos y describen obras distintas.

Velocidad del mercado. La triangulación opera con tres de las cinco señales y las dos ausencias son estructurales: la edición anterior midió el universo equivocado por una redirección del portal, y la SHF publica índice de precio, no conteo de avalúos.

Fuente: triangulación propia de portales, CNBV, INFONAVIT y RUV vía SNIIV.

La rotación merece una advertencia que cambia su lectura. Las 41 fichas verificadas son casas horizontales, porque ese fue el universo que el portal devolvió en la cosecha anterior. La señal más sólida del expediente mide el producto barato de la plaza, no el vertical de Diamante, que es 2.6 veces mayor y donde está el problema.

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Acapulco?

Fuente: Inmuebles24, muestra de venta al 26-jul-2026. Las filas de universo mixto agregan casa y departamento y no describen a ningún producto: se publican porque son la base sobre la que el resto del sector compara esta plaza.

Producto contra producto, el rango entre corredores es de 1.5 veces en departamento y 1.9 en horizontal, no la brecha de casi tres veces que sugiere enfrentar el vertical de Diamante contra la casa del Centro. Y el orden no es el que insinúa el precio de lista: la Costera tiene la mediana más alta de la plaza y uno de los precios por metro más bajos. Para quien fija precio de salida, la comparación útil es contra el producto de su propia superficie. El ancla externa que normalmente resolvería esa duda no existe aquí: el índice mensual de precios de lista de Banorte e INBAPREVI no cubre Guerrero, y el único referente institucional es el índice de avalúos de la SHF, que describe el circuito hipotecario formal, un mercado cuyo ticket de adquisición ronda $1.43 M según CNBV e INFONAVIT.

¿Quién puede comprar vivienda en Acapulco y cuánto?

Capacidad de compra por decil

Supuestos: ENIGH 2024 Nueva Serie, ingreso corriente por hogar mensualizado y ajustado a Q2 2026 con factor 1.078. Tasa 11.45%, promedio del T1 2026 publicado por SHF. Plazo 20 años. Factor de comprobación por decil de 0.65× a 0.82× con ajuste adicional de 0.90× por informalidad. Enganche 10% en Económico y 20% en Medio.

Supuestos: tasa de 11.45% y plazo de 20 años, los mismos de la tabla anterior, con idéntico factor de comprobación y sin el ajuste por informalidad. Enganche 20% en Medio y 25% en Residencial. La tabla de Guerrero es la capacidad de compra de la plaza; la de la Ciudad de México describe al comprador de referencia del corredor premium y no la sustituye.

El resultado ordena el reporte entero. El decil más alto de la Ciudad de México, con criterio bancario estándar, alcanza $3,759,317 contra una mediana de $6.70 M en el departamento de Diamante. El hogar más rico del estado más rico del país no financia el producto mediano del corredor premium de Acapulco. Con el enganche de 25% que la propia tabla aplica al segmento, cerrar esa unidad exige un ingreso familiar de alrededor de $217,000 mensuales, 1.78 veces el promedio de ese decil.

Presión por segmento con stress test de tasa

Supuestos: demanda modelada con ENIGH 2024 Guerrero, hogares proyectados a 2026, ventana de edad y rotación de la tabla del método. El factor de bancarizabilidad se publica como rango de 23.6% a 39.0% y no como punto, y de ahí sale el rango de cada fila. Oferta desde el universo de 2,095 repartido por la distribución de precios de la muestra apta.

Dos lecturas. La primera: el 87% de la oferta listada está en segmentos donde la demanda calificada local es cero, y ningún decil de Guerrero alcanza los $2 M con crédito. La segunda es más rara: el stress test no mueve a un solo hogar de segmento en ninguno de los tres escenarios. Toda la elasticidad vive en el ticket, entre -6.15% y +6.83%, sobre los mismos hogares. En una plaza normal el stress test identifica al comprador marginal que desaparece cuando sube la tasa. Aquí no hay comprador marginal donde está la oferta, porque no hay comprador.

Perfil del comprador

La demografía local explica por qué. Acapulco pierde población y no la pierde hacia su propia periferia, porque aquí el municipio es la plaza entera: las proyecciones de CONAPO dan 786,922 habitantes para 2026 contra 790,622 en 2020, mientras el país crece 4.83%. Y se encoge por cohortes: la población de 20 a 34 años cae 4.75% y la de 30 a 64 crece 6.25%. No se pierde demanda, se pierde demanda de primera vivienda. El ingreso lo cierra: según el cubo del IMSS, 80.6% de los puestos formales del municipio gana hasta dos salarios mínimos, y por la ENOE, 1,089 personas ocupadas en toda el área metropolitana ganan más de cinco.

De ahí que el comprador de Diamante no viva en Diamante. La estimación con la que este análisis venía trabajando, entre 70% y 80% de origen capitalino, es un supuesto: ninguna fuente pública mexicana mide el origen de residencia del comprador. Lo medido es el reverso, que no hay comprador local capaz de explicar el corredor.

El hinterland es otra historia y ahí sí hay un flujo que ningún modelo de crédito ve. Guerrero recibió 824.6 millones de dólares de remesas en el primer trimestre según Banxico, equivalentes al 13.9% de su producto estatal según BBVA Research, empatado con Chiapas en el primer lugar nacional. Ese dinero compra y repara vivienda popular sin generar comprobante de ingreso. Es observación cualitativa sin modelo y no debe leerse como capacidad de compra del segmento premium: son circuitos distintos.

Inventario listado contra crédito que lo puede comprar, Acapulco Q2 2026

Análisis financiero: retornos, asequibilidad y salud del crédito

Retornos comparados

Fuente: medianas de venta y renta anual normalizadas por m², método canónico del proyecto, sobre la muestra del 26-jul-2026. CETES 28d promedio del trimestre 6.46%, cierre 6.28%. T-bill 3m de EEUU, cierre 3.74%. El cap rate neto es `n/d` en las cuatro filas: la cuota de mantenimiento tiene cobertura cero en esta zona por un defecto de archivado y el método prohíbe imputarla desde otra plaza.

Fuente: ingreso anual por anuncio de AirDNA y AirROI, Q2 2026, sobre el precio mediano del departamento de Diamante, con factor de costos de Guerrero de 50%. La columna de spread de esta tabla compara el neto; la de la tabla anterior compara el bruto, porque ahí el neto no es calculable.

En neto, ningún escenario de renta corta se acerca a la tasa libre de riesgo: ni el cuartil superior de operadores llega a la mitad. El único cruce ocurre en bruto y es de cuatro puntos base, indiferencia con vacancia, temporada de huracanes y gestión encima. Y la renta larga tampoco es la respuesta: rinde 307 puntos base más que la corta sobre el mismo activo, y aun así queda por debajo de CETES en las cuatro combinaciones de corredor y tipología, antes de descontar un mantenimiento que aquí no se pudo medir. La ocupación explica la mitad del problema, entre 26.2% y 33% del año según proveedor.

Salud del crédito local

El circuito formal del municipio hizo 1,007 acciones entre enero y mayo en seis organismos y no en dos: banca 241, INFONAVIT 569, FOVISSSTE 165 y el resto en tres instituciones menores. La adquisición limpia, sin mejoramientos ni ampliaciones, son 719 acciones con ticket de $1,430,130.

Ese crédito está sano y crece por abajo. La banca del municipio sube 9.5% en operaciones con ticket real cayendo 1.4%, el ticket limpio de adquisición de INFONAVIT sube 10.6% nominal, y el perfil de riesgo ponderado por la mezcla de bancos que presta en Guerrero da 3.03% en etapa 3, dieciséis puntos base bajo la morosidad del sistema. Las dos se miden en saldos de cartera y por eso son restables.

