Mercado Inmobiliario Los Cabos

¿Cómo está el mercado inmobiliario en Los Cabos?

Al cierre del segundo trimestre de 2026, Los Cabos opera dos circuitos con velocidades distintas: el formal en pesos absorbe de 10.0 a 45.6 unidades al mes y acumula 19.3 meses de inventario sobre stock habitable, mientras el circuito en dólares absorbe de 95.3 a 97.7 y se desplaza en 15.0 a 21.8 meses. El metro cuadrado tiene un precio mediano de $52,974 con 644 propiedades de venta anunciadas, y el cap rate bruto de renta larga va de 6.13% en la zona a 7.07% en El Tezal. El Analista de Odigos&Co. construye estas cifras con corte al 31 de mayo de 2026 a partir de RUV/SNIIV, CNBV, INFONAVIT, IMSS, ENIGH, SHF, MLS locales y Banxico.

Los Cabos tiene dos mercados que comparten territorio y no comparten nada más: uno que compra con hipoteca mexicana y otro que compra en dólares, casi siempre de contado. La lectura cómoda es que el segundo ignora a Banxico. La que los datos imponen es más incómoda: los dos se encogieron, y se encogieron igual. La banca colocó 95 créditos en el municipio durante abril y mayo contra 133 en el mismo bimestre de 2025, con el monto total idéntico y el ticket 40.6% más alto. En el circuito en dólares, nueve operaciones sobre diez millones concentraron el 35.3% del volumen mientras el condominio de dos recámaras acumulaba veinticinco meses de inventario. Menos operaciones y tickets más grandes, en dos monedas y con dos instrumentos distintos. Cuando el circuito que depende de la tasa y el que no hacen lo mismo, la causa no es la tasa.

Lo que se movió está del lado de la oferta. La vivienda formal de la plaza tarda casi el doble que el promedio nacional entre su registro y su venta, pero casi lo mismo entre que se termina y se vende: el atasco está antes de terminar la obra, no después. Entre esos dos plazos están el déficit hídrico de Cabo San Lucas, una desalinizadora diferida, una carta urbana de 2013 y un ordenamiento ecológico de 1995. El registro de vivienda Residencial pasó de 28 unidades en 2025 a cero en los primeros cinco meses de 2026.

El entorno macro llega en dos columnas. Banxico cerró en 6.50% y declaró concluido el ciclo de recortes; con la inflación esperada a doce meses en 3.95%, la restricción real ex-ante es de 2.55%. Para el comprador en dólares la referencia es el T-bill de tres meses, que cerró en 3.74% y subiendo. Hay una contra-señal que conviene no esconder: la economía de Baja California Sur creció 2.5% anual en el primer trimestre, sexta de las 32 entidades, con el sector terciario más dinámico del país. Es dato de entidad, preliminar y de un trimestre atrás. Y el indicador adelantado de la plaza ya giró: el tráfico internacional del aeropuerto pasó de caer 0.7% en el primer trimestre a caer 11.4% en el segundo, y esa señal tarda de doce a dieciocho meses en llegar a la escritura.

"La apreciación que sostiene el caso de inversión de Los Cabos se mide con un índice que excluye a su comprador."

Absorción, inventario y precio en Los Cabos

Núcleo de serie (metodología fija, comparable trimestre a trimestre)

Lecturas del trimestre (métricas nuevas o de método en calibración)

