Mercado Inmobiliario Saltillo

¿Cómo está el mercado inmobiliario en Saltillo?

Al cierre del segundo trimestre de 2026, la zona de Saltillo absorbe entre 157 y 345 viviendas nuevas al mes y desplaza en 3.5 a 7.6 meses sus 1,191 unidades habitables; sobre el registro completo de 3,635 unidades el rango sube a 10.5-23.2 meses. Del registro a la venta median 341 días, casi 29 más que un año antes, mientras el promedio nacional bajó 8.1. El metro cuadrado de casa se anuncia en $21,755 medianos en Saltillo, con 2,996 propiedades de venta en la zona. El Analista de Odigos&Co. construye estas cifras con corte al 31 de mayo de 2026 a partir de RUV/SNIIV, CNBV, INFONAVIT, IMSS, ENIGH, SHF y Banxico.

Saltillo cerró el trimestre haciendo dos cosas incompatibles a la vista: encogerse y encarecerse. La zona metropolitana perdió 7,226 puestos de trabajo formales en doce meses, un retroceso de 2.05% contra un país que crecía, mientras el salario base de cotización subía 9.70% hasta el más alto de las seis plazas secundarias del ciclo. El precio de la vivienda medido por avalúos siguió subiendo. Las tres cosas son ciertas y describen el mismo mercado: uno que expulsa al comprador marginal y mejora el ingreso de quien conserva el puesto.

El contexto estatal es peor que el de la plaza. El indicador trimestral de actividad económica coloca a Coahuila en -4.7% anual, lugar 31 de 32, y la entidad es la que más resta al país tanto en actividad total como en industria. El origen no es monetario: el arancel efectivo que enfrenta el auto mexicano es peor que el de sus competidores asiáticos, y el camión pesado carga un gravamen adicional que ninguna otra plaza del catálogo soporta por partida doble. Bajar la tasa no corrige un arancel, y Banxico ya guio a mantener la suya en el nivel actual.

Adentro, el mercado se partió por canal. El circuito social aguantó y el bancario se desplomó 25.66%, más del doble que en su propio estado. Y el registro de vivienda nueva cayó 39.45% mientras el inventario registrado subía 14.89%: el desarrollador dejó de meter producto antes de que el inventario se despejara.

"Saltillo publica un mercado que ninguno de sus tres canales de crédito alcanza, y ninguna fuente pública dice quién lo compra."

Cinco trimestres de contracción en Coahuila, y la industria cayendo más rápido que el total

Absorción, inventario y precio en Saltillo

Núcleo de serie (metodología fija, comparable trimestre a trimestre)

Fuente y notas. Inmuebles24 (corte 29-jul-2026, universo del contador del portal), SHF T1 2026, CNBV e INFONAVIT vía SNIIV, IMSS cubo ASG jun-2026, Banxico, ENIGH 2024 Coahuila. Las variaciones de portal van en `n/d`: la medición de Q1 fue una cosecha topada del extractor y no un universo, con sesgo de 15.1× en venta, así que la serie arranca aquí. Apreciación SHF y tasa hipotecaria son del primer trimestre; originación bancaria y créditos del instituto cubren abril y mayo, porque junio no existe todavía en el sistema de información de vivienda; y la participación de vivienda usada es acumulado de enero a mayo, porque el corte por modalidad solo existe acumulado. Tres filas rompen serie contra Q1 y por eso su variación es de base, no de mercado. La capacidad del decil X pasa de 10.5% con ingreso sin ajuste verificable a 11.45% sobre la ENIGH real de Coahuila con factor declarado. La tasa hipotecaria pasa de 10.2% de fuente secundaria a 11.45% atribuido a Banxico. Y la participación de vivienda usada cambia de alcance: se mide por modalidad municipal de todos los organismos y no por la partición binaria del cubo del instituto, que absorbe ampliación y rehabilitación dentro de "existente" y por eso no es comparable con lo publicado antes.

Lecturas del trimestre

Fuente: RUV y SNIIV (abr-may 2026), CNBV cubo municipal, INFONAVIT por modalidad, Inmuebles24, IMSS cubo ASG, ENOE de ciudad T1 2026, SHF T1 2026, Banxico, ENIGH 2024 Coahuila. Cálculos propios en `calculos/`.

¿Qué implica esto para tu proyecto en Saltillo?

Vivienda de volumen bajo el millón: el único circuito que no se rompió, y su ticket limpio creció. Pero se produce donde la nómina se encoge. Dimensiona por absorción medida, no por formación de hogares.

Producto medio de uno a dos millones y medio: el tramo que la plaza dejó de registrar y donde vive el déficit estructural. Quien entre compite con casi nadie, con el techo del decil X como límite duro.

