En Guadalajara el inventario de vivienda tarda 10.3 meses en venderse. En Guadalajara también tarda 28.6 meses. Mismo trimestre, mismo analista, misma fuente, y ninguna de las dos está mal: la primera cuenta 6,631 unidades habitables, la segunda cuenta 18,444 registradas.
¿Cuánto tarda en venderse una casa en México?
Entre 2.5 meses en Tijuana y 27.8 en Cuernavaca, los dos sobre stock terminado o habitable del circuito formal, con inventario al 31 de mayo de 2026 y ventas de abril y mayo en Tijuana, enero a mayo en Cuernavaca, según El Analista de Odigos&Co. No hay número nacional.
Las cifras que circulan contestan otra cosa: el blog del portal Doorvel publica una media nacional de 4 a 6 meses y realestatemarket.com.mx siete meses para las familias que venden vivienda usada. La medición mexicana por ciudad que hoy rankea en Google la publicó Obras, de Expansión, en 2021: 35 meses para la casa en la CDMX.
Ninguna de las tres declara sobre qué inventario mide ni a qué fecha lo cortó. Dos sí declaran producto: vivienda usada de familias en una, casa aparte de departamento en la otra.
Preguntar cuánto tiempo tarda en venderse una casa sin universo ni fecha de corte devuelve un número que no se compara con nada, ni consigo mismo un trimestre después.
¿Cuántos meses de inventario tiene cada ciudad?
El Analista de Odigos&Co. mide 18 zonas del país con el mismo método en el mismo trimestre, y 16 publican meses de inventario. Esta es la tabla, con la base declarada renglón por renglón, porque el número sin su base no dice nada.
| Zona | Meses de inventario (El Analista de Odigos&Co., Q2 2026) | Base declarada en el reporte de zona (El Analista de Odigos&Co., Q2 2026) |
|---|---|---|
| Tijuana | 2.5 | solo vivienda terminada, habitable al 31-may-2026 |
| Monterrey | 2.8-5.9 | circuito formal, stock terminado |
| Saltillo | 3.5-7.6 | stock terminado, 1,191 unidades habitables |
| Hermosillo | 3.7-9.3 | circuito formal sobre stock terminado (estimador central 9.3) |
| Villahermosa | 3.9 | circuito formal sobre 82 unidades habitables |
| Mazatlán | 4.2 | circuito formal, base habitable |
| Ensenada | 7.1-8.5 | banda de precio Residencial de $2 M a $5 M, distinta del circuito completo |
| Chihuahua | 7.3 | solo vivienda terminada, 1,097 unidades habitables |
| CDMX | 8.0-17.3 | 6 alcaldías comparables, 17,643 departamentos, intervalo de 103 días |
| Guadalajara | 10.3 | stock habitable, 6,631 unidades |
| Querétaro | 10.4-17.4 | stock habitable al 31-may (estimador central 13.5) |
| Mérida | 12.4-12.7 | zona metropolitana, inventario disponible construido |
| Puebla | 14-19 | vivienda terminada del circuito formal, RUV al 31-may |
| Puerto Vallarta | 17.4 | circuito formal (rango 13.9-23.3 según la señal de absorción) |
| Los Cabos | 19.3 | circuito formal sobre stock habitable al 31-may |
| Cuernavaca | 27.8 | circuito formal sobre stock habitable |
Las otras dos no entran, y decirlo es parte del dato. Acapulco publica años de inventario y solo para su segmento premium arriba de $5 M: 10.1 años. El Caribe Mexicano no publica la métrica este trimestre.
Dos renglones piden lectura cuidadosa. Villahermosa marca 3.9 meses sobre 82 unidades habitables, y esa razón dice que ahí casi no queda inventario terminado que vender.
Ensenada mide una banda de precio, así que su 7.1-8.5 no compara con el circuito completo. El Analista de Odigos&Co. lo advierte en el resumen nacional del trimestre: las bases difieren por zona y no se comparan sin leerlas.
¿Por qué las cifras que circulan no coinciden?
Porque cada fuente divide entre un inventario distinto. Stock terminado, stock habitable, registro completo, universo anunciado en portal o una banda de precio dan respuestas diferentes para la misma ciudad y el mismo mes. Las cinco pueden ser correctas a la vez.
Guadalajara es el caso limpio: 10.3 meses sobre 6,631 unidades habitables y 28.6 meses sobre 18,444 registradas vigentes al 31 de mayo de 2026. Lo que separa a las dos cifras es la obra en proceso, que el registro incluye y el stock habitable no.
El mecanismo se repite zona por zona, y cada vez cambia el corte.
| Zona | Dos lecturas de la misma plaza (El Analista de Odigos&Co., Q2 2026) | Qué separa a las dos bases (El Analista de Odigos&Co., Q2 2026) |
|---|---|---|
| Guadalajara | 10.3 sobre 6,631 habitables / 28.6 sobre 18,444 registradas | obra en proceso |
| Tijuana | 2.5 solo terminada / 8.9 sobre inventario RUV completo | obra en proceso |
| Chihuahua | 7.3 sobre 1,097 habitables / 19.0 sobre 2,863 registradas RUV | obra en proceso |
| Cuernavaca | 27.8 circuito formal / 25.1-72.0 mercado abierto | qué organismo cuenta las ventas; el reporte publica rango, no punto, y declara que los dos circuitos no se comparan |
| Puerto Vallarta | 17.4 circuito formal, RUV / 31.3 de casa en multilistado, Flex MLS Vallarta, junio 2026 | fuente, producto y periodo |
Cuánto tarda en venderse una casa depende de qué inventario cuentas, y casi nadie lo declara.
