Mercado Inmobiliario Puerto Vallarta

¿Cómo está el mercado inmobiliario en Puerto Vallarta?

Al cierre del segundo trimestre de 2026, Puerto Vallarta y Bahía de Banderas absorben entre 57.4 y 96.4 viviendas al mes por el circuito formal, con central de 76.9, y acumulan 17.4 meses de inventario. Hay 956 unidades terminadas con más de cinco meses sin desplazarse, el 71.3% del stock terminado, contra 662 un año antes. El metro cuadrado se anuncia en $67,957 medianos en Puerto Vallarta y $75,723 en Bahía de Banderas, con 2,017 propiedades de venta entre los dos municipios. El Analista de Odigos&Co. construye estas cifras con corte al 31 de mayo de 2026 a partir de RUV/SNIIV, CNBV, INFONAVIT, IMSS, ENIGH, SHF, Flex MLS y Banxico.

Puerto Vallarta no es una plaza. Son dos municipios de dos estados que comparten una bahía y un aeropuerto, y este trimestre se movieron en direcciones opuestas: el empleo formal de Bahía de Banderas creció 3.30% anual mientras el de Puerto Vallarta cayó 0.76%. El lado nayarita tiene 73% más inventario en venta y produce el 80.1% de la vivienda formal de la zona con el 39.1% de su población. La etiqueta de la zona nombra al municipio chico.

Lo que cambió en el trimestre es el motor. El empleo en alojamiento cayó en los cinco cortes observados, 7.21% en el año, mientras el de construcción subió en los cinco, 18.21%. En junio, por primera vez en la serie, el empleo de construcción de Bahía de Banderas superó al de alojamiento: sin ese sector la zona habría perdido 3,175 puestos en vez de ganar 1,199. Al mismo tiempo las ventas del circuito formal de crédito cayeron 32.0% y el stock terminado que lleva más de cinco meses sin desplazarse creció 44.4%. Se construye más y se vende menos, medido con series que no dependen una de otra.

El entorno macro no explica el giro. Banxico cerró en 6.50% y declaró concluido el ciclo de recortes, con la tasa real ex-ante en 2.55% sobre la expectativa a doce meses de su Encuesta de junio, y con la general en 3.37% contra una subyacente de 4.03%: toda la desinflación es no subyacente. Pero el corredor de demanda de esta bahía va de $6 M a $13 M y el segmento de entrada bajo $2 M es menos del 0.5% del mercado (AMPI Riviera Nayarit y Teseo Data Lab, 1T 2026): un recorte de 25 puntos base no toca a ese comprador. Lo que sí lo toca es el flujo aéreo, y el aeropuerto de la ciudad tuvo en junio la peor caída de los cuatro que su grupo desglosa en México, concentrada en el pasajero internacional, que es quien compra aquí.

"La ventaja regulatoria no es ventaja de mercado: es un colchón, y este trimestre empezó a usarse."

Absorción, inventario y precio en Puerto Vallarta

Núcleo de serie

Fuente y periodos. Portales: Inmuebles24, corte 25 a 27 de julio de 2026. El corte de precio agrupa todas las tipologías, que es la base de la comparación por moneda de la sección de precio; la mediana restringida a departamentos invierte el orden entre municipios y por eso ninguna cifra de esta serie se publica sin decir qué universo trae. SHF: índice T1 2026, enero a marzo, apreciación anual; la variación compara contra el T4 2025 publicado en la edición anterior. Créditos bancarios e INFONAVIT: cubo SNIIV, enero a mayo de 2026; junio no está publicado por ninguna vía. IMSS: cubo municipal, corte 30 de junio de 2026. Capacidad por decil: ENIGH 2024 Nueva Serie por entidad, ajustada, con tasa de 11.45% a 20 años y enganche de 35%. Tasa hipotecaria: SHF citando a Banxico, T1 2026, comparada contra el T4 2025. INFONAVIT publica el bucket como "existente"; la fila conserva el rótulo canónico "usada" de la serie. El municipio de Puerto Vallarta no tiene fila propia en el índice SHF de 74 municipios, y Bahía de Banderas sí; se citan como municipios distintos de estados distintos porque lo son. Todas las celdas en `n/d` significan lo mismo: no existe base comparable en la edición anterior. Son tres causas: la zona no midió universos ni precios de portal en Q1 (sin universo no hay mediana comparable), el corte municipal de INFONAVIT no se publicó entonces, y la tabla de capacidad de la edición anterior se construyó sobre una tabla de ingreso que desde entonces se identificó como no extraída.