Producto listado arriba de tres millones: ningún canal de crédito medido lo alcanza, y la contracción bancaria pega justo ahí. Identifica al comprador antes de fijar precio de salida; los datos públicos no lo hacen.

El detalle que sostiene estas lecturas está en el análisis siguiente; la lectura comercial completa, al cierre del reporte.

El cierre de este reporte convierte estas situaciones en instrucciones de comercialización, según dónde esté tu producto.

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Oferta y velocidad del mercado

La zona tiene dos ofertas que no se tocan y que la estadística agregada confunde en una sola.

La primera es el stock listado: 2,996 propiedades en venta en los tres municipios, 1,590 de ellas casas, con mediana de $6.05 M en la capital, $3.40 M en Ramos Arizpe y $4.10 M en Arteaga, y con un 81.8% pidiendo tres millones o más (estimación por escalado de la muestra al universo de cada municipio, no censo). Es reventa y producto terminado de gama alta. La segunda es el circuito formal de vivienda nueva: 3,635 unidades registradas al 31 de mayo, 1,191 de ellas habitables y terminadas, con precio mediano de venta de $823,196 en el municipio de Saltillo y $963,427 en el conjunto de la zona, más alto porque Ramos Arizpe vende producto de mayor ticket. La casa mediana listada en la capital cuesta 7.35 veces la vivienda que efectivamente se vende con crédito formal en el mismo municipio y el mismo bimestre.

Los tres municipios no se promedian. Ramos Arizpe registra 100% de producto horizontal y concentra 32.2% del empleo formal de la zona con 11.8% de su población: la nómina industrial vive donde no se aloja. Arteaga está prácticamente fuera del circuito de vivienda nueva, con 9 unidades de inventario y cero ventas fechadas en cinco meses, y su oferta listada es mayoritariamente suelo. No es un mercado de segunda residencia con oferta construida: es un mercado de lotes.

El cambio de composición más grande del trimestre está en la capital y es vertical. De las 1,344 viviendas que Saltillo registró entre enero y mayo, 684 son verticales, el 50.9% contra 33.1% en todo 2025, y las 684 son íntegramente del segmento Tradicional, igual que 867 de las 873 verticales que tiene en obra. Contra eso, el portal lista entre 65 y 118 departamentos en el municipio: el inventario vertical en obra del circuito formal es entre siete y trece veces el mercado secundario vertical visible. Se está produciendo un producto que todavía no tiene reventa en la plaza. Dos salvedades: las 684 se registraron en dos meses y el microdato agrega por municipio, así que pueden ser uno o dos proyectos, y registrar no obliga a construir.

Velocidad del mercado (triangulación de señales públicas)

Fuente: triangulación de portales deduplicados, SHF avalúos, CNBV cartera, INFONAVIT créditos y RUV terminaciones, sobre claves INEGI 05-030, 05-027 y 05-004. Ver `calculos/absorcion-inventario.md`. Estado: triangulación parcial, 3 de 5 señales más la medición directa. Las dos ausentes tienen causa distinta: el portal no tiene baseline comparable de Q1 y el SHF publica índice de precio, no conteo de avalúos. Periodo: abril y mayo.

El circuito formal vende entre 157 y 345 unidades al mes, lo que deja el stock terminado en 3.5 a 7.6 meses de inventario y el registro completo en 10.5 a 23.2. Y la única métrica que mide velocidad unidad por unidad va en contra: la mediana de días entre registro y venta subió 28.7 días, hasta 341, mientras la mediana nacional bajaba 8.1. El acumulado de enero a mayo crece 29.9% y no describe este trimestre: se construyó entero en febrero y marzo.

Lectura de oferta

La plaza no tiene exceso de oferta: tiene dos ofertas dimensionadas para compradores distintos y ninguna para el que más abunda. El circuito formal absorbe lo que produce, así que lo que se deteriora es el tiempo y no el nivel, y el producto nuevo que entra al registro no tiene todavía reventa donde apoyar su precio. Saltillo sigue vendiendo más rápido que el país, pero la brecha se cierra desde el lado equivocado: quien vende aquí compite por velocidad, no por escasez.

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Saltillo?

Precio de casa en venta por municipio

Fuente: Inmuebles24, corte 29-jul-2026, n=288 / 92 / 56. Superficie declarada total del anuncio: el portal no desglosa lote de construcción.

