Mercado Inmobiliario Mazatlán

¿Cómo está el mercado inmobiliario en Mazatlán?

Al cierre del segundo trimestre de 2026, Mazatlán vende 152.5 viviendas al mes por el circuito formal y desplaza su stock habitable en 4.2 meses, de los ritmos más rápidos de esta serie. El metro cuadrado de departamento se anuncia en $45,877 medianos con 2,336 propiedades en venta, pero el circuito formal opera a $15,011 por metro cuadrado: dos mercados distintos en el mismo puerto. El ticket limpio de adquisición INFONAVIT es de $785,178. El Analista de Odigos&Co. construye estas cifras con corte al 31 de mayo de 2026 a partir de RUV/SNIIV, CNBV, INFONAVIT, IMSS, ENIGH, SHF y Banxico.

Mazatlán no tiene un mercado de vivienda. Tiene dos, y este es el primer trimestre en que los dos se pueden medir por separado. El circuito de crédito formal vendió 305 viviendas en abril y mayo a un precio mediano de $692,000, que son $15,011 por metro. El mercado que los portales exhiben ofrece 2,336 propiedades cuyo departamento mediano cuesta $3,765,000, que son $45,877 por metro. El precio por metro del segundo es 3.06 veces el del primero. No es una brecha de segmento dentro de un mercado: es la distancia entre dos mercados que comparten un código postal.

El trimestre movió tres cosas. La economía que sostiene al comprador local se contrajo: Sinaloa registró la mayor caída trimestral de las 32 entidades en el indicador de actividad económica del primer trimestre. La banca se retiró de la plaza sin que su cartera lo explique: la originación hipotecaria del municipio cayó 15.5% en abril y mayo, y los tres bancos que concentran el 80% de la colocación del estado recortaron con calidades de cartera opuestas entre sí. Y el precio dejó de acelerar por primera vez en la serie: Sinaloa es la única entidad de la muestra con dos meses consecutivos de caída del precio de lista.

El entorno macro no ayuda ni estorba. Banxico cerró en 6.50% y declaró concluido el ciclo de recortes, con el consenso proyectando dieciocho meses sin movimiento. La tasa real ex-ante quedó en 2.55% y se comprimió 17 puntos base sin que la Junta decidiera nada, porque el consenso subió lo que espera de inflación. Para Mazatlán eso importa menos de lo que parece, y esa es la incomodidad del trimestre: el tramo que define su precio no se financia con crédito mexicano y no responde a la tasa mexicana.

"Todo el empleo formal que Mazatlán ganó en el trimestre no alcanza para comprar una sexta parte de su departamento más barato, y además no es empleo nuevo."

Absorción, inventario y precio en Mazatlán

Núcleo de serie (metodología fija, comparable trimestre a trimestre)

Fuentes y periodos. Portal: Inmuebles24, medición 2026-07-29, contadores del propio portal. SHF: índice de precios, T1 2026 (enero a marzo), no el trimestre. Originación bancaria y créditos INFONAVIT: SNIIV, abril y mayo, junio no publicado. IMSS: junio 2026. Tasa hipotecaria: SHF citando a Banxico, T1 2026, no ponderada por colocación (la serie ponderada dejó de publicarse en marzo de 2019). Capacidad del decil X: ENIGH 2024 Nueva Serie de Sinaloa actualizada a junio 2026 con INPC observado, factor 1.07836, a 11.45% y 240 meses. La participación de vivienda usada se publica limpia de "Ampliación y rehabilitación", que entra al registro con monto cero y representa 480 de las 1,732 acciones del municipio; la cifra sin limpiar es 52.4% y no es comparable. Las variaciones marcadas `n/d` corresponden a series cuyo trimestre anterior no tiene base comparable: el baseline de portales de Q1 no capturó universo, y las tres tasas y la capacidad por decil cambian de insumo entre ediciones. El crecimiento del empleo formal está distorsionado por un traslado de nómina entre patrones ocurrido en junio: la tabla siguiente publica la serie sin él y el hallazgo del trimestre lo explica.