Fuentes, periodos y salvedades. Portal Inmuebles24, censo del 26 de julio de 2026; la zona no tiene baseline de universos del trimestre anterior, así que las dos primeras filas y la de precio no tienen variación comparable y llevan `n/d`. SHF índice de precios y tasa hipotecaria, T1 2026 (ene-mar); la variación compara la cifra hedónica publicada por SHF para el municipio en T1 2026 contra la publicada para el cierre de 2025, que fue +12.5%. CNBV e INFONAVIT vía SNIIV, abril y mayo: junio no existe en la fuente. El conteo de créditos INFONAVIT incluye mejoramientos y es válido como conteo; su monto promedio no lo es y por eso no se publica. RUV, inventario al 31 de mayo. IMSS, corte al 30 de junio; esta plaza no registra puestos de plataformas digitales, así que su empleo no está inflado por registro administrativo. Banxico SIE, cierre del trimestre. Sustitución declarada en el núcleo: la fila canónica de participación de vivienda usada del crédito social se sustituye por la participación de vivienda existente en la adquisición financiada del municipio, porque el campo de la serie original mezcla ampliación y rehabilitación; el universo de la sustituta es de todos los organismos, no solo del instituto, y su comparable de 2025 en el mismo cubo es 49.63% pero corresponde al año completo contra cinco meses de 2026, de modo que no es una variación trimestral y va como `n/d`. La capacidad del decil X usa precio máximo de vivienda con enganche Residencial y su variación es efecto puro de tasa: el mismo ingreso corrido a 10.20% da el valor del trimestre anterior y a 11.45% da el de este. Los cap rate son brutos: la cuota de mantenimiento tiene cobertura nula en esta zona. El denominador del éxito comercial del circuito formal es el inventario RUV vigente del municipio al 31 de marzo de 2026, que son 421 viviendas, conforme a `calculos/absorcion-inventario.md`. Marca única de dato faltante: `n/d`.

¿Qué implica esto para tu proyecto en Los Cabos?

Condominio de inversión de dos recámaras: es el producto marginal y el que decide el precio de lista del año que viene. Ahí el descuento dejó de convertir y el inventario se limpia por retiro. El plazo que puedas sostener sin vender importa más que el precio de salida.

Ultra-lujo en corredor premium: el volumen del trimestre lo hicieron nueve compradores. Es demanda que no se modela con inventario ni con absorción, y su indicador adelantado giró.

Suelo o proyecto sin arrancar: el cuello de botella está antes de terminar la obra. La factibilidad de agua y energía no se presupuesta: se verifica antes que el precio de salida.

El detalle que sostiene estas lecturas está en el análisis siguiente; la lectura comercial completa, al cierre del reporte.

El cierre de este reporte convierte estas situaciones en instrucciones de comercialización, según dónde esté tu producto.

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Oferta activa y velocidad del mercado

La ficha declara cinco sub-mercados. El trimestre no produjo señal publicable en cuatro de los ocho corredores del portal y el 57% del inventario listado no declara corredor, así que la oferta se agrupa por circuito y no por geografía. Es la decisión que el material permite defender.

El circuito formal en pesos

De las 515 viviendas del inventario vigente, 148 llevan más de cinco meses terminadas y habitables sin desplazarse. El 87.6% del stock es vertical y se concentra en Popular y Media, y la composición cambió de forma abrupta: el registro de vivienda Residencial pasó de 28 unidades en 2025 a cero entre enero y mayo de 2026, sobre un total que creció de 142 a 200. El circuito formal dejó de inscribir producto de gama alta.

Fuente: triangulación de portales deduplicados, SHF, CNBV, INFONAVIT y RUV. Ver `calculos/absorcion-inventario.md`. Periodo: abril y mayo de 2026; junio no existe en el SNIIV.

El balance cierra dentro del propio trimestre, y eso es lo que le da peso al resto: partiendo de 421 viviendas al 31 de marzo, sumando registros y restando ventas, el esperado al 31 de mayo es de 521 contra 515 observado, un residuo del 6.0% del cambio esperado, muy por debajo del umbral de 15% que el método admite. La absorción de este circuito deja de ser estimada y pasa a ser medida.

El circuito en dólares

Es cinco veces más grande y ninguna de las fuentes que lo miden lo ve completo. El portal reconoce 644 inmuebles en venta; el MLS de la plaza reporta 2,134 activos por 2.86 mil millones de dólares, desde 2,320 al cierre del trimestre anterior, y declara por escrito que no captura los desarrollos que se comercializan por su cuenta.

