Mercado Inmobiliario Villahermosa

¿Cómo está el mercado inmobiliario en Villahermosa?

Al cierre del segundo trimestre de 2026, Villahermosa vende 21 viviendas al mes por el circuito formal y desplaza en 3.9 meses su stock habitable, que son apenas 82 unidades: el inventario formal más pequeño de las 18 zonas de esta serie. Hay 596 propiedades de venta anunciadas en la plaza, con un precio mediano de $20,180 por metro cuadrado, y el cap rate bruto de casa en renta larga llega a 7.49%. La morosidad INFONAVIT de Tabasco en Etapa 3 es de 31.41%. El Analista de Odigos&Co. construye estas cifras con corte al 31 de mayo de 2026 a partir de RUV/SNIIV, CNBV, INFONAVIT, IMSS, ENIGH, SHF y Banxico.

Villahermosa tiene dos mercados de vivienda que ocupan el mismo territorio y no se tocan. El primero es el que se lista: casi seiscientas propiedades en venta, casa mediana de $3.99 M y el 90% del inventario de casa en Residencial o superior. El segundo es el que se transa: 723 acciones de crédito social en dos meses y un ticket limpio de adquisición de $863,337 en la entidad, producto que el portal no ofrece. A $20,180 por metro cuadrado, ese crédito, con su enganche, compra 47 metros contra una mediana listada de 194. Entre uno y otro no hay puente de producto, y esa ausencia es el mercado.

Lo que se movió este trimestre fue el canal, no el precio. El crédito bancario de Tabasco cayó 11.11% en abril y mayo, hasta 120 operaciones, una tercera parte de la intensidad nacional por habitante. El INFONAVIT registró 39.65% menos acciones en la zona metropolitana, pero el grueso de esa caída es mejoramiento y no compra: el canal de adquisición, que solo se mide en la entidad, se contrae 14.64%. El único que crece en el mismo bimestre es el del trabajador de gobierno, con FOVISSSTE subiendo 45.71%. Y el empleo formal de la zona perdió 560 puestos en doce meses mientras el estado ganaba 6,437, de ellos 3,703 en Paraíso, a 90 kilómetros.

El entorno macro dejó de ser la variable. Banxico cerró en 6.50% y declaró concluido el ciclo de recortes; el consenso no mueve el fondeo ni en 2026 ni en 2027. La tasa hipotecaria del sistema, 11.45% al primer trimestre, gobierna un instrumento que aquí casi no se usa. El costo de obra sí se movió, por una razón local: la mano de obra de construcción sube 8.8% anual mientras el empleo del sector en la capital cae.

"El problema de Villahermosa nunca fue que su gente no calificara para comprar. Es que califica, compra, y después no aguanta."

Absorción, inventario y precio en Villahermosa

Núcleo de serie (metodología fija, comparable trimestre a trimestre)

Lecturas del trimestre (métricas nuevas o de método en calibración)

Fuentes y periodos. La columna de variación es anual en todas las filas salvo la tasa de política, que es contra el cierre del trimestre anterior. Portales: censo de Inmuebles24 y Mitula al 29 de julio de 2026; la serie de universos de esta zona arranca en Q2 y su primer cambio medible será Q3, por lo que las variaciones de portal van en `n/d`. El universo de venta es la suma de los dos nodos del portal neta del doble conteo estimado desde muestra, así que es aproximación y no censo exacto. SHF (Sociedad Hipotecaria Federal): índice de precios del primer trimestre de 2026, no del trimestre del reporte, y su variación va en `n/d` porque esta es la primera edición que publica la fila a nivel municipio. CNBV e INFONAVIT vía SNIIV: abril y mayo, junio no existe en la fuente. IMSS: junio de 2026. Banxico: trimestre completo; la tasa hipotecaria del sistema va en `n/d` porque la fuente no publica su serie comparable trimestre a trimestre. La capacidad del decil X va en `n/d` porque esta edición estrena el método completo de comprobación de ingreso y no es comparable con la cifra anterior; se calcula con tasa de 11.45%, plazo de 240 meses y factor de comprobación por decil. La participación de vivienda existente se mide sobre la adquisición del INFONAVIT en la entidad, no sobre el total de acciones, porque el bucket "Existente" del cubo municipal absorbe ampliación y rehabilitación. La originación bancaria de Tabasco equivale a 46.5 créditos por millón de habitantes en el bimestre contra 141.7 nacional. La formalidad laboral es el complemento de la informalidad medida (TIL1 de 49.79%); se publica como formalidad porque es la variable que el modelo de demanda usa, y queda congelada así para las próximas ediciones. La morosidad es de fuente secundaria y se mide en expedientes; su comparador nacional está definido en saldos y las dos cifras no se restan. Cap rate y precio sobre renta son la primera medición de renta de esta plaza; el universo completo de departamento no pasa la prueba de comparabilidad y por eso se publica por banda de superficie.