Lecturas del trimestre (métricas nuevas o de método en calibración)

¿Qué implica esto para tu proyecto en Mazatlán?

Vertical de playa sobre $3.5 M: tu comprador no está en las estadísticas locales y la sección de demanda explica por qué. Tu tramo es el único en sobre-oferta local y el que más pierde en el escenario de alza de tasa. Presupuesta captación externa como costo fijo, no como posibilidad.

Vertical popular y medio bajo el millón: es el único circuito con números sanos de la plaza y el que más aceleró su velocidad de venta. La restricción no es demanda, es que el producto se registre.

Producto horizontal en corredor consolidado: la casa del municipio tiene la mejor relación entre rendimiento y riesgo del trimestre, por la razón de costos de mantenimiento que documenta el análisis financiero.

El detalle que sostiene estas lecturas está en el análisis siguiente; la lectura comercial completa, al cierre del reporte.

El cierre de este reporte convierte estas situaciones en instrucciones de comercialización, según dónde esté tu producto.

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Oferta y velocidad del mercado

Inventario por corredor

Fuente: Inmuebles24, medición 2026-07-29. Los universos marcados `n/d` no existen: la búsqueda por corredor devuelve ámbitos homónimos de otros estados y quedó descartada. Sin universo de corredor no se puede afirmar qué peso tiene cada uno dentro de la plaza, y los precios por metro sirven para orden relativo, no para ponderar.

El pipeline formal cambió de producto sin cambiar de tamaño. El registro de vivienda nueva acumula 4,141 unidades hasta mayo contra 762 el año anterior, pero 3,427 entraron en marzo, fuera del trimestre, y 3,347 son del segmento popular. Dentro de abril y mayo el registro cae 76.4%, al revés del +314% nacional. De lo registrado en 2026, el 87.8% es vertical y el 99.1% tiene dos recámaras. La plaza inscribe vivienda vertical popular en volumen, en el mismo municipio donde el producto exhibido es departamento de 83 m² frente al mar. Son dos verticales distintos con el mismo nombre, y el inventario formal tiene exactamente 40 unidades en Residencial y Residencial plus.

El inventario se duplicó y lo que creció fue papel. Al 31 de mayo hay 3,350 viviendas vigentes contra 1,828 un año antes, pero 1,834 están en avance de obra de 19% o menos, y el stock habitable pasó de 613 a 647. El balance contra producción y ventas falla en 55%, muy por encima del umbral del método, y la causa está identificada: el registro se alimenta de toda inscripción vigente en una ventana de 24 meses, no de producción terminada. No es inventario comercial, es cartera de proyecto inscrita.

Velocidad del mercado

Fuente y método: triangulación de portales deduplicados, SHF, CNBV cartera, INFONAVIT créditos y RUV terminaciones, más medición directa del microdato de días de inventario del RUV. Ver `calculos/absorcion-inventario.md`. Abril y mayo 2026; junio no existe en el SNIIV. La triangulación corre con cuatro señales y media: el delta de listados no tiene baseline comparable porque la medición de Q1 no capturó universo, y el expediente de SHF del trimestre es índice de precios, no conteo de avalúos. La absorción central de 152.5 es la medición directa del microdato, 305 ventas fechadas en dos meses, y es la única señal que cuenta transacciones del propio circuito; la banda alta de 177 viene de las adquisiciones de vivienda nueva del instituto y se declara como contraste. El éxito comercial es la absorción mensual sobre el inventario de cada renglón, y los meses de inventario su recíproco.

El renglón central es el de base habitable: el registro completo incluye cartera inscrita que no compite comercialmente, así que dividir entre 3,350 mide el ritmo de una cartera, no el de un inventario. Las otras dos se publican como contraste porque la distancia entre ellas es el hallazgo de método de esta plaza.

Lectura de oferta

La velocidad del circuito formal es real y mejoró. El tiempo mediano entre registro y venta cayó de 488 a 184 días en abril y de 432 a 188 en mayo, con las ventas fechadas subiendo 48.1% en el bimestre. Ese producto encuentra comprador en meses.