La contracción está exactamente donde está el inventario. El segmento Residencial plus es el único circuito cuyo ticket coincide con la mediana de Diamante, $6,265,572, y es el único que cae: 47 operaciones en el estado entre enero y mayo contra 58 en la misma ventana del año anterior. Contra el inventario listado por encima de $5 M, y regalándole a Acapulco la totalidad del crédito premium de Guerrero, salen 10.1 años de inventario. Es la lectura más generosa posible y sigue siendo una década.

No es una anomalía local. El Reporte de Estabilidad Financiera de Banxico de junio, con cifras a marzo, registra contracción marginal anual del financiamiento a la vivienda y pérdida de dinamismo de la banca en crédito nuevo, con relación préstamo-valor estable. Lo que en el país es pérdida de dinamismo, aquí es contracción de dos dígitos en la banda premium.

Una señal adelantada: la etapa 2 de esa mezcla, la cartera que aún no incumple pero ya migró de riesgo, está en 3.98%. La morosidad de lo que se coloca hoy tenderá a subir aunque el índice actual no lo muestre.

Rendimiento bruto por uso del activo contra la tasa libre de riesgo, Acapulco Q2 2026

Perspectiva Q3 2026

La hipótesis del trimestre es que Acapulco tiene tres mercados desconectados bajo un nombre y que la recuperación visible pertenece a un cuarto: volvió el activo que opera capital corporativo, no el que pertenece a personas.

Hipótesis 1: la reconstrucción hotelera no arrastra al residencial y el trimestre lo prueba

• DATO OBSERVADO: el empleo en alojamiento temporal cae 2.88% anual mientras la planta hotelera vuelve a cerca del 90% de su capacidad previa a Otis.
• CONTEXTO: la ocupación acumulada mejora casi tres puntos y AirDNA reporta 9.1% más anuncios de renta corta. Y la diferencia de velocidad tiene fecha: el mayor operador hotelero declaró en prensa que su broker internacional le liquidó el siniestro en menos de siete meses y que reinvirtió 130 millones de dólares, mientras el sector condominal atribuye su retraso a seguros de más de dos años, asambleas de hasta ciento cincuenta propietarios y departamentos sin póliza o asegurados bajo su costo de reposición.
• TENDENCIA: los cuartos volvieron en treinta y dos meses y los empleos por cuarto no, con el empleo formal total en variación anual negativa en los cuatro cortes del periodo.
• HIPÓTESIS: el hotel reabre con menos plantilla propia y más subcontratación fuera del padrón: devuelve capacidad instalada sin devolver masa salarial local.
• IMPLICACIÓN: dimensionar absorción contra ocupación hotelera es un error de encadenamiento. Se dimensiona contra empleo formal y crédito colocado.

Hipótesis 2: el hueco del mercado está donde nadie está construyendo

• DATO OBSERVADO: la banda entre $1.5 M y $3.8 M concentra el 26.5% del inventario listado y es la única que el decil X de la capital financia con criterio bancario estándar.
• CONTEXTO: el pipeline registrado se concentra en Popular vertical del hinterland, sin una unidad en Residencial, y el escaparate es reventa de particular.
• TENDENCIA: el circuito de crédito crece por abajo y se contrae por arriba, con la banda intermedia sin producto nuevo.
• HIPÓTESIS: el mercado se polarizó porque los dos extremos tienen financiador, crédito social abajo y contado arriba, mientras la banda media exige un producto que nadie origina.
• IMPLICACIÓN: un vertical de superficie contenida en Diamante, preciado para cerrar con hipoteca capitalina, es el único producto de la plaza con contraparte de crédito verificable y sin competencia de inventario.