Fuente: dos MLS comerciales sin universo de socios publicado, más verificación propia de vigencia sobre el portal. Periodo: abril a junio de 2026. El denominador del éxito comercial es el inventario activo publicado por la misma fuente al cierre del trimestre anterior, 2,320 unidades; la fuente no publica corte del año previo, así que la convención anual no aplica aquí.

Lo que el trimestre cambia en la velocidad no está en la absorción, está en la salida. El circuito en dólares vende el 4.58% mensual de su stock, que en la escala del método es un mercado activo, pero a la vez entran 2.58 anuncios nuevos por cada cierre y el inventario cae 8.0%. Las tres cosas solo son ciertas juntas si la salida dominante no es la venta, y el portal lo confirma desde otro canal: retira casi tres veces más rápido de lo que el MLS vende. Que el precio no hace ese trabajo lo dice la propia fuente: 1,049 reducciones de precio en el año produjeron 176 ventas, con el sale-to-list de casas bajando de 89.5% a 87.8%.

Lectura de oferta

El producto que Los Cabos construye no es para quien vive en Los Cabos, y esta vez el hueco está medido a nivel de recámara. En el circuito formal el departamento de dos recámaras se vende a $1,755,000 con 58.1 m²; en el portal, el mismo número de recámaras se ofrece a $5,875,000 con 116.5 m²: 3.35 veces el ticket con 2.01 veces la superficie. Entre uno y otro no hay producto. En el otro extremo, las nueve operaciones del tramo alto hicieron 160.9 de los 456 millones de dólares del trimestre.

El municipio con el mayor crecimiento demográfico de su estado asigna usos de suelo con una carta urbana de 2013 y protege su territorio con un ordenamiento ecológico de 1995, ninguno actualizado ni exigible en el trimestre, y su organismo operador declara un déficit corriente de 600 litros por segundo solo en Cabo San Lucas, con la segunda desalinizadora diferida a 2027.

Dónde se atora la vivienda formal en Los Cabos

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Los Cabos?

Fuente: muestra deduplicada de 83 anuncios del portal, post exclusión del listing con precio en disputa. El n es el efectivo con superficie utilizable, no el conteo de anuncios. Se leen como nivel los corredores con n efectivo de 8 o más; San José del Cabo y los tres con `n/d` quedan fuera del gradiente publicable. Periodo: censo de julio de 2026.

El gradiente publicable va de $41,053 a $75,933 por metro cuadrado, un factor de 1.85 dentro del mismo municipio, y describe al 43% del inventario que sí declara corredor, sesgado a producto premium: el ordenamiento relativo se sostiene, el nivel absoluto se lee con reserva. Para quien fija precio de salida la consecuencia es que la zona no tiene ancla externa de precio validada, y el nacional de lista tampoco se la da: la mediana mezclada rinde un múltiplo de 1.68, pero medida solo con los anuncios en pesos, que es la comparación válida porque esa referencia excluye por método las propiedades en dólares, baja a 1.43.

Precio por metro cuadrado por corredor, Los Cabos Q2 2026

¿Quién puede comprar vivienda en Los Cabos y cuánto?

Capacidad de compra por decil

Fuente y método: tasa 11.45% (SHF, promedio del sector, T1 2026); no hay medición hipotecaria del T2. Plazo 20 años; mensualidad 30% del ingreso comprobable; factores de comprobación 0.75× / 0.80× / 0.82×; enganche 20% Medio y 25% Residencial. Ingresos de la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares 2024, Nueva Serie, presentación de resultados de Baja California Sur, ajustados a precios del primer trimestre de 2026 con INPC. Alcance: deciles de la entidad, no del municipio, y el ajuste no se volvió a correr a este trimestre, de modo que la variación del núcleo aísla el efecto de la tasa sobre un ingreso constante.

Presión por segmento con stress test de tasa

Fuente: universo de 644 anuncios repartido con la distribución por segmento de la muestra; demanda modelada con CONAPO 2026, tamaño de hogar 3.2, factor de edad 65%, formalidad de 55% a 70% derivada del IMSS municipal y rotación activa de 55% (re-basada en ago-2026 a la convención de catálogo, única autoridad de estos factores, por comparabilidad entre zonas; el cierre original publicó 50%). Es banda, no punto. Stress test estándar sobre 11.45%, con 12.45% al alza y 10.45% a la baja.