El mercado abierto se mide peor y se mueve más lento. Su única señal de rotación tiene un intervalo de confianza de 52 puntos de ancho y no soporta un titular. Lo que sí lo soporta es el archivo muerto: la mediana de antigüedad real de los anuncios del vertical vacacional es de 1,151 días, y como el campo de fecha del portal se reinicia con cada republicación, el 69.6% del stock aparenta ser más nuevo de lo que es.

Por encima de los dos circuitos hay un tercero que no se lista: las 29,478 viviendas desocupadas del Censo 2020, que son 12.6 veces el universo activo de venta. El Censo no separa la deshabitada de la de uso temporal, y en una plaza de segunda residencia esa es justo la partición que decide cuánto de ese stock es inventario latente, así que el agregado acota el orden de magnitud y no autoriza a llamarlo oferta retenida.

Una señal corre además contra la lectura de expansión. Mientras el registro de vivienda nueva se multiplica, el valor de producción de las constructoras de Sinaloa cae 14.0% anual en mayo contra +8.1% nacional, ambas en cifras originales. Las dos series son correctas y no se suman: el registro es acto administrativo y la otra mide obra facturada en toda la entidad. La divergencia obliga a leer el crecimiento del pipeline formal como lo que es, inscripción, y no como actividad constructora.

Ventas fechadas del circuito formal, Mazatlán, enero a mayo

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Mazatlán?

Tres fuentes miden precio en Mazatlán y las tres dan respuestas distintas porque miden mercados distintos. El índice de avalúos de transacción cerrada da +10.7% anual para el municipio, con dato de enero a marzo. El índice de precios de lista, que sí cubre el trimestre completo, da Sinaloa en $42,407/m² con +0.9% anual en junio, la menor apreciación de las quince entidades de la muestra y con caídas mensuales en mayo y junio. El microdato de vivienda nueva, única fuente que mide transacción dentro del trimestre, da una caída de 19.0% en el precio por metro del circuito formal.

Esa tercera cifra se deshace al descomponerla. Dentro de cada tipo de vivienda el precio no cayó: el producto caro subió 7.1% y el barato bajó 1.8%. Lo que cambió fue el peso, porque el barato pasó de 45.1% a 72.1% de las ventas. Leídas en orden, las tres no se contradicen: describen un punto de inflexión donde la transacción cerrada trae inercia que la oferta de hoy ya no tiene. Para fijar precio de salida la consecuencia es concreta: quien ancle al índice de avalúos está anclando a una inercia que las otras dos series ya no confirman. Mazatlán no abarató su vivienda formal. Vendió otra vivienda.

¿Quién puede comprar vivienda en Mazatlán y cuánto?

Capacidad de compra por decil

Tasa: 11.45% (SHF, T1 2026, no ponderada por colocación). Plazo: 20 años. Factores de comprobación por decil: 0.65, 0.70, 0.75, 0.80 y 0.82. Enganche por segmento: 10% Económico, 20% Medio, 25% Residencial. Alcance: Sinaloa estatal. Mazatlán no tiene medición propia de ingreso y queda además fuera del panel de 39 ciudades de la ENOE, de modo que todo indicador de formalidad de esta sección es proxy estatal rotulado. Ingresos de la ENIGH 2024 Nueva Serie actualizados a junio 2026 con INPC observado, factor acumulado 1.07836.

Presión por segmento (con stress test de tasa)

Fuente y método: demanda calificada local sobre 159,228 hogares, con filtros de edad de compra 52%, formalidad 51.3% de la ENOE estatal del T1 2026 y rotación activa 35%. Ratio menor a 0.70 es sobre-oferta. El inventario por banda es proporción de muestra multiplicada por universo del portal. El escenario de baja de 100 puntos base se entrega por simetría del stress test y no tiene respaldo en el consenso, que no proyecta un solo recorte en dieciocho meses.