¿Qué implica esto para tu proyecto en Villahermosa?

Vertical o casa en Residencial y Residencial plus: el inventario que compite contigo tiene demanda calificada local de cero. Tu comprador paga de contado o es foráneo, y lo que cierra no es la mensualidad sino el flujo de renta.

Producto entre $1 M y $2.5 M: es el hueco real de la plaza y nadie lo construye. El techo del decil X no alcanza el segmento donde está el inventario.

Vivienda social y económica: la demanda existe con holgura enorme, pero el canal que la financia se contrajo y arrastra la peor cartera vencida del crédito social del país, con las salvedades que declara el análisis financiero. Dimensiona el riesgo de originación antes que el producto.

El detalle que sostiene estas lecturas está en el análisis siguiente; la lectura comercial completa, al cierre del reporte.

El cierre de este reporte convierte estas situaciones en instrucciones de comercialización, según dónde esté tu producto.

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Oferta y velocidad del mercado

La oferta listada de Villahermosa describe al decil alto y a nadie más. De 192 casas en venta con precio en la plaza, 108 están en Residencial y 65 en Residencial plus; en departamento la proporción es 81%. Y el corredor con más inventario no es ninguno de los que la geografía local reconoce, sino la bolsa de avisos sin colonia declarada, con el 35.2% de la muestra y el 26.9% de la tabla de precio: cualquier análisis por corredor descansa sobre dos tercios del dato.

El registro público cuenta otra historia. El municipio de Centro acumuló 13,891 viviendas registradas ante el RUV entre enero de 2025 y mayo de 2026, el 99.75% vertical de dos recámaras en segmento Popular, y en el mismo lapso produjo 3 viviendas en 2025 y ninguna en 2026. El registro es un acto administrativo y la obra es otra cosa; aquí las dos se separaron por completo.

Esa separación obliga a un corte. Al 31 de mayo la zona metropolitana tiene 13,392 viviendas en inventario RUV: 8,812 sin obra iniciada, 3,913 entre 1% y 19% de avance, 567 con avance material y 82 habitables.

Velocidad del circuito formal, zona metropolitana de Villahermosa

Fuente: triangulación de portales deduplicados, SHF avalúos, CNBV cartera, INFONAVIT créditos y RUV. Absorción de 21 unidades al mes, ventas fechadas por CUV de enero a abril de 2026; mayo se excluye por mes terminal. La última fila se publica para mostrar el rango del error, no como resultado: el lote registrado no es oferta comercializable.

El estimador central es el del stock habitable. El circuito formal no tiene exceso de inventario: casi no hay inventario terminado. Y el reparto geográfico es igual de asimétrico. De las 84 ventas fechadas del periodo, 78 ocurrieron en Nacajuca y 6 en la capital, con una mediana de días entre registro y venta de 404 a 493 en el primero y de 690 a 1,113 en el segundo. La capital registra y no vende; el municipio conurbado produce y vende.

Contra la formación de hogares, la producción formal es marginal. La zona metropolitana forma del orden de 3,545 hogares al año y el RUV produjo 253 viviendas en 2025, 250 de ellas en Nacajuca. El ratio de cobertura queda en 0.07 por producción física y en 0.26 contando financiamiento a vivienda nueva, muy por debajo del umbral de 0.5 que este marco define como crisis estructural. Pero sube a 0.88 contando la compra de vivienda existente, y ese contraste es el hecho estructural: Villahermosa atiende su formación de hogares rotando el parque que ya existe. Su competencia no es el proyecto de al lado, es la casa usada que ya está pagada.

Y hay un tercer mecanismo, el más grande. De las 7,392 acciones de financiamiento a vivienda que la zona recibió en 2025, 4,090 fueron mejoramientos: el 55.33%. Más de la mitad del crédito de vivienda de esta plaza no compra vivienda, la repara. Es la huella contable de la autoconstrucción, lo que aparece cuando la producción formal se retira.

El registro que no se construye: inventario RUV de la zona metropolitana por avance de obra

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Villahermosa?

Fuente y ámbito. Inmuebles24 y Mitula, corte del 29 de julio de 2026, casa en venta con precio por metro cuadrado, n de 186 sobre las 187 filas medibles. Todas las filas son del ámbito de la plaza, Villahermosa ciudad, y excluyen Nacajuca, cuyo producto y precio son de otro mercado y se analizan aparte. El corte agregado de zona metropolitana difiere en tres corredores y es más alto en dos de ellos; en el mayor la diferencia es de 13.5% porque la mitad de sus avisos son de Nacajuca. La taxonomía es la del portal y no la de la nomenclatura local: el eje Usumacinta no existe como nodo de localización (aparece una vez en 832 avisos) y Tabasco 2000 viene fusionado con Galaxias desde la fuente, con perfil de precio del primero y muestra insuficiente para publicarse. Costo de construcción de la plaza: índice CEICO de la CMIC, corte de mayo de 2026.

El rango de la plaza es de 77.5%, de $13,448 a $23,874: entre el corredor más caro y el más barato hay 1.78 veces. La geografía sí paga diferencial, y quien fije precio de salida contra la mediana de la plaza en vez de la de su corredor se equivoca por un margen que se come el margen. El producto paga aparte: el departamento se lista a $29,760 por metro, 47.5% arriba de la casa, y en la banda de 80 a 160 metros entrega la mejor relación de flujo. El terreno mediano va a $6,500 por metro, cerca del 32% del metro construido, orden de magnitud y no medición: el portal declara una sola superficie y no distingue lote de construcción.

¿Quién puede comprar vivienda en Villahermosa y cuánto?

Capacidad de compra por decil

Tasa: 11.45%, promedio ponderado del sistema publicado por SHF para el primer trimestre de 2026. Plazo: 240 meses. Factor de comprobación por decil: 0.65 / 0.70 / 0.75 / 0.80 / 0.82, con ajuste adicional de informalidad de 0.90 sobre el ingreso comprobable, aplicado en el extremo severo del rango porque la informalidad de la entidad, que es el alcance de la tabla, es de 66.16% contra 54.78% nacional. Enganche por segmento: 10% Económico y 20% Medio. Base: ENIGH 2024 de Tabasco ajustada por INPC. Esta tabla corrige a la baja la que publicó el reporte anterior en 28.34%: aquella calculaba precio con LTV uniforme y sin factor de comprobación, que es el paso central del método.

Supuestos de ancla: ENIGH 2024 de Tabasco ajustada por INPC con factor 1.081, ancla T1 2026.