Los precios de Saltillo no suben por costos ni por expansión de múltiplo. El precio de transacción sube 7.70% contra un costo de construcción residencial de 4.89% en el índice nacional del CEICO, y esos 2.81 puntos de holgura hacen de esta una de las pocas plazas del ciclo donde la tijera abre a favor del desarrollador. Pero la zona aprecia por debajo de su entidad, por debajo del país y desacelerando desde el 8.96% con que cerró 2025. El margen mejora y el precio pierde velocidad a la vez, y la lectura que queda en pie es de composición: lo que se financia migra hacia arriba mientras el volumen cae.

Una advertencia para quien fije precio con estas cifras: la brecha de nivel contra Monterrey, segunda variable estructural de la zona, no se midió con un mismo instrumento. Lo único pareado es el ritmo de apreciación, y Monterrey corre a 7.6%. Las dos plazas aprecian prácticamente al mismo paso, y un arbitraje activo habría empujado a Saltillo por delante.

¿Quién puede comprar vivienda en Saltillo y cuánto?

Capacidad de compra por decil

Método al pie. ENIGH 2024 Nueva Serie de Coahuila, levantamiento agosto a noviembre de 2024, ajustada a Q2 2026 con factor INPC declarado de 1.06706 anclado en el punto medio del levantamiento. Tasa 11.45%, promedio del sistema del primer trimestre de 2026 atribuido a Banxico, no ponderada por colocación local: la serie que la permitiría está discontinuada desde 2019. Plazo 240 meses, factor de crédito 94.0746 calculado de fórmula. Mensualidad al 30% del ingreso comprobable; factores de comprobación 0.65 a 0.82 por decil; enganche 10% en Económico, 20% en Medio y 25% en Residencial. Alcance estatal: la encuesta no baja a municipio y Coahuila incluye La Laguna y la Región Centro.

Presión por segmento y stress test. Cien puntos base más de tasa recortan el ticket máximo 6.15%; cien menos lo amplían 6.83%, uniforme en los cinco deciles. Con la demanda real hace mucho menos: desplaza el techo del decil X dentro de una franja donde hay 8.91% de los avisos de la muestra, unas 148 unidades de un inventario listado de ~1,655, y deja 86.3% del inventario fuera de alcance del decil X en los tres escenarios. Un modelo de deciles discretos no tiene resolución para medir sensibilidad marginal dentro de una franja de precio, así que aquí no se publica ninguna cifra de "la demanda cae X%". El stress test no mueve la restricción de esta plaza.

Perfil del comprador. Son tres, no uno. En Ramos Arizpe vive el de primera vivienda: 17.55% de su empleo formal tiene menos de 25 años y 30.69% de sus puestos cotiza arriba de tres salarios mínimos contra 16.40% nacional. En la capital vive el de reposición y mejora: casi el doble de empleo mayor de 55 años, tres cuartas partes de su colocación del instituto comprando usado, y mejoramientos que pasan de 36.3% a 43.6% de sus financiamientos. En Arteaga conviven una base rural envejecida y un comprador no residente de ticket alto: 46.1% de sus créditos del instituto con valor declarado fueron Residencial o superior, contra 4.88% en Ramos Arizpe. Los dos flujos principales no se sustituyen: el de primera vivienda depende del empleo de planta, que cae, y el de mejora del ingreso de quien conserva el puesto, y se manifiesta como remodelación.

Supuestos usados. La formalidad de 72.24% es de la encuesta de ocupación a nivel ciudad, no de entidad, que da 65.76%: elegir mal el nivel mueve la demanda calificada casi un décimo. Y es formalidad de personas ocupadas, no de hogares, así que usarla como factor de hogares es conservador entre 5 y 12 puntos. Los otros dos factores están en conflicto abierto: la ficha de la zona declara ventana de compra de 58% y rotación activa de 43%, y el archivo de cálculo que ella misma cita fija 57% y 33%. Este reporte publica la sensibilidad de ambas convenciones sobre la misma base de hogares, entre 4,756 y 6,306 hogares activos por decil, una brecha de 32.6%, y usa la del archivo de cálculo como central por comparabilidad entre zonas. El denominador de hogares, alrededor de 350,000, es supuesto operativo sin Censo ni proyección municipal en el pipeline.

Análisis financiero: retornos, asequibilidad y salud del crédito

Asequibilidad por producto, y son tres mercados distintos. La vivienda que se vende con crédito formal tiene índice de asequibilidad de 31.4% para el decil VIII y 23.5% para el IX: tensión en el primero, asequible en el segundo, y eso explica que el circuito social sostenga volumen mientras todo lo demás cae. El producto que la banca financia llega a 62% para el decil IX y solo cierra del X hacia arriba. El que publica el portal llega a 71.7% para el decil X.

