En abril y mayo de 2026 las acciones de adquisición del INFONAVIT caen 1.0% en Jalisco mientras el ticket limpio de adquisición sube 10.84% en la zona metropolitana de Guadalajara (El Analista de Odigos&Co., Q2 2026). Misma restricción de producto, mismo corte, dos direcciones: menos compras financiadas, cada una más cara.
Precio de lista vs precio de cierre: la comparación se suele contestar con definiciones, y en esta plaza se contesta con tres series publicadas, cada una sobre sus propios doce meses.
¿Cuál es la diferencia entre precio de lista, precio de cierre y avalúo?
El precio de lista es lo que pide el vendedor, el cierre es a cuánto cambió de manos y el avalúo es lo que un tercero certifica para un trámite. Ninguno predice a los otros dos.
| Término | Quién lo fija | Qué mide |
|---|---|---|
| Precio de lista | El vendedor | Lo que se pide en el escaparate |
| Precio de cierre | La operación | A cuánto cambió de manos |
| Avalúo | Un perito registrado | El valor para un trámite: crédito o escrituración |
| Costos de cierre | Notario, banco, tesorería | Los gastos del traspaso |
Buena parte de lo que se publica sobre precio de cierre contesta la cuarta fila. La identidad de los tres primeros está en avalúos inmobiliarios; aquí importa su trayectoria.
¿Cuánto se separan los tres números en Guadalajara?
El índice SHF de avalúos con crédito de la zona metropolitana de Guadalajara sube 12.5% anual al primer trimestre de 2026, el ticket de adquisición del INFONAVIT de la zona 10.84% a abril y mayo, y el precio de lista estatal de Jalisco 5.4% a junio de 2026.
| Serie (El Analista de Odigos&Co., Q2 2026) | Qué mide | Variación anual |
|---|---|---|
| Índice SHF de avalúos | Operaciones cerradas con crédito hipotecario, a calidad constante | +12.5% |
| Ticket limpio de adquisición del INFONAVIT | Solo adquisición, sin ampliación ni rehabilitación, que cargan monto cero | +10.84% |
| Indicador de precio de lista | Vivienda anunciada, excluye las propiedades en dólares, media móvil de tres meses | +5.4% |
Las acciones totales del instituto en la zona suben 11.41%, con ampliación y rehabilitación adentro.
Las tres no comparten ámbito ni fecha de corte, y declararlo es parte del hallazgo. Dos instrumentos de transacción que no se hablan entre sí corren cerca del doble del que mide anuncios.
¿Por qué el circuito con crédito corre más rápido que el escaparate?
El mecanismo es de composición. Dentro de un conjunto de vivienda que en promedio casi no avanza en términos reales, la fracción que consigue crédito se desplaza hacia arriba, y cada instrumento mide un pedazo distinto.
El índice de avalúos y el ticket del INFONAVIT son dos estimadores distintos sobre poblaciones que se solapan, uno de calidad constante y otro de monto financiado promedio, y aun así coinciden en dirección. Uno solo sería ruido de medición.
El precio de lista de Jalisco sube 5.4% nominal a junio de 2026, contra una inflación esperada a doce meses de 4.02% (Encuesta de Banxico, junio). Avanza poco en términos reales, y el escaparate que mide cambia de composición.
El crédito bancario estatal de Jalisco se comporta distinto: su ticket sube 5.62% en abril y mayo de 2026 (CNBV vía SNIIV), casi el paso del 5.4% de la lista estatal, y por encima de su originación, que sube 3.51%. Financia vivienda más cara, no más operaciones.
El único par de transacción contra lista que comparte ámbito es el bancario contra la lista estatal, y ahí los dos corren parejos. La divergencia vive en los instrumentos que no tienen comparación al mismo ámbito, y el reporte de la plaza la cuenta entre las tres divergencias que preserva sin resolver.
¿Qué significa si vas a fijar precio de salida?
Para quien pone el número en Guadalajara, el indicador de lista estatal subestima el movimiento del circuito que compra con crédito, y el índice de avalúos lo sobreestima si no se filtra el segmento. La referencia pesa más que el número.
Odigos ha visto en un mismo desarrollo tres perfiles de comprador con objeciones distintas y prospectos que se descartaban solos por razones que no eran las suyas. Con el precio pasa igual: calibrarlo contra el escaparate le habla a un circuito que no está comprando.
El chequeo del escaparate contra el circuito con crédito es el mismo que separa los siete corredores del metro cuadrado en Guadalajara.
¿Cómo verificas el cruce en tu propia plaza?
El cruce se arma con tres fuentes públicas que no se hablan entre sí: el Índice SHF de precios de la vivienda, la originación del INFONAVIT por modalidad y un indicador de precio de lista.
En 14 de las 18 zonas que cubre El Analista de Odigos&Co., el inventario anunciado y el que cambia de manos describen poblaciones distintas (S1 2026). Esa brecha ya está medida en nivel; lo que Guadalajara agrega es la velocidad.
- Índice SHF de precios de la vivienda. Trimestral. Contesta cuánto se movió el precio de lo financiado.
- Originación del INFONAVIT por modalidad. Filtrada a adquisición. Contesta cuánto sube cada compra y cuántas se hacen.
- Indicador de precio de lista de tu entidad. El índice de Banorte e INBAPREVI, con media móvil. Contesta qué pide el escaparate.
El cruce que publicamos para Guadalajara usa esas tres. Si los territorios no coinciden, no promedies: publica las tres con su etiqueta.
Preguntas frecuentes sobre precio de lista vs precio de cierre
Tres preguntas concentran la duda práctica sobre la brecha entre lo anunciado y lo pagado: si el avalúo puede quedar debajo del precio pactado, cuánto se negocia y qué precio entra a una pro forma.
¿El avalúo puede salir menor al precio pactado?
Sí. El avalúo dictamina el valor para un trámite y el banco presta sobre ese dictamen. Si el precio pactado se ancló al escaparate y el dictamen mide operaciones cerradas, los dos se separan.
¿Cuánto se negocia en promedio sobre el precio de lista?
No localizamos una fuente pública que lo mida de forma sistemática en México: lo que circula son cifras de portales y operadores, sin muestra ni periodo. Hay un rango con fuente fechada: de 5 a 15% fuera de lista en el Caribe Mexicano, declaración de operadores a la prensa, junio de 2026, sin muestra ni método.
¿Qué precio uso para mi pro forma?
El del circuito donde vas a vender, con su instrumento declarado. Precio de lista vs precio de cierre se decide ahí: si tu producto se financia con hipoteca, tu referencia es la de operaciones cerradas, no la del escaparate estatal.
Antes de firmar tu próximo precio de salida, abre las tres series de tu plaza y anota qué instrumento produce cada una, qué territorio cubre y a qué fecha corta.
Si las tres corren parejas, tu referencia de lista sostiene el número. Si el circuito con crédito corre al doble, estabas por firmar contra un escaparate al que tu comprador no está entrando.