Perfil del comprador

La capacidad del decil más alto del estado, que la tabla anterior publica, se queda 35.8% por debajo de la mediana del departamento exhibido. Ni siquiera el percentil 25 de la oferta de departamentos entra. Con la tasa en cero seguiría sin cerrar, porque el obstáculo es el nivel de ingreso y no el costo del dinero: el 80.76% de los puestos formales de la plaza cotiza dos salarios mínimos o menos, y su salario base de cotización de $541.94 diarios es 19% inferior al nacional.

La demografía cierra la puerta desde el otro lado. Las cinco cohortes menores de 25 años se encogen en números absolutos y el grupo de 25 a 34, que es el motor de la primera vivienda, empieza a caer en 2026 a razón de 576 personas por año. El único flujo local en expansión es el de retiro, que es también el tramo que la oferta costera está construyendo.

Lo que sostiene ese tramo no es local. Mazatlán importa demanda de vivienda sin importar población económicamente activa: el segundo hogar del norte llega por la autopista y el comprador canadiense por el aeropuerto, y ninguno aparece en la encuesta de ingreso de Sinaloa ni en el registro laboral del municipio.

Lectura de demanda

El ratio de 0.58 en el tramo sobre $3.5 M no dice que sobren unidades. Dice que el sostén de ese tramo es enteramente no local, y que su riesgo no es de tasa mexicana sino de captación externa. Eso cambia qué se monitorea: aforo aéreo, seguridad y tarifa hotelera, no el calendario de Banxico. Y las tres señales de captación del trimestre, que la cuarta hipótesis desarrolla, van todas en contra. Es un mercado que se está abaratando para llenar noches.

Supuestos usados: el denominador de la tabla de presión son 159,228 hogares, que es la estimación de la ficha de zona para 2020 proyectada a 2026 a su tasa declarada de 1.0% anual. Esa estimación no está verificada contra el Censo. Anclando en cambio al conteo censal y usando la tasa que la proyección de CONAPO da para la clave municipal, 0.50% anual, salen 157,600, un 1.0% menos; y derivando el conteo de las viviendas particulares habitadas del Censo salen unos 167,000, un 4.9% más. Todos los ratios de presión escalan linealmente con la elección y ninguna conclusión cambia de signo. La formalidad viaja como banda de 50% a 55% porque la plaza no tiene medición propia.

Capacidad máxima de compra por decil contra el precio del producto exhibido

Análisis financiero: retornos, asequibilidad y salud del crédito

Asequibilidad

El departamento mediano listado exige un affordability index de 46.7% para el decil X de Sinaloa, contra un umbral de crisis de 40%, y un recorte de 100 puntos base solo lo lleva a 43.8%. Ningún hogar del estado lo compra bajo criterio bancario, y no es un segmento alto: es la mediana del inventario exhibido.

La vivienda que sí se financia en el municipio costó $772,210 en mayo y da un índice de 26.6% para el decil VIII. Es asequible, con margen, y para la mitad alta de la distribución completa. La asequibilidad de la plaza, entonces, no describe una condición sino dos, y el 74% de los financiamientos de adquisición ocurre en la que nadie mide.

Ese circuito tiene, sin embargo, una señal de originación que conviene mirar. La razón entre crédito y precio de las operaciones fechadas pasó de 94.6% a 101.8% de mediana en un año, con 175 de 305 cerrando en 100% o más. El comprador institucional está entrando con enganche cero o negativo, que es la contracara del comprador del tramo alto, quien está poniendo más capital propio que hace un año. Los dos circuitos no solo compran producto distinto: se apalancan en direcciones opuestas.

Cap rate y spread contra alternativas

Fuente y método: renta mediana por m² anualizada sobre precio de venta mediano por m², mismo ámbito y mismo corte en los dos lados, según el método canónico del proyecto. El neto descuenta únicamente cuota de mantenimiento y es techo, no neto real. Se suprime donde la muestra de cuota es menor a 5. La cobertura de cuota del lado renta es de 4 de 88 departamentos, así que todo neto de esta tabla es indicativo y se apoya en la cuota del lado venta. Las filas de corredor son de muestra sin universo capturado. CETES promedio del trimestre; T-bill de cierre.