Relación precio-renta y rendimiento. Por el método canónico, cociente de medianas normalizado por metro cuadrado, la casa del municipio Saltillo rinde 6.13% bruto y 5.91% neto techo, con relación precio-renta de 16.32 años. Contra los CETES del trimestre es un spread de -33 puntos base en bruto y -55 en neto: territorio de indiferencia, no de fuga. El control de comparabilidad se corrió y lo pasa: el contraste pareado por banda diverge nueve puntos base. El neto es techo, porque no descuenta vacancia, predial, gestión ni impuesto sobre la renta.

El resultado que importa es el gradiente por tamaño, y es monótono: 7.35% en el tramo de 0 a 150 m² contra 4.70% en el de 350 a 500 m². Lo que rinde aquí es la casa de menos de 250 m². El departamento no publica cifra dura, con muestra de diez unidades y un universo que dos portales miden con 81.5% de diferencia.

Salud del crédito. La cartera de vivienda del sistema creció 5.19% nominal y 1.20% real mientras el valor de la vivienda financiada subía 8.7%: se financia vivienda más cara, no más operaciones. El Reporte de Estabilidad Financiera de junio, con cifras a marzo, lo confirma con contracción marginal anual del financiamiento a vivienda y pérdida de dinamismo del otorgamiento bancario en vivienda nueva. La morosidad subió a 3.19% desde 3.01%, y dos de los seis grandes acumulan en etapa 2 de IFRS9 un deterioro que su morosidad todavía no muestra. No hay corte por entidad y no se infiere uno.

Lo local es más agudo, y su forma es una recomposición. El bloque alto quedó plano mientras Media, Económica y Popular perdían 68 operaciones y Residencial plus crecía 16.7%: la banca de Coahuila subió de segmento en un año, y la caída de la zona corre al doble de la estatal. El canal además está concentrado, con dos instituciones en 26.26% y 25.68% de las operaciones del estado, ambas sobre el umbral de alerta individual. Si una endurece originación, desaparece la mitad del único canal cuyo ticket alcanza el producto listado.

Del lado del instituto la lectura es la contraria, y solo aparece si se limpia la ruta: el ticket que circula incluye acciones de ampliación y rehabilitación con monto cero, 44.40% del denominador estatal. Limpio de adquisición es de $838,195 y crece 11.63% anual, contra la caída que reporta la ruta agregada. El signo se invierte. Ese ticket limpio es de alcance estatal, porque la ruta por modalidad del instituto no baja a municipio.

El rendimiento de la casa de Saltillo cae conforme crece el activo

Perspectiva Q3 2026

Saltillo no tiene un problema de tasa. Tiene un problema de precio contra una nómina que se encoge por abajo mientras sube el ingreso de quien queda dentro. El circuito que financia el volumen aguantó; el que financia lo que la plaza publica cayó al doble de velocidad que el de su estado.

Hipótesis 1: la contracción del corredor automotriz no la compensa la política monetaria

• DATO OBSERVADO: las actividades secundarias de Coahuila cayeron 8.9% anual en el primer trimestre, lugar 30 de 32, y la pérdida de empleo formal de la zona corre en paralelo.
• CONTEXTO: el arancel efectivo promedio sobre los autos mexicanos es de ~19%, cuatro puntos peor que el 15% de Corea del Sur y Japón, y desde noviembre de 2025 el camión pesado carga 25%. La encuesta a constructoras mide el efecto donde se ve primero: el valor de producción de la construcción de Coahuila cae 20.1% anual en mayo contra un país que sube 7.5%, con personal ocupado en -7.1%. El banco central, mientras tanto, guio a mantener su tasa invocando la ausencia de presiones de demanda en la economía.
• TENDENCIA: cuatro trimestres consecutivos de contracción, con las secundarias empeorando en los cinco últimos y las terciarias ya contagiadas.
• HIPÓTESIS: el choque es de precios relativos sobre el sector exportable, no de demanda interna. El instrumento monetario actúa sobre el lado equivocado, y la desventaja arancelaria frente a los asiáticos invierte la premisa de nearshoring con la que se clasifica a esta plaza.
• IMPLICACIÓN: dimensionar contra empleo proyectado y no histórico.

Hipótesis 2: el tramo medio es el hueco, y nadie lo está llenando

• DATO OBSERVADO: el registro nacional de vivienda nueva se multiplicó por cuatro en el bimestre mientras el de esta zona caía y su inventario registrado subía.
• CONTEXTO: el programa federal que sostiene ese registro nacional aportó 5,493 unidades en Coahuila, el 58.6% del total estatal, íntegramente en Nava, Monclova, San Juan de Sabinas y Múzquiz. Ninguna en la zona.
• TENDENCIA: la producción financiada de 2026 anualiza por debajo de la de 2025, y la formación de hogares corre por encima de la producción formal en las dos vías de estimación.
• HIPÓTESIS: el privado se retiró del tramo de uno a dos millones y medio, donde el instituto solo alcanza con complemento y la banca ya no presta, mientras el sector público construye en la región del carbón y el acero.
• IMPLICACIÓN: ese tramo es la única ventana sin competencia registrada, y quien entre necesita complemento resuelto antes del arranque de ventas.