Lecturas del trimestre

Fuente y periodos. Ventas fechadas, producción e inventario: microdato RUV vía SNIIV, con serie base del año 2025 completo. Multilistado: Flex MLS Vallarta vía Coldwell Banker La Costa, reporte de junio de 2026. Ratio de cobertura: cálculo propio sobre Censo 2020 (INEGI) con la tasa geométrica intercensal declarada. Los cap rate de renta larga y corta se publican completos en Análisis financiero, con su cuartil de operador declarado.

El cambio de motor en Bahía de Banderas: alojamiento contra construcción

Un mercado en dólares, dos mercados en pesos

Ningún decil alcanza el segmento donde está el inventario

Ninguna banda de superficie de Bahía de Banderas alcanza al CETES del trimestre

¿Qué implica esto para tu proyecto en Puerto Vallarta?

Vertical de $5 M o más: compite donde la demanda calificada con crédito local es cero. El comprador existe pero ninguna fuente pública lo mide, y el ritmo de preventa depende del flujo aéreo internacional, no de la tasa.

Reposición en Puerto Vallarta: el circuito institucional local financia mantenimiento, no compra. Un lanzamiento aquí no compite contra otro desarrollo: compite contra la remodelación.

Renta como tesis de inversión: ningún ámbito de esta zona supera al CETES promedio del trimestre bajo el método comparable. Quien venda rendimiento de flujo aquí está vendiendo contra el instrumento libre de riesgo y perdiendo.

El detalle que sostiene estas lecturas está en el análisis siguiente; la lectura comercial completa, al cierre del reporte.

El cierre de este reporte convierte estas situaciones en instrucciones de comercialización, según dónde esté tu producto.

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Bahía de Banderas: el mercado grande que la zona no nombra

Oferta activa del sub-mercado

El municipio nayarita concentra 1,278 de las 2,017 unidades en venta de la zona y casi todo el inventario vertical de su estado. Su ticket mediano de lista es $12,980,135 sobre 156 m² de superficie mediana, y el 90.9% de su muestra alcanza o supera los $5 M. Es producto patrimonial, no habitacional, y se verticaliza: el registro de vivienda nueva pasó de 44.7% vertical en 2025 a 64.4% en los primeros cinco meses de 2026.

Perfil del comprador y velocidad de venta

Lo que cambió este trimestre es el empleo que lo produce, y su composición importa tanto como su tamaño: el 82.8% del crecimiento de la construcción del municipio es edificación privada y acabados, no obra pública. El cubo del IMSS no separa vivienda de hotelería dentro de la edificación privada, y hay dos hoteles de marca en obra aquí, así que el dato prueba obra privada en marcha, no vivienda en venta.

Del otro lado de la balanza, las ventas fechadas del circuito formal cayeron de 334 a 258 unidades entre enero y mayo contra el mismo tramo de 2025, y la mediana de días entre registro y venta subió de 335 a 435 dentro del propio 2026. La producción entra más rápido de lo que sale.

Hay una contra-señal oficial y va aquí, no al pie. La encuesta de empresas constructoras de INEGI mide el valor de producción de Nayarit cayendo 17.8% anual en mayo con el personal ocupado subiendo 14.3%, y el ITAEE del primer trimestre revirtió al estado de +5.7% trimestral, el mayor del país al cierre de 2025, a -2.0%. El empleo dice expansión y las dos series de actividad dicen lo contrario. La divergencia no se resuelve con los datos del trimestre: se declara.