La casa del municipio es el producto con la menor distancia entre bruto y neto de la tabla, 25 puntos base contra 65 del departamento, y la razón es de estructura de costos: su cuota de mantenimiento por metro es una quinta parte de la del vertical. Es la lectura menos vistosa del trimestre y la más defendible con el dato que hay.

Ningún corredor de Mazatlán supera CETES en renta larga. La renta corta tampoco: para el operador mediano rinde de 1.11% a 2.86% neto. Contra el T-bill a tres meses la aritmética cambia de signo y todos los corredores quedan positivos. Esa es la única lectura constructiva del trimestre y carga dos condiciones: el instrumento correcto para el comprador canadiense no está medido en este proyecto, y ese comprador tiene que llegar. Antes de comparar renta larga con renta corta hay una asimetría que declarar: el neto de la primera descuenta solo mantenimiento y el de la segunda un factor de costos de 50%.

Salud del crédito local

El retiro de la banca no es de balance, es de plaza. El banco que más recortó tiene la mejor cartera vencida de los seis grandes, y el que tiene la peor recortó menos que él: si el ajuste siguiera la calidad de la cartera, el orden sería otro. Y se concentró donde vive el producto de la costa: Residencial y Residencial plus perdieron 81 créditos en el estado, el 84% de toda la caída, mientras el segmento Medio quedó plano.

Hay además una brecha que el trimestre agrega. La apreciación del índice de avalúos corre nueve puntos por encima del ticket del crédito bancario del municipio, que cae en términos reales. Como el índice controla composición, la explicación no puede ser solo mezcla de muestra: describe un comprador que pone más capital propio y menos deuda por cada peso de vivienda.

Cap rate bruto de renta larga por corredor contra sus dos alternativas

Perspectiva Q3 2026

La hipótesis principal del trimestre es que Mazatlán dejó de tener un problema de precio para tener un problema de identidad. Su circuito formal funciona, se acelera y produce para un comprador local medible. Su circuito visible, el que fija el precio por metro de la plaza, depende de un comprador que no aparece en ninguna estadística local y cuyas señales de captación se deterioraron a la vez.

Hipótesis 1: la banca se fue antes que el comprador, y eso adelanta el ajuste de precio

• DATO OBSERVADO: dentro de la banca del estado, la vivienda nueva perdió 11.8 puntos de participación en doce meses y quedó en 47.8% de la colocación.
• CONTEXTO: la cartera hipotecaria del sistema crece 1.2% real con la morosidad al alza, y el banco central reporta pérdida de dinamismo en el otorgamiento a vivienda nueva.
• TENDENCIA: el retiro es simultáneo en los tres bancos dominantes y no sigue el orden de calidad de sus carteras, lo que deja la explicación de exposición a la plaza.
• HIPÓTESIS: el crédito puente se contrae antes que la demanda final, de modo que quien financió su torre contra la expectativa de colocación bancaria enfrentará presión de flujo antes de ver caída de precio de lista.
• IMPLICACIÓN: revisar la estructura de fondeo antes que la estrategia comercial. El ajuste llegará por el pasivo, no por el inventario.

Hipótesis 2: el precio de lista cede en Q3 y la primera señal ya está en el dato

• DATO OBSERVADO: la apreciación anual del precio de lista de Sinaloa se desacelera mes a mes dentro del trimestre, de 1.9 a 0.9 puntos.
• CONTEXTO: el costo de construir en la referencia de la zona cayó 0.26% anual contra 4.89% nacional, así que hay margen para ajustar sin comprimir utilidad.
• TENDENCIA: son ya dos meses consecutivos de caída mensual, condición que ninguna otra entidad de la muestra cumple, mientras la fuente de transacción cerrada todavía trae la inercia previa.
• HIPÓTESIS: las dos series convergen en Q3 por abajo, y se verá primero en el vertical de playa, donde el comprador marginal es externo y más elástico.
• IMPLICACIÓN: quien tenga inventario terminado en ese tramo tiene un trimestre de ventaja para ajustar antes de que el mercado lo haga por él.