Hipótesis 3: la contracción de la zona ya no es historia de Monclova

• DATO OBSERVADO: Ramos Arizpe perdió 6,197 puestos, la mayor caída absoluta de los 38 municipios de Coahuila, mientras Monclova ganaba 2.14%, Frontera 5.71% y Torreón 0.51%.
• CONTEXTO: la advertencia metodológica de esta zona siempre fue que la estadística estatal se contamina con la siderurgia en colapso y con La Laguna, y que el agregado subestima a la metrópoli.
• TENDENCIA: la zona cae más que su entidad (-1.26%) y bastante más que el resto del estado (-0.71%). La siderurgia rebota; el corredor automotriz se contrae.
• HIPÓTESIS: el supuesto de dirección que acompañaba a la regla de desagregación se invirtió. La regla sigue vigente y cambia de signo: desagregar ya no favorece a Saltillo, lo expone.
• IMPLICACIÓN: dejar de usar el dato estatal como piso conservador de la zona.

Hipótesis 4: el rendimiento vive en el producto chico y la plaza produce grande

• DATO OBSERVADO: entre la banda chica y la grande, el precio por metro sube 39% mientras la renta por metro baja 11%. Ese es el mecanismo detrás del gradiente de rendimiento por tamaño.
• CONTEXTO: la casa que se vende en la capital es un cuarto más grande que la que se renta, y el producto vertical que entra al registro es íntegramente de segmento Tradicional.
• TENDENCIA: el gradiente atraviesa las cuatro bandas de superficie sin una sola inversión, y solo la más chica termina por encima del activo libre de riesgo.
• HIPÓTESIS: el inversionista de flujo compra el producto equivocado porque la oferta está sesgada al tamaño grande y la renta no valida esa superficie.
• IMPLICACIÓN: bajar superficie antes que precio. El metro adicional se paga en venta y no se cobra en renta.

El hallazgo del trimestre

El reporte anterior dijo que el portal retrataba al 8.8% caro del mercado y no al mercado completo. Los datos de este trimestre no refutan esa lectura: la endurecen y la cambian de naturaleza. El problema ya no es que el inventario listado sea caro para la mayoría. El problema es que ese inventario no aparece en ninguno de los tres canales de financiamiento que la plaza tiene medidos.

La aritmética está entera en la primera gráfica de este reporte: los cuatro escalones de crédito de la plaza quedan todos por debajo de la mediana que el portal publica, siete veces más alta que el precio al que la vivienda formal efectivamente se vende en el mismo municipio. Cero de las 288 casas listadas ahí caben en el ticket del instituto.

Eso no significa que el producto no se venda. Significa que no se vende con hipoteca sobre ingreso comprobable, y que este reporte no tiene una sola fuente pública que identifique a quien sí lo compra. La narrativa cómoda dice que son regiomontanos huyendo del precio de Monterrey; lleva dos trimestres apoyada en una única fuente cualitativa de 2023, y las dos plazas aprecian hoy a una décima de distancia, que no es lo que dejaría un arbitraje activo.

"Saltillo publica un mercado que ninguno de sus tres canales de crédito alcanza, y ninguna fuente pública dice quién lo compra."

Qué monitorear en Q3 2026

1. Patrones de más de mil puestos en Ramos Arizpe. Otro trimestre como este corrige la absorción del segmento económico en 60 a 90 días. 2. Cuota de las dos instituciones dominantes del crédito bancario de Coahuila. Si cualquiera baja de 25%, el canal que financia el producto listado pierde su contraparte. 3. Días de registro a venta del RUV. Cruzar los 400 borra la ventaja de velocidad contra el país, hoy el único indicador favorable de la plaza. 4. Factibilidades hídricas de Aguas de Saltillo. Una suspensión en el sureste detiene la expansión horizontal sin que ningún indicador de precio la anticipe. 5. Revisión del T-MEC y arancel a camión pesado. Si el gravamen se extiende, el choque llega por nómina y ninguna fuente pública lo cuantifica todavía.

Lo que Saltillo puede pagar contra lo que Saltillo publica

En Coahuila, el empleo formal cae donde está el automóvil y crece donde estaba el acero