Presión por segmento

Fuente y universo. Oferta: muestra medida de 252 unidades residenciales con precio (Inmuebles24 y Mitula, corte del 29 de julio de 2026), escalada por composición a los contadores del portal, 293 casas y 64 departamentos, para un universo de 357. El cuerpo cita la muestra de 252 cuando habla de unidades verificadas una por una y este universo escalado cuando habla de la plaza. Demanda: cálculo propio sobre ~241,515 hogares de la zona metropolitana en 2026, ventana de edad 25-55 al 50%, rotación de 30% y reparto por segmento, con los dos factores de formalidad de la sensibilidad de abajo. ENIGH 2024 de Tabasco ajustada por INPC (factor 1.081, ancla T1 2026).

Sensibilidad de formalidad, publicada sin arbitrar. La ficha de zona opera con 18.7%, derivado de la informalidad de la entidad. La medición directa de la Ciudad de Villahermosa en el primer trimestre da 50.21% de ocupación formal sobre población ocupada, y reproduce por las dos rutas independientes que el método exige, coincidentes al segundo decimal. Las dos se publican. El escenario bajo no es internamente consistente: contra las 3,107 compras observadas de 2025 implica una conversión de 139%, o sea más créditos cerrados que hogares buscando. El alto da 52%, plausible para una ventana anual. La dirección de la conclusión no cambia con ninguno.

El stress test de tasa no se publica por segmento, y la razón es de instrumento, no de mercado. Con más o menos 100 puntos base ningún decil cruza una frontera de segmento, así que un modelo de deciles discretos devolvería una sensibilidad de cero que no es hallazgo. Lo que sí tiene resolución es el conteo sobre inventario: el techo del decil X alcanza 23 unidades de la muestra de 252 en el escenario base, 20 en alza y 27 en baja.

Perfil del comprador

Los dos flujos que definen un mercado residencial se mueven aquí en direcciones opuestas dentro del mismo municipio. El empleo formal menor de 40 años en Centro perdió 2,253 puestos en doce meses y el de 40 años o más ganó 2,050. El comprador de primera vivienda se queda sin base laboral mientras el de reemplazo la expande y gana poder adquisitivo: el salario de cotización de la zona subió 8.24% nominal, 4.71% real. Esta plaza no tiene demanda de entrada creciente; tiene demanda de sustitución, que compra vendiendo y compara contra el parque usado.

El comprador que la ficha daba por central, el trabajador del megaproyecto, no aparece en el dato. Paraíso concentra el 57.5% del crecimiento neto de empleo formal del estado y su salario de cotización cayó 4.29% nominal mientras eso ocurría: los puestos nuevos pagan entre $440 y $553 diarios. Ese empleo se quedó donde está y, aun si conmutara, entraría al mercado de renta económica y no al de compra.

Los dos mercados de Villahermosa: oferta listada contra demanda con capacidad de compra

El estado gana empleo formal donde la ciudad no lo tiene, junio 2025 a junio 2026

Análisis financiero: retornos, asequibilidad y salud del crédito

La primera medición de renta de esta plaza contradice al reporte anterior. La casa rinde 7.49% bruto y 7.19% neto techo, con un precio sobre renta de 13.35 años, dentro del tramo que la literatura considera alineado con fundamentos. El departamento no admite cifra única: su universo completo no pasa la prueba de comparabilidad por metro cuadrado, con 126 puntos base de divergencia, así que se publica por banda, y la de 80 a 160 metros rinde 7.70% bruto con muestra suficiente de los dos lados. Villahermosa es de las pocas plazas del catálogo cuyo rendimiento de renta larga supera a los CETES, que promediaron 6.46% en el trimestre, entre 103 y 124 puntos base. Es una comparación de flujo puro: el retorno total incorpora además la apreciación del índice SHF, +5.5% anual en el municipio.

Tres cosas acotan esa lectura, y ninguna es la que el mercado suele mirar. El spread solo existe sin apalancamiento: el bruto está 3.96 puntos porcentuales por debajo de la tasa hipotecaria, así que quien compre con crédito para rentar tiene flujo negativo desde el primer mes. La segunda es la concentración: tres anunciantes controlan el 77.6% del inventario de renta medible y uno solo aporta casi la mitad de la muestra de departamento, cotizando 13.5% por encima del resto; excluirlo mueve el spread del universo completo de departamento de positivo a negativo, mientras el de casa sobrevive y mejora. La tercera es que 73 puntos base de neto no pagan el riesgo de un activo en planicie aluvial de tres ríos, con 12 de los 22 puntos críticos de inundación del estado en la capital y sin programa de desarrollo urbano vigente para la conurbación.