Hipótesis 3: el circuito formal absorbe el crecimiento y nadie lo está mirando

• DATO OBSERVADO: el tiempo entre registro y venta del circuito institucional cayó 62% en abril y 57% en mayo.
• CONTEXTO: ese circuito opera con costos de insumos planos y un precio por metro que apenas se movió en su producto.
• TENDENCIA: la producción formal pasó de ir por detrás de la formación de hogares a superarla en doce meses.
• HIPÓTESIS: el segmento popular vertical de dos recámaras es el único con demanda calificada local demostrada, y su restricción es de registro y suelo, no de mercado.
• IMPLICACIÓN: para quien pueda operar en el circuito institucional, esta plaza combina costo plano con velocidad de venta.

Hipótesis 4: la captación externa es la variable a vigilar, no la tasa

• DATO OBSERVADO: el aforo del aeropuerto cayó 7.8% en el trimestre pese a apertura de rutas, y el ingreso por listado de renta corta cayó de 9.0% a 11.0% según el proveedor, este último medido en ventana anual móvil a junio y no en el trimestre.
• CONTEXTO: la inseguridad pública es el factor individual número uno del consenso nacional de especialistas, por encima de la política comercial, y esta es una plaza de Sinaloa.
• TENDENCIA: en la misma ventana anual la tarifa de renta corta cae 16.9% mientras la ocupación sube 6.5%, patrón de mercado que compra volumen con precio.
• HIPÓTESIS: la demanda del tramo alto tiene mucha más elasticidad a la percepción de seguridad y a la conectividad aérea que a la tasa de referencia, de modo que un recorte de Banxico no movería ese inventario.
• IMPLICACIÓN: los tableros de seguimiento del tramo alto deben construirse con aforo aéreo y tarifa hotelera, no con calendario monetario.

El hallazgo del trimestre

Mazatlán ganó 8,522 puestos de trabajo formal en junio y esa cifra fue, con diferencia, el dato más citable del trimestre. También es el más engañoso. La lectura inmediata, y la que circuló, fue que se estaba formalizando a trabajadores de plataformas digitales. El propio IMSS lo desmiente con una variable nueva de su base de datos que identifica a ese trabajador: en todo Sinaloa hay cero registrados, en mayo y en junio. Lo que ocurrió fue otra cosa. Casi todo el salto, 8,251 puestos, está en dos actividades de servicios profesionales y de seguridad privada, concentrado en patrones de más de mil empleados que tres meses antes no tenían un solo puesto en la plaza, y dentro de ellas la plantilla de mayores de 75 años se triplica en treinta días. Nadie contrata así. Es una nómina que cambió de domicilio patronal.

Descontado ese movimiento, Mazatlán perdió 804 puestos formales en el año mientras el país ganaba, y todos sus sectores inmobiliarios y turísticos se contrajeron. Pero el número que ordena el trimestre es otro. Los puestos que entraron en junio cotizan $440.17 diarios, y a la tasa vigente ese ingreso sostiene un precio de vivienda de $419,607. La mediana del departamento del corredor más barato de la plaza es de $2,595,000. Todo el empleo formal que Mazatlán ganó en el trimestre no alcanza para comprar una sexta parte de su departamento más barato, y además no es empleo nuevo.

Qué monitorear en Q3

• Aforo del aeropuerto y tarifa hotelera. Disparador: un segundo trimestre consecutivo de caída de aforo con tarifa a la baja.
• Precio de lista para Sinaloa. Un tercer mes consecutivo de caída confirma la hipótesis 2 antes de que el índice de avalúos la registre.
• Colocación bancaria del municipio con junio. Disparador: un tercer mes de caída confirma retiro estructural y no estacionalidad.
• El registro de vivienda nueva de abril a junio. Si el lote de marzo no se repite, la hipótesis 3 pierde base.
• Percepción de seguridad. Disparador: que el municipio deje de medir por debajo del promedio estatal.