La diferencia no la hace la ciudad. La hace el denominador. Por eso la tabla de arriba lleva la base impresa en cada renglón, incluidas las dos zonas que quedaron fuera.
Una tabla se extrae sola y viaja sin su nota al pie, así que carga su universo encima. Es el hábito que pide cualquier diagnóstico de plaza, también el de si hay burbuja inmobiliaria en México.
¿Qué es exactamente "meses de inventario"?
Meses de inventario es el stock disponible dividido entre las unidades que se venden al mes. Contesta una sola pregunta: si nadie construyera una casa más a partir de hoy, cuánto tardaría en agotarse lo que ya existe. El pleito nunca está en el numerador.
Tres métricas que se confunden y miden cosas distintas:
- La absorción inmobiliaria es el flujo: cuántas unidades se venden al mes en un circuito definido.
- Los meses de inventario son ese stock entre ese flujo. Guadalajara vende 644.5 unidades al mes en el circuito formal, y ese flujo produce 10.3 o 28.6 meses según qué stock le pongas arriba.
- Los días en mercado miden el tiempo entre publicación y retiro del anuncio. Un anuncio retirado pudo no terminar en escritura: en 103 días, la CDMX retiró el 42.9% de su inventario listado y Puebla el 50.0%, y las dos fuentes declaran que retirado no equivale a vendido.
Lo que un pro forma llama velocidad de venta inmobiliaria puede ser cualquiera de las tres.
¿Cuánto tarda en venderse una casa en Guadalajara?
Guadalajara absorbe 644.5 unidades al mes en su circuito formal, con 18,444 unidades registradas vigentes y 6,631 habitables al 31 de mayo de 2026. Su éxito comercial mensual es del 3.57% sobre el registro vigente al 31 de marzo, según El Analista de Odigos&Co.
El renglón que cambia la conversación: 5,011 unidades terminadas llevan más de cinco meses sin desplazarse, el 75.6% de todo lo terminado. El promedio esconde ese reparto, y el reparto lo paga la estructura financiera del proyecto.
El precio explica el corte. El Analista de Odigos&Co. publica en su reporte de Guadalajara, Q2 2026, una mediana de $924,000 sobre 1,289 operaciones fechadas de abril y mayo, con el 94.3% de esas ventas cerradas abajo de $2 M.
El 93.6% del inventario anunciado en portal pedía más de esa cifra, sobre los mismos 733 anuncios que reparten el metro cuadrado de Guadalajara en siete corredores, con corte del 25 de julio de 2026.
¿Qué hace un desarrollador con este número?
Meses de inventario se paga en el pro forma antes que en el reporte comercial. El mismo producto en Cuernavaca y en Guadalajara, medido en las dos sobre stock habitable del circuito formal, acarrea 27.8 meses contra 10.3: diecisiete meses y medio más de capital inmovilizado.
Ese delta se paga en financiamiento, predial, mantenimiento y costo de oportunidad, y se decide antes de la primera piedra. Cuánto tarda en venderse una casa entra al modelo financiero como un supuesto heredado del denominador que eligió tu fuente.
Modelar sobre el stock habitable y competir contra el registro completo proyecta una velocidad que el mercado no va a dar.
Lanzar y esperar a que el inventario se desplace dejó de funcionar por pura aritmética del acarreo, que corre junto con el costo de construcción por m².<!-- PATRÓN-CUALITATIVO-005: parafraseado, sin la formulación textual de la entrada -->
El denominador se elige mucho antes que el brochure, y ahí queda fijado el ritmo con el que se diseña la comercialización.<!-- DATO-PÚBLICO-001: parafraseado, sin credencial ni cifra en superficie -->
El 11.45% que suele acompañar este argumento no es crédito puente: es la tasa hipotecaria del sistema que publica SHF para el T1 2026, y la enfrenta tu comprador. Encarece su mensualidad y con eso mueve tu absorción, que es el numerador de todo lo anterior.
Preguntas frecuentes sobre cuánto tarda en venderse una casa
Tres dudas aparecen siempre que un desarrollador compara su cifra con la del vecino: si cuánto tiempo se tarda en vender una casa es lo mismo que días en mercado, cuánto es una absorción sana, y por qué su inventario va más lento que el promedio.
¿Es lo mismo meses de inventario que días en mercado?
No. Meses de inventario divide el stock entre las ventas mensuales del circuito. Días en mercado cuenta el tiempo entre la publicación de un anuncio y su retiro, y un anuncio retirado puede no haberse vendido nunca.
¿Qué es una absorción sana?
Es una pregunta de circuito y de ticket. Las 16 zonas con métrica publicada por El Analista de Odigos&Co. en Q2 2026 van de 2.5 meses en Tijuana a 27.8 en Cuernavaca, los dos extremos sobre stock terminado o habitable del circuito formal.
Tres renglones miden otra cosa: Ensenada mide una banda de precio, la CDMX un universo listado de seis alcaldías y Mérida su inventario disponible construido. Con esa dispersión, el promedio nacional no sirve como vara.
¿Por qué mi casa lleva más tiempo que el promedio?
Porque el promedio que te mostraron se calculó sobre otro inventario. Cuánto se tarda en vender una casa lo fija el inventario de su banda de precio en su plaza, y en Guadalajara el 75.6% del stock terminado lleva más de cinco meses sin desplazarse.
Cuánto tarda en venderse una casa admite varias respuestas correctas en la misma plaza y el mismo mes. Dos de las dieciocho zonas medidas no publican la métrica, y así quedó escrito: ahí no se sostiene con lo que hay.
Aplica el mismo criterio hacia afuera. Una cifra de velocidad de venta que llega sin su base declarada queda en la misma casilla que las que no se publicaron.