Lectura del sub-mercado

Una salvedad que acota lo anterior: aquí se autoriza bajo un plan municipal de desarrollo urbano del 1 de junio de 2002 y el instrumento que lo sustituiría sigue en diagnóstico. La licencia de producto condominal cuesta $202.38 por m², entre 0.45% y 0.72% del costo directo. La oferta no se concentró de este lado por accidente geográfico.

Puerto Vallarta: el municipio que dejó de producir

Oferta activa del sub-mercado

El lado jalisciense tiene 739 unidades en venta, ticket mediano de $7,023,680 y superficie mediana de 95 m². Produjo 330 viviendas formales en todo 2025 y 102 en cinco meses de 2026: un municipio de 291,839 habitantes cuya producción formal anual cabe en un solo proyecto mediano.

Perfil del comprador y velocidad de venta

Su circuito institucional de crédito cambió de función. De los 1,067 financiamientos INFONAVIT entre enero y mayo, 984 fueron para vivienda usada, y sumando organismos 913 de 1,319 son mejoramientos, que no compran unidad ni retiran inventario. El ticket promedio cayó de $297,705 a $133,430 mientras las acciones subían: el municipio dejó de financiar compra y pasó a financiar mantenimiento.

Su construcción crece 15.86%, pero el 82.0% de ese crecimiento es obra pública mientras la edificación privada se contrae 1.7%. Magnitud y calendario son compatibles con la terminal aeroportuaria al 66% de avance, aunque el cubo del IMSS no identifica la obra: es convergencia, no verificación.

Lectura del sub-mercado

El empleo confirma el giro y le pone edad. Puerto Vallarta perdió 632 puestos formales en el año, concentrados al 100% en menores de 55: los ocho rangos por debajo restan 1,145 y los cinco por encima suman 513. El flujo de primera vivienda se forma del lado nayarita y se encoge del jalisciense.

Punta de Mita: el techo de precio que ninguna fuente mide

Oferta activa del sub-mercado

Punta de Mita fija el techo de precio de la región y es del que menos se sabe. No es municipio: es una localidad de Bahía de Banderas, así que ninguna fuente institucional lo desagrega. El portal capta 51 fichas y la muestra utilizable es de cinco, bajo el umbral de publicación; las residencias de marca operan fuera del portal por diseño y dos de los desarrollos de mayor ticket no publican precio. Y tres de los que el mercado atribuye a esta zona están en un tercer municipio.

Perfil del comprador y velocidad de venta

No se publica: con cinco anuncios utilizables, la oferta de marca fuera del portal y dos desarrollos sin precio público, no hay base para leer comprador ni velocidad aquí.

Lectura del sub-mercado

La consecuencia es doble. El corredor que define el precio de referencia de la bahía es el que ningún instrumento público observa, y la concentración de esta plaza no está en desarrolladores de vivienda sino en operadores de marca, cuyo inventario no se lista y cuyo capital es de balance y socio.

¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Puerto Vallarta?

Fuente: cálculo propio sobre la muestra de Inmuebles24, 97 fichas con precio por metro cuadrado, agrupadas por municipio y por moneda del anuncio, con los precios en dólares convertidos al FIX promedio del trimestre (Banxico, 17.3684). Muestras por moneda y municipio de entre 8 y 42 fichas; la lectura publicable es la de zona y la municipal es indicativa. La superficie mediana también difiere entre circuitos: 113.5 m² en pesos contra 180.0 m² en dólares.

La tabla dice algo que la mediana mezclada escondía. Cuando el anuncio está en dólares los dos lados de la bahía cotizan al mismo nivel; cuando está en pesos divergen 11.4%. La cifra que se venía publicando ponía a los dos municipios a 1.9% de distancia, porque promedia dos regímenes de precio distintos.

Eso cambia el comparable al fijar precio de salida. Un desarrollo que liste en dólares no compite contra el municipio vecino: compite contra toda la bahía al mismo nivel. Uno que liste en pesos sí tiene diferencial geográfico, a favor del lado nayarita.

Ninguna de estas cifras tiene verificación externa de nivel, por las razones que detalla la nota metodológica. Sirven para comparar corredores entre sí, no como nivel absoluto verificado.

¿Quién puede comprar vivienda en Puerto Vallarta y cuánto?

Capacidad de compra por decil

Es la primera edición en que la zona se calcula con la ENIGH real de sus dos entidades. La tabla que se venía usando no era una extracción: su decil IX estaba 18.8% por encima del oficial, y su desviación no era uniforme entre deciles, que es la firma de una adaptación y no de un ajuste por inflación.

Fuente: ENIGH 2024 Nueva Serie (INEGI), nivel entidad; cálculo propio. Supuestos declarados: tasa 11.45%, efectiva del sistema según SHF, T1 2026. Plazo 20 años. Enganche 35%, del segmento Residencial Plus, porque el producto mediano de las dos mitades lo supera. Factor de ingreso comprobable 0.75 en decil VIII, 0.80 en IX y 0.82 en X. Alcance geográfico: la ENIGH publica a nivel entidad, no municipal, y el decil estatal se usa como proxy de la mitad correspondiente de la zona; es limitación declarada, no gap de búsqueda. Ingresos ajustados de pesos de 2024 al trimestre por factor 1.1268.

El resultado ordena la sección. El decil X de Jalisco cubre la mitad del departamento mediano en pesos de Puerto Vallarta ($6.70 M); el de Nayarit, un tercio del suyo ($8.35 M). Ningún decil de ninguna de las dos entidades cruza el piso de $5 M, y ahí está el 81.5% del inventario activo. No es demanda tensa: es demanda cero medida con crédito local.

Presión por segmento

Fuente: cálculo propio, con la oferta escalada por composición desde una muestra del 5.0% del universo del portal. No es censo.

El segmento crítico es el Medio: con la tasa 100 puntos base arriba, el decil VIII de Jalisco deja de alcanzar el piso de $1 M y cae al inferior. La demanda del Económico sube no porque haya más compradores sino porque los mismos valen menos. Y el modelo mide compradores con crédito: acota el piso de la demanda, no su techo.

Affordability y asequibilidad

Con el umbral de crisis en 40%, el decil X local necesita 59.8% de su ingreso comprobable para el departamento mediano de Puerto Vallarta y 92.3% para el de Bahía de Banderas. El enganche equivale a 135 meses del salario base de cotización jalisciense y 172 del nayarita.

Perfil del comprador

Quien sostiene el precio de lista no aparece en la encuesta de ingresos porque no reside aquí, ni en el registro de empleo porque no cotiza aquí, ni completo en el de crédito porque una parte compra de contado. Hay evidencia positiva: si estuviera en el marco muestral, el decil X de Nayarit estaría al nivel del de Jalisco o por encima. Está 19.2% por debajo, la brecha más ancha de todos los deciles y al revés de lo que se venía suponiendo. El ingreso local que sí se mide es bajo y discontinuo: 42.64% de los puestos de Bahía de Banderas son eventuales contra 13.06% nacional, y la continuidad de cotización es lo que decide el acceso al crédito. La informalidad de la plaza no la mide ninguna fuente pública y su proxy sesga a la baja, así que lo defendible es acotarla por encima del 48.61% de Jalisco y cerca del 57.83% de Nayarit.

Supuestos usados: ventana de edad 52%, formalidad 50% y rotación activa 52%, los parámetros calibrados del método. La ficha estructural de la zona declara 58%, 55-60% y 45%. Con esos valores la demanda activa por decil sube 13.7% y ningún ratio cambia de categoría. La discrepancia del factor de rotación entre las dos fuentes queda declarada y sin resolver.

Análisis financiero: retornos, asequibilidad y salud del crédito

Cap rate y spread contra alternativas

Ninguna vía de renta cierra contra el activo libre de riesgo mexicano, y la que sobrevive lo hace solo para quien compara en dólares.

Fuente: cálculo propio por metro cuadrado sobre departamentos de la muestra de Inmuebles24, contra CETES promedio del trimestre de 6.46% (Banxico) y letra del Tesoro EE.UU. a tres meses de 3.74% al cierre (FRED, serie DTB3). Primera vez que esta zona se calcula con el método normalizado por metro cuadrado. Las fichas de marca se excluyen de los dos lados del cociente, venta y renta: la captura de ese segmento es parcial y declarada como tal, y su peso sobre la mediana de renta es cuarenta veces mayor que sobre la de venta, así que incluirlo inyectaría cobertura de portal en vez de rendimiento. Todos los cap rate son brutos: la cuota de mantenimiento no se conserva en el material archivado y no hay reproceso posible.

Para el comprador que fija el precio, que compara contra el Tesoro estadounidense, la renta larga conserva 16 puntos base del lado Jalisco y 79 del nayarita. Ese margen es frágil: si la cuota de mantenimiento pesara aquí lo medido en el Caribe, Jalisco perdería también ese spread y Nayarit quedaría entre 11 puntos base arriba y 34 abajo. Es elasticidad declarada, no medición.

La renta corta no rescata el cálculo. El operador promedio de Puerto Vallarta centro rinde 1.65% y el cuartil superior 3.65%. La diferencia entre ambos es mayor que cualquier diferencia entre corredores, así que publicar renta corta sin declarar cuartil describe a un inversionista que no existe. La ocupación medida va de 38% a 52% y AirDNA, AirROI y Airbtics difieren hasta 1.8 veces sobre la misma ciudad.

Dentro de Bahía de Banderas la mediana única esconde 243 puntos base de dispersión entre bandas publicables. Eso basta para decir que promedia productos que no describe a ninguno, pero no alcanza para afirmar en qué tamaño está el rendimiento: la banda de más de 200 m² no llega al mínimo de muestra por el lado renta bajo ningún tratamiento, y la de menos de 80 m² cruza renta de corredores de interior contra venta de corredores de playa, que es mezcla de ubicación disfrazada de mezcla de tamaño. El gradiente no se publica.

Salud del crédito hipotecario local

Banxico reporta en su Reporte de Estabilidad Financiera de junio que el financiamiento a vivienda está en contracción marginal anual y que las hipotecas de vivienda nueva pierden dinamismo, con relaciones de préstamo a valor y de pago a ingreso estables. En la zona el crédito bancario originó 620 operaciones por un ticket promedio de $2,687,922 entre enero y mayo, 7.3% más operaciones y 10.6% más ticket que el año anterior. La cifra limpia de INFONAVIT, descontadas las acciones de mejoramiento que no traen monto, da $778,925 en Jalisco y $847,850 en Nayarit en abril y mayo, el único par de meses que la fuente aísla por modalidad. El circuito no se encoge: su techo está donde está, y es el 38% del departamento mediano nayarita.

Perspectiva Q3 2026

La bahía construye a máxima velocidad para un comprador que reduce su frecuencia de llegada. El trimestre no produjo un solo dato que mida cuántas unidades de ese producto se vendieron.

Hipótesis 1: el empleo de construcción es el indicador rezagado de una decisión ya tomada

• DATO OBSERVADO: la construcción de Bahía de Banderas creció 19.82% anual hasta 17,060 puestos, el 29.80% de su empleo formal, primera posición entre los 149 municipios del país con al menos 20,000 puestos afiliados.
• CONTEXTO: en el mismo trimestre el alojamiento cayó en los cinco cortes y la ocupación hotelera del primer semestre bajó de 75.41% a 69.38%.
• TENDENCIA: el alojamiento es indicador coincidente del flujo de visitantes; la construcción va rezagada 18 a 24 meses respecto de la decisión de invertir. La zona está donde el coincidente ya giró y el rezagado no.
• HIPÓTESIS: la obra en curso responde a capital comprometido antes del giro turístico, no a demanda del trimestre. Cuando termine no habrá ni ese empleo ni, si el flujo no se recupera, el comprador que la absorba.
• IMPLICACIÓN: quien tenga suelo sin iniciar del lado nayarita debe decidir el arranque contra el calendario de entrega de lo que ya está en obra, no contra el inventario listado hoy.

Hipótesis 2: el ajuste de precio ya empezó y no está en las listas

• DATO OBSERVADO: dos reventas de residencias de marca recortaron cerca de 10% dentro del trimestre y una tercera retiró el precio público, comparadas contra la ficha de la misma unidad de la edición anterior.
• CONTEXTO: el costo total de obra es 22% a 33% del precio de lista del producto de portal, con costo laboral real casi plano.
• TENDENCIA: el precio de lista no cede porque buena parte del tenedor no tiene costo de acarreo. El punto de entrada de obra nueva de marca no bajó; se movió la reventa.
• HIPÓTESIS: con esa estructura hay margen amplio para descontar antes de tocar el costo directo, así que el ajuste ocurre en la negociación y no en el anuncio.
• IMPLICACIÓN: medir a la competencia por precio de lista sobreestima el nivel de cierre. Quien fije precio de salida contra listas ajenas saldrá caro sin saberlo.

Hipótesis 3: la ventana del comprador en dólares depende del flujo aéreo, no de la tasa

• DATO OBSERVADO: el aeropuerto de Puerto Vallarta cayó 18.7% en junio, la peor de las cuatro terminales mexicanas que GAP desglosa, con el pasajero doméstico cayendo 6.0%.
• CONTEXTO: el tipo de cambio se movió 1.01% entre las dos ediciones, así que el poder de compra del visitante quedó casi igual, y el recorte de tasa no alcanza a quien financia poco o nada del lado mexicano.
• TENDENCIA: la caída no es solo demanda. En mayo los asientos ofertados se redujeron 7.5% mientras el factor de ocupación subía, y la capacidad retirada es lenta de reponer.
• HIPÓTESIS: la variable que mueve el cierre aquí es la frecuencia aérea internacional, porque determina cuántas visitas de reconocimiento ocurren. Ni la política monetaria mexicana ni el tipo de cambio explicaron nada este trimestre.
• IMPLICACIÓN: el calendario comercial se planea contra los anuncios de temporada invernal de las aerolíneas, no contra Banxico. Y la terminal nueva es infraestructura comprometida años atrás, no evidencia de demanda futura.

El hallazgo del trimestre

La historia que esta bahía se cuenta a sí misma es la del arbitraje regulatorio: del lado Nayarit se construye más barato y más rápido, con un plan urbano de 2002, licencias por debajo del 1% del costo directo y sin impuestos nuevos en 2026, mientras el lado Jalisco subió el predial y el agua y creó un impuesto por noche ocupada. Todo eso es cierto y está medido.

Lo que los datos añaden es incómodo: al comprador en dólares no le llegó nada de eso. Paga dieciséis pesos de diferencia por metro cuadrado entre un lado de la bahía y el otro, sobre una base de casi noventa y ocho mil, entre dos jurisdicciones que no se parecen en nada de lo anterior. El diferencial existe solo en el circuito en pesos, donde vale 11 puntos.

Se sigue que la ventaja de construir en Nayarit no se traslada a precio: se queda como margen de quien desarrolla. Eso funciona mientras el comprador siga llegando. Cuando deja de llegar, el mismo margen que hacía atractivo el terreno financia el descuento, y el desarrollador jalisciense, que pagó más por autorizar, tiene menos con qué defenderse. La ventaja regulatoria no es ventaja de mercado: es un colchón, y este trimestre empezó a usarse.

Qué monitorear en Q3 2026

• Frecuencias aéreas internacionales de la temporada invernal. Es el indicador adelantado del comprador de esta plaza.
• El empleo de construcción nayarita en el corte de septiembre. Si sostiene el ritmo dos trimestres más con las ventas donde están, la sobreoferta se materializa por producción y no por precio.
• La salida del programa de ordenamiento territorial de Bahía de Banderas de su diagnóstico. Reconfiguraría los cuatro corredores nayaritas a la vez, porque comparten jurisdicción.
• La temporada de huracanes. El pronóstico de cuenca de la NOAA para 2026 está por encima de lo normal, con 70% de probabilidad, y sus meses pico caen fuera de este trimestre. La probabilidad de impacto en esta bahía no está medida y no se estima aquí.
• Cualquier serie que mida unidades vendidas y no listadas. Es la cifra que le falta a esta plaza.