El 80.7% de la oferta listada no tiene un solo comprador local calificado por crédito hipotecario, y el stress test no mueve esa conclusión porque la demanda ya es cero. Es lo que hace de Los Cabos el caso extremo del país: la política monetaria mexicana no tiene canal de transmisión sobre cuatro quintas partes del inventario. Leerlo como ausencia de demanda sería un error: la demanda existe, no pasa por el crédito mexicano.

Perfil del comprador

Los Cabos rompe el patrón del bloque turístico. Las cinco zonas con el salario de cotización más bajo del país son de playa y esta no está entre ellas: el suyo es de $659.14 diarios, apenas 1.5% por debajo del promedio nacional. El empleo formal de la plaza no está mal pagado; el problema es lo que ese salario compra aquí. La mediana de venta listada equivale a 34.6 años de un salario formal medio, contra la banda sana de cuatro a siete.

Lo que sí se encoge es el mercado de trabajo. El empleo formal cayó 0.64% en el año y 1.94% dentro del trimestre, con trayectoria monótona a la baja en los cuatro cortes. La caída se concentra donde más pesa: la construcción es el 24.4% del empleo formal del municipio contra 7.8% nacional, la participación más alta de las dieciocho zonas del catálogo, y cae 4.80% mientras Puerto Vallarta crece 18.2% y el Caribe 8.9%.

Lectura de demanda

La formación anual de hogares está entre 3,771 y 4,551 según el método de conversión, y contra ella la producción formal da un ratio de cobertura de 0.04 con el registro estricto, 0.18 contando la vivienda nueva financiada y 0.35 contando también la usada. Las tres caen muy por debajo del 0.5 que el cálculo marca como crisis estructural, y la definición mueve el resultado más que el dato: publicar un solo número sería falsa precisión. La banda además es techo por dos razones: la proyección que la alimenta extrapola el auge de 2015 a 2019, y el sector que más migrante atrae a este municipio se contrae mientras esa proyección sigue creciendo.

El déficit se absorbe fuera del mercado formal y el censo ya lo midió: el 30.8% del parque está alquilado, el 8.6% prestado, y del parque propio el 32.0% es autoconstrucción. Menos de la mitad de la vivienda de Los Cabos se produjo formalmente. El circuito de entrada tampoco opera: restringiendo el crédito social a adquisición con valor declarado, en cinco meses hubo un crédito de vivienda Económica y tres de Popular.

Análisis financiero: retornos, asequibilidad y salud del crédito

Cap rate de renta larga y doble spread

Fuente y método: cociente de medianas normalizado por metro cuadrado, departamento contra departamento, sobre la muestra deduplicada del portal. El lado de renta de esta zona es 100% departamento. CETES promedio del trimestre 6.46%; T-bill de tres meses al cierre 3.74%. La guarda de comparabilidad del método se aplicó en los dos ámbitos con muestra suficiente y los dos publican cifra única: el pareado por banda de superficie, corrido también por metro cuadrado y solo sobre bandas con tres o más observaciones de cada lado, diverge 14 a 58 puntos base a nivel de zona y 14 a 38 en El Tezal, por debajo del umbral de 100. Cap rate bruto: la cuota de mantenimiento tiene cobertura nula en el expediente de esta zona, así que el neto no se imputa. Muestra de renta por debajo de 30 en los tres ámbitos y se declara.

El método decide el signo, y por eso conviene decir cuál se usó. El descriptor de precio de El Tezal por medianas absolutas del corredor completo es 5.31%, y el cap comparable que publica la tabla, restringido a departamento y normalizado por metro cuadrado, es más alto. La brecha nace de que el descriptor mezcla casa con departamento y de que la unidad mediana de venta es más grande que la de renta: dividir la renta de una entre el precio de la otra mezcla composición con rendimiento. Con el método correcto, el corredor con más profundidad de muestra es el único que supera a CETES. La zona en agregado no lo consigue.

