El pagaré del gobierno cerró el semestre pagando 6.28%, sin inquilino, sin cuota y sin vacancia. En las zonas turísticas medidas de México ningún cap rate bruto de departamento cruza esa vara en agregado: ni Los Cabos, ni Cancún, ni Tulum, ni Puerto Vallarta. Y el bruto ni siquiera es retorno: es techo (Analista Odigos&Co., S1 2026).
¿Qué es el cap rate?
El cap rate inmobiliario (o tasa de capitalización) es el ingreso neto de operación (NOI) anual de un inmueble dividido entre su valor, en porcentaje. Sirve para comparar activos entre sí y contra la tasa libre de riesgo, sin meter el financiamiento en la cuenta.
El matiz que casi nadie etiqueta: el número de portales y brochures es bruto, renta de lista sobre precio de lista. El neto aparece tras restar lo que el anuncio no muestra.
¿Cómo se calcula el cap rate?
La fórmula: NOI anual entre valor del activo, por 100. Ejemplo aritmético: un departamento de $3 millones rentado en $18,000 mensuales produce $216,000 brutos al año; con un NOI de $180,000 tras gastos de operación, la tasa queda en 6%.
El 6% es ejemplo, no dato de mercado. En bruto, ese mismo departamento presume 7.2%: la diferencia es todo lo que el anuncio no resta.
- Entra al NOI: la renta efectivamente cobrada, menos vacancia, cuota de mantenimiento, predial y administración.
- No entra: la hipoteca ni el ISR. La métrica es unlevered: mide el activo como si se comprara de contado.
¿Qué es un buen cap rate en México en 2026?
No hay un cap rate "bueno" universal. En renta larga residencial, los medidos en México van de 3.90% a 7.67% bruto según zona y producto; la vara para leerlos es CETES: 6.28% al cierre del semestre. Y un número alto no es mejor: es riesgo con otro nombre.
Lo medido por el Analista Odigos&Co. en Q2 2026, con etiqueta:
| Tipo de activo | Rango medido | Etiqueta |
|---|---|---|
| Departamento, renta larga | 3.90% a 7.67% | Bruto, sobre precio de lista |
| Casa, renta larga | 6.13% a 7.54% | Bruto, sobre precio de lista |
| Vacacional, renta corta (operador promedio) | 1.13% a 2.70% | Neto de operación |
La fila vacacional no es un error: la renta corta del operador promedio rinde debajo de la renta larga de sus mismos sub-mercados (Analista Odigos&Co., S1 2026).
El circuito profesional cobra más por operar: el hotel operado transa debajo de 8.5%, tasa de transacción y no neto de operación como la fila de arriba, y FibraHotel, una de las FIBRAs inmobiliarias, paga 8.38% por su deuda (Analista Odigos&Co., Q2 2026).
Industrial y comercial no aparