Al escriturar en la Ciudad de México, la autoridad no cobra el impuesto sobre lo que pagaste. El artículo 116 del Código Fiscal local ordena calcular el ISAI sobre el valor "que resulte más alto" entre adquisición, catastral y avalúo.
Un avalúo inmobiliario es uno de esos tres números, y la ley ya decidió cuál manda cuando no coinciden.
¿Qué es un avalúo inmobiliario?
Un avalúo inmobiliario es un dictamen de valor firmado por alguien con registro vigente y emitido para un trámite concreto: un crédito, una escrituración, un juicio, una aportación. No dice cuánto vale tu propiedad. Dice cuánto vale para ese trámite.
El artículo 22 del Código Fiscal de la Ciudad de México lista cinco figuras que pueden firmarlo con efectos fiscales: peritos con registro vigente, instituciones de crédito, sociedades valuadoras, la Dirección General de Patrimonio Inmobiliario y corredores públicos.
Los avalúos que no cumplen esos requisitos "no producirán efectos fiscales", y practicarlos fuera del manual técnico puede suspender el registro (artículo 23).
Todo el marco legal citado aquí es local: la CDMX es el caso con documento y cada entidad tiene el suyo.
¿Qué tipos de avalúo existen en México?
Los tipos se distinguen por quién los firma y para qué sirven: comercial, catastral, bancario y fiscal miden el mismo inmueble para cuatro destinatarios distintos. El destino fija además cuánto dura el dictamen.
| Tipo | Quién lo firma (Art. 22, Código Fiscal CDMX) | Para qué sirve | Vigencia (Art. 24, Código Fiscal CDMX: la fija el destino del dictamen) |
|---|---|---|---|
| Comercial | Perito registrado, banco o corredor público | Compraventa y garantía | 6 meses, efectos comerciales |
| Catastral | Autoridad fiscal, con valores unitarios locales | Predial y base del ISAI | 12 meses, datos catastrales |
| Bancario | Unidad de valuación registrada ante la SHF | Monto del crédito | Depende del destino |
| Fiscal | Autoridad fiscal o perito registrado ante ella | Escrituración ante la Tesorería | Depende del destino |
¿Qué es el avalúo catastral?
El valor catastral lo determina la autoridad con los valores unitarios que el Congreso local emite cada año por colonia catastral. Es la base del predial y uno de los tres candidatos a fijar el impuesto de escrituración.
Esos valores "atenderán a los precios de mercado del suelo y de las construcciones" (artículo 129), pero un listado anual por zona no persigue el precio de una casa.
Cada estado emite los suyos: se consultan en tu boleta predial y en el portal de tu tesorería local.
¿Cuánto cuesta un avalúo en 2026?
Dentro del circuito del Infonavit el precio está tabulado: $1,050 hasta 40 m², $1,155 hasta 60 y $1,208 hasta 100, más IVA. Arriba de 100 m² la fórmula del tabulador equivale a 2 al millar del valor del inmueble a partir de $604,000.
| Superficie construida | Costo antes de IVA (tabulador de cuotas vigentes del Infonavit, consultado en agosto de 2026) |
|---|---|
| 0 a 40 m² | $1,050 |
| 41 a 60 m² | $1,155 |
| 61 a 100 m² | $1,208 |
| Más de 100 m² | $1,208 más $2 por cada $1,000 arriba de $604,000 |
El escalón y la fórmula coinciden: 0.002 por $604,000 da $1,208. Arriba de ese valor el tabulador consultado en agosto de 2026 cobra 2 al millar más IVA: $6,000 por un inmueble de $3 millones.
Fuera de ese circuito no hay arancel: una unidad de valuación de la CDMX publica $3,000 a $8,000 para el comercial de vivienda media y $3,500 a $9,000 para el bancario (avaluosciudaddemexico.com, julio de 2026).
Un portal inmobiliario publica una fórmula, "Valor / 1000 × 3" (mudafy.com.mx, guía de 2026): 3 al millar, un 50% arriba del tabulador oficial por el mismo dictamen. Otros proveedores declaran de 2 a 5 al millar en guías de 2026 (0.2% a 0.5%) y sus rangos en pesos se contradicen entre sí.
¿Quién puede hacer un avalúo inmobiliario?
Lo que habilita a un valuador es un registro vigente, y ese registro se verifica en dos listas públicas: el padrón de la SHF y el listado que la Tesorería local publica cada ejercicio fiscal.
El padrón de la SHF vive en datos abiertos, con histórico mensual, y cubre el crédito hipotecario. El listado de la Tesorería sale en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México.
El propio Código Fiscal pone precio a estar ahí: $16,650 la autorización de una sociedad valuadora, en el texto vigente consultado en agosto de 2026.
Avalúo vs valor de mercado vs precio de lista: ¿cuál fija tu precio de salida?
El avalúo dice cuánto vale el inmueble para un tercero, la lista dice cuánto pide el vendedor y el cierre dice a cuánto cambió de manos. Solo el último informa un precio de salida.
En la zona metropolitana de Guadalajara el índice de avalúos con crédito sube 12.5% anual y el índice de precios de lista de la entidad sube 5.4% (Analista Odigos&Co., Q2 2026). El reporte lo resume así: el precio de lo que se cierra corre al doble del precio de lo que se anuncia.
No es contradicción: ese índice mide solo operaciones cerradas con crédito hipotecario, y en un pool que se abarata en promedio la fracción que sí se financia se desplaza hacia arriba (Analista Odigos&Co., Q2 2026). Ese mismo índice es el que se publica como plusvalía inmobiliaria de la plaza.
Lo que se anuncia y lo que se compra son poblaciones distintas. Tres plazas, lo cerrado contra lo que pide el portal (Analista Odigos&Co., Q2 2026):
- Chihuahua: $710,000 de mediana de venta formal en abril contra $5.85 M de mediana de casa listada; el reporte se niega a dividirlos.
- Zapopan: 288 ventas fechadas de abril y mayo, ninguna de ellas por encima de $3.03 M, contra una mediana de lista municipal de $7.79 M.
- Mazatlán: $15,011/m² de ventas fechadas contra $45,877/m² de lista, 3.06 veces; no es el mismo metro ni la misma población, y ninguno es el costo de construcción por m².
Esa distancia no es un sobreprecio ni un descuento. Son dos poblaciones con comprador, canal e instrumento distintos, medidas en periodos y ámbitos distintos.
El descuento que sí se pacta corre fuera de la lista y es de otro orden de magnitud. Tu precio de salida sale del estudio de mercado inmobiliario del circuito donde vendes.
Odigos no hace avalúos: no es unidad de valuación, no tiene peritos y no firma dictámenes. Casi todo lo que se publica del tema lo escribe quien lo cobra.
Una firma que diseña cómo se venden los desarrollos lee esos tres números ajenos para decidir precio, producto y mezcla en la gestión inmobiliaria del proyecto. El avalúo dice el valor, el mercado dice el precio, y la diferencia es la decisión.
Preguntas frecuentes sobre el avalúo inmobiliario
Cuatro preguntas concentran casi todas las búsquedas sobre el avalúo inmobiliario: cuánto tarda, quién lo paga, cuánto cuesta y en qué se diferencia del catastral. Las cuatro tienen respuesta con documento.
¿Cuánto tarda un avalúo?
El tiempo de entrega lo fija cada unidad de valuación, sin fuente oficial que lo publique. La ley norma la vigencia: doce meses para datos catastrales y seis para efectos comerciales (artículo 24 del Código Fiscal de la CDMX).
¿Quién paga el avalúo en una compraventa?
Con crédito lo paga el acreditado: el avalúo es uno de los gastos iniciales, que CONDUSEF ubica en conjunto entre 7% y 10% del valor del inmueble. Las comisiones inmobiliarias son otro concepto y se contratan aparte.
¿Cuánto cuesta el avalúo de una casa?
En el tabulador del Infonavit, una casa de 61 a 100 m² cuesta $1,208 más IVA. Arriba de 100 m² la cuota es 2 al millar del valor a partir de $604,000.
¿El avalúo catastral y el comercial son iguales?
No. El catastral sale de los valores unitarios que el Congreso local emite cada año; el comercial lo firma un perito sobre condiciones de mercado. Cuando difieren, el ISAI toma el más alto (artículo 116).
El avalúo lo pagas tú, pero se escribe para el que va a decir que sí: el banco que presta, el notario que escritura, la tesorería que cobra. Tú pones el dinero del dictamen y el criterio se lo queda otro.
De los tres números que describen tu inmueble, el único que tú fijas es el precio de lista, y es el único que nadie te va a firmar.