Contra la referencia del comprador en dólares el cuadro se invierte: los tres ámbitos pagan entre 239 y 333 puntos base sobre el T-bill. El mismo activo es un rechazo en pesos y una compra marginal en dólares, y esa es la expresión financiera de los dos circuitos. La renta corta tampoco cambia el veredicto del activo mediano: el operador mediano de El Tezal rinde 5.35% bruto contra el 7.07% de la renta larga de su propio corredor, y solo el cuartil superior de operadores paga por encima de la tasa libre de riesgo en cualquiera de las dos monedas.

Exposición al dólar

El 66.3% de la oferta de venta cotiza en dólares y solo el 15.6% de la renta. En El Tezal la mitad del lado de venta está en dólares y el 100% del lado de renta está en pesos: el inversionista compra un activo denominado en una moneda y cobra un flujo denominado en otra, sin cobertura. Con el peso apreciándose contra el trimestre anterior, el producto se encareció 1.02% en dólares sin que nadie moviera precio. La Encuesta de Expectativas de Banxico proyecta 17.88 al cierre de 2026: viento de cola para quien compra en dólares, erosión para quien cobra en pesos.

Salud del crédito

El banco central reconoce la contracción: su Reporte de Estabilidad Financiera de junio de 2026, con cifras a marzo, registra una contracción marginal anual del financiamiento a la vivienda concentrada en vivienda nueva, que contrasta con el crecimiento del reporte previo. A nivel de sistema la cartera hipotecaria creció 1.2% real en mayo con el índice de morosidad en 3.19%, tercera lectura consecutiva al alza.

En la zona el circuito en pesos se contrajo más que en ninguna otra entidad: la originación bancaria de Baja California Sur cayó 20.0% en el bimestre, la mayor de las 32 y diez veces la nacional. Y el crédito medio del municipio, de $4,495,173 en el acumulado a mayo, exige un ingreso comprobable de $159,277 mensuales bajo la regla del 30%: 2.10 veces el ingreso comprobable del decil X estatal, contra 1.49 hace un año a la misma tasa. Ni siquiera el circuito en pesos lo está cerrando un hogar local.

Cap rate bruto de renta larga contra las dos tasas de referencia

El crédito bancario del municipio: menos operaciones, tickets más grandes

Perspectiva Q3 2026

Los Cabos perdió su producto intermedio en las dos monedas al mismo tiempo. No fue el costo del dinero. Fue el costo y el plazo de producir, y ninguno de los dos se arregla bajando la tasa.

Hipótesis 1: el comprador marginal no es el de diez millones de dólares, es el del condominio de dos recámaras

• DATO OBSERVADO: 658 unidades de stock en ese producto, con 226 anuncios nuevos contra 92 ventas y veinticinco meses de inventario declarados por el MLS de la plaza.
• CONTEXTO: compara contra una tasa libre de riesgo en dólares que subió en el trimestre, contra una renta corta que en el activo mediano no le gana a la larga, y contra una cuota de mantenimiento que el expediente no puede medir.
• TENDENCIA: la relación entre reducciones de precio y ventas resultantes se sostuvo cerca del 17% en el año, con el sale-to-list de casas en dos lecturas consecutivas a la baja.
• HIPÓTESIS: el precio de lista lo fija un extremo alto que no compite por rendimiento, mientras el de equilibrio lo debería fijar un marginal que dejó de comprar. Esa desconexión explica que el descuento ya no convierta.
• IMPLICACIÓN: ahí el plazo de sostenimiento pesa más que el precio de salida. Quien necesite rotar inventario en doce meses no debe entrar este año.