Hipótesis 3: el precio de lista no va a ceder en Q3 y eso no es fortaleza

• DATO OBSERVADO: once de dieciséis anuncios que sobrevivieron el trimestre mantienen su precio sin mover un peso, con mediana de cambio en cero.
• CONTEXTO: el inventario listado es sobre todo stock ya pagado de propietarios individuales, sin crédito puente ni costo de acarreo que obligue a ajustar.
• TENDENCIA: se combina con una rotación por debajo de un tercio en el único producto verificable y con un inventario sin desarrollador identificable en 181 de 182 anuncios.
• HIPÓTESIS: sin costo financiero de tenencia el vendedor espera antes que reconocer pérdida nominal, y el ajuste ocurre fuera de la lista, en descuento de negociación.
• IMPLICACIÓN: los comparables de portal sobreestiman el precio de cierre. Todo residual de suelo se trabaja aquí con descuento de negociación explícito.

Hipótesis 4: la tasa dejó de ser la variable y el consenso lo confirma

• DATO OBSERVADO: la tasa real ex ante de la política cerró en 2.55%, con 21 de los 46 puntos base de relajamiento puestos por el consenso al subir su expectativa, no por el banco central.
• CONTEXTO: el ciclo se declaró concluido con voto de tres a dos y el consenso no ve movimiento de fondeo en dieciocho meses.
• TENDENCIA: la hipotecaria real sigue sobre el umbral de 6% a partir del cual la demanda financiada se contrae, y ese nivel no cede por vía monetaria.
• HIPÓTESIS: donde el crédito bancario origina el 0.73% del país, la tasa no opera por la mensualidad sino por el costo de oportunidad del comprador de contado, y ese canal no mejora con recortes que no ocurrirán.
• IMPLICACIÓN: el spread contra la tasa libre de riesgo se cierra por precio o no se cierra. Esperar a que Banxico destrabe Diamante es esperar algo que el consenso ya descartó.

El hallazgo del trimestre

Acapulco lleva casi tres años contando su recuperación con el indicador equivocado. Lo que separa al activo que volvió del que no volvió no es la zona, ni el daño recibido, ni la percepción de seguridad: es la estructura de propiedad. El que tenía póliza corporativa y un broker cobró, decidió y reinvirtió en menos de un año; el que tiene ciento cincuenta dueños necesita asamblea, derrama y consenso, y muchos ni siquiera tenían póliza que reclamar. Esa es la brecha entre planta hotelera y recuperación de condominios que este reporte abre en su primera línea.

La consecuencia es incómoda para quien vende ahí. El argumento de compra más usado en la plaza, entra ahora que el destino se recupera, describe con precisión un fenómeno que le ocurre a otro activo, con otro dueño y otra velocidad. Quien entra por esa vía no está comprando el ciclo que ve en las noticias: está comprando una unidad en un mercado donde el crédito que la financia se contrae, la producción formal es de un dígito al año y ningún uso del activo paga la tasa libre de riesgo. Y quien conteste que su proyecto sí avanza está confirmando la tesis, no refutándola: avanza porque tiene balance. Lo que se reconstruyó en Acapulco fue el activo que tenía un balance detrás. El que tenía dueños sigue esperando.

Qué monitorear en Q3 2026

Temporada de huracanes del Pacífico oriental. El pronóstico de la NOAA de mayo da 70% de probabilidad de temporada por encima de lo normal, con pico de julio a septiembre. El canal al precio es el seguro: según la AMIS, 15% de los bienes asegurados afectados por Otis no tenía cobertura hidrometeorológica.

La Autopista del Sol. Única vía terrestre rápida de la demanda premium, con tres interrupciones documentadas en el primer trimestre de este año y ninguna medición en el segundo.

Entrega de obras institucionales de Diamante. Seis de once edificios de un mismo desarrollo tienen entrega prevista a diciembre, y de ellas depende la expectativa de revaluación del corredor.

Percepción de inseguridad. La ENSU de junio la deja congelada en 78.9% contra 59.8% nacional, mientras el gobierno estatal reporta 56% menos homicidios diarios desde octubre de 2024. La mejora objetiva no mueve la percepción; un evento sí.

Empleo formal de Acapulco: cifra publicada contra cifra sin movimientos de registro patronal