Del lado del crédito, la asequibilidad está en crisis en todo el producto listado: el índice del decil X frente a la casa mediana es de 60.5%, muy por encima del umbral de 40%. Y servir el ticket bancario medio de la zona metropolitana, $2,044,252 y por encima del estatal, exige un ingreso comprobable de $72,434 mensuales, 1.38 veces el decil X. La banca ya presta por encima del hogar más alto del estado.

Y la cartera que sostiene al comprador de volumen está rota. Tabasco encabeza la morosidad del INFONAVIT con 31.41% de expedientes en Etapa 3, contra 21.2% del propio instituto a nivel nacional. Tres salvedades no se separan de esa cifra: es de fuente secundaria, su corte es el cierre de 2025, y se mide en expedientes mientras el comparador nacional está definido en saldos, así que la brecha no se resta. Con esas tres declaradas, el orden de magnitud resiste, y el banco central ya registró la dirección a nivel nacional: su reporte de estabilidad financiera de junio, con cifras a marzo, documenta una contracción marginal anual del financiamiento a la vivienda, concentrada en vivienda nueva. La contracción local no viene de relajar estándares sino de lo contrario: la banca colocó 17.60% menos operaciones y movió su mezcla de 34.07% a 46.67% hacia Residencial y Residencial plus. Ya seleccionaba.

Perspectiva Q3 2026

Las tres variables que van a mover el próximo trimestre se fijan fuera del mercado residencial de la ciudad: el piso del costo de obra lo pone el corredor energético, el canal que financia al comprador de volumen lo decide un instituto federal, y el ciclo del estado lo marca una refinería a 90 kilómetros.

Hipótesis 1: el costo de obra de esta plaza lo fija Dos Bocas, no la demanda local

• DATO OBSERVADO: el índice de costo de edificación de la ciudad sube 4.44% y la deja en la posición 31 de 46, por debajo del nacional, pero su mano de obra está en la posición 10 contra 3.7% de materiales.
• CONTEXTO: el empleo de construcción de la capital cayó 1.79% en doce meses mientras su salario de cotización subió 6.31%. Se paga más por menos trabajadores.
• TENDENCIA: Paraíso ganó 61.29% de empleo en construcción pagando 13.7% por encima de la capital, y hay un pipeline público de 8,624 unidades en ejecución en Centro a 2029, de un solo originador.
• HIPÓTESIS: el precio de la mano de obra local lo fija la demanda del corredor energético y del programa público, no la actividad residencial privada. Evidencia convergente, no causalidad probada: la misma alza ocurriría por recomposición hacia trabajadores calificados.
• IMPLICACIÓN: el presupuesto de obra tiene aquí un piso que el desarrollador no controla. Presupuestar con inflación de materiales subestima el costo real.

Hipótesis 2: el hueco de producto entre $1 M y $2.5 M es el mercado, y está vacío

• DATO OBSERVADO: 23 unidades listadas en la franja Medio contra 205 en Residencial.
• CONTEXTO: el decil X no alcanza el segmento donde está el 88% del inventario, y el crédito social compra a un nivel que el portal no lista.
• TENDENCIA: el registro formal se concentró casi por completo en vertical Popular y la producción efectiva se fue a Nacajuca, con producto diseñado contra el tope de crédito.
• HIPÓTESIS: la franja intermedia no se construye porque ningún canal la financia: queda arriba del tope del crédito social y abajo del apetito bancario, que coloca menos de sesenta operaciones al mes en la entidad.
• IMPLICACIÓN: quien resuelva el financiamiento de esa franja antes que el producto tiene la plaza para sí. El orden inverso es el error que se comete.

Hipótesis 3: la contracción del INFONAVIT que se publicó no es la que ocurrió

• DATO OBSERVADO: la misma serie y los mismos dos municipios dan -39.6% en abril-mayo, -6.4% en enero-mayo y +38.7% en enero-marzo.
• CONTEXTO: el programa de mejoramiento es tres cuartas partes de las acciones de la entidad y su calendario intra-anual se movió entre 2025 y 2026.
• TENDENCIA: en la entidad, el canal de adquisición aislado cae 14.64% con el ticket subiendo 13.27%. El cubo no permite aislarlo por municipio.
• HIPÓTESIS: la caída de dos dígitos que circula es en buena parte artefacto de la ventana elegida sobre una serie dominada por política pública. La contracción real de la compra con crédito social es la del canal aislado, no la del agregado.
• IMPLICACIÓN: cualquier decisión de escala de producto social aquí debe modelarse sobre el canal de adquisición aislado, no sobre el agregado del instituto.

Hipótesis 4: el rebote macro del estado no llega a la ciudad y ya está girando

• DATO OBSERVADO: el indicador trimestral de actividad de Tabasco creció 3.3% anual y cayó 2.1% trimestral, en el mismo cuadro y con el mismo dato.
• CONTEXTO: el valor de producción de las constructoras del estado sube 30.0% sobre un índice de 57.8 con base 2018, produciendo 42% menos que hace ocho años.
• TENDENCIA: el motor es refinación en Paraíso, mientras la zona metropolitana lleva doce meses perdiendo empleo formal y los ingresos del estado caen 5.11% nominal con 87.79% de dependencia federal.
• HIPÓTESIS: el crecimiento anual es rebote desde un piso y el impulso trimestral negativo anticipa una lectura débil del siguiente trimestre.
• IMPLICACIÓN: no fijar precio de salida contra la narrativa de recuperación del estado. El indicador que importa es el empleo formal de la zona, en contracción.

El hallazgo del trimestre

Durante dos trimestres esta plaza se explicó con un número que describe al estado y no a la ciudad. La informalidad que justificaba recortar su demanda a un tercio es la de la entidad, con su franja rural, agrícola y petrolera; el área urbana está cinco puntos por debajo del país y gana más que el promedio nacional. Corregido eso, el diagnóstico se invierte y se vuelve más incómodo. Villahermosa no es una ciudad donde la gente no califica para comprar. Es una ciudad donde califica, compra con el único canal que la atiende, y luego casi uno de cada tres de esos créditos termina en la etapa de mayor riesgo.

Eso mueve dónde está el riesgo de un proyecto aquí: no en el filtro de entrada, que es donde todos lo buscan, sino en la sostenibilidad del pago, que ocurre después de la escritura y ya no aparece en el reporte de ventas. Un desarrollador puede colocar el inventario completo de un proyecto social y estar alimentando una cartera que el instituto va a endurecer.

El problema de Villahermosa nunca fue que su gente no calificara para comprar. Es que califica, compra, y después no aguanta.

Qué monitorear en Q3

1. Migración de unidades entre tramos de avance de obra en el RUV. Si el programa público ejecuta o no se ve ahí antes que en ninguna otra fuente. 2. Composición del inventario de renta por anunciante. Si el intermediario dominante rota su cartera, el mercado medible se contrae a la mitad sin que cambie el real. 3. Indicador trimestral de actividad del estado, publicación del 29 de octubre. 4. Colocación del canal de adquisición del INFONAVIT en ventana de cinco meses, no de dos, para separar programa público de mercado. 5. Nivel de las presas del sistema Grijalva y activación del programa estatal de lluvias. El pronóstico de temporada 2026 del Servicio Meteorológico Nacional para la cuenca del Atlántico, recogido en ese programa, sitúa el número de sistemas tropicales en la media o hasta 20% por debajo, lo que acota el riesgo dentro del año sin eliminarlo.