Hipótesis 2: la restricción de Los Cabos es de producción, no de demanda ni de tasa

• DATO OBSERVADO: 743 días de mediana entre registro y venta contra 386 nacionales, y 70 entre conclusión de obra y venta contra 51.
• CONTEXTO: el índice de costos no cubre la plaza y su referencia estatal ignora un sobrecosto declarado de treinta por ciento por insularidad más cinco del choque energético. El valor de producción de las constructoras del estado cayó 23.4% anual con el personal en -20.1%.
• TENDENCIA: la salida del segmento Residencial del registro formal y un salario de construcción al alza con el empleo a la baja apuntan a lo mismo desde hace cuatro trimestres.
• HIPÓTESIS: el costo cruzó el punto donde el producto de rango medio deja de cerrar y el pipeline de permisos hace el resto. No es restricción de mercado: es de infraestructura y política pública.
• IMPLICACIÓN: el modelo financiero se rehace con el sobrecosto declarado y el doble de plazo de permisos, y la factibilidad de agua se verifica antes de fijar precio: no se presupuesta, se otorga o no.

Hipótesis 3: el spread en dólares se comprime por los dos lados a la vez

• DATO OBSERVADO: medido entre la primera y la última observación de cada serie dentro del trimestre, el diferencial entre CETES y el T-bill de tres meses pasó de 3.03 a 2.54 puntos porcentuales, porque el primero bajó y el segundo subió.
• CONTEXTO: la prima sobre la tasa libre de riesgo en dólares es lo único que sostiene el caso de inversión de la zona, y se mide en bruto porque aquí el mantenimiento no es medible.
• TENDENCIA: los futuros de fondos federales ponen la referencia estadounidense por encima del nivel actual hacia mediados de 2027, mientras la conectividad aérea pasó de una caída marginal a una de dos dígitos.
• HIPÓTESIS: el rendimiento se estrecha por arriba mientras el motor de demanda se estrecha por abajo. Cien puntos base más un mantenimiento en el rango que otras plazas turísticas ya midieron dejarían la prima cerca de cero.
• IMPLICACIÓN: quien modele esta zona modela la tasa estadounidense y la conectividad aérea, no la de Banxico. Y quien venda rendimiento declara que el número es bruto.

El hallazgo del trimestre

Quitado todo lo demás, el caso de inversión de Los Cabos se reduce a una frase que se repite sin auditar: aquí el activo se aprecia en dólares. No existe una serie de precio denominada en dólares, de calidad constante, para esta plaza. Lo que hay es un índice oficial en pesos, construido con avalúos para crédito hipotecario, que por diseño excluye las compras de contado, o sea el vehículo dominante del comprador que la tesis describe. Ese índice lleva además dentro de su modelo la llegada de turistas extranjeros por habitante: el indicador que se contrajo dos dígitos este trimestre. Y se está desacelerando, 1.6 puntos en el municipio y 2.3 en el estado.

Nada de esto prueba que la apreciación no exista. Prueba algo más incómodo: que el mercado valida el circuito que le importa con la mejor evidencia disponible del circuito equivocado, y que esa evidencia va en desaceleración y es endógena a la variable que acaba de girar. Quien fija precio de salida sobre la expectativa de plusvalía en dólares usa un número que nadie mide. Puede tener razón. No puede demostrarlo, ni saber cuándo dejó de tenerla.

La apreciación que sostiene el caso de inversión de Los Cabos se mide con un índice que excluye a su comprador.

Qué monitorear en Q3 2026

1. La temporada de huracanes. El pronóstico del Climate Prediction Center de la NOAA, emitido el 21 de mayo, da 70% de probabilidad de temporada por encima de lo normal en el Pacífico Oriental, con cinco a nueve huracanes mayores y meses pico de julio a septiembre: fuera del trimestre reportado y dentro del proyectado. 2. El cierre de las dos consultas de planeación, el 9 de agosto. Sin publicación, lo exigible sigue siendo lo vigente. 3. Una negativa de factibilidad hidráulica. No se anuncia: se firma en ventanilla. La señal indirecta son las quejas de los gremios de construcción del estado. 4. El corte de septiembre del empleo formal, que decide si la caída es giro de ciclo o ajuste puntual. 5. El T-bill de tres meses y el tráfico del aeropuerto, que comprimen la única prima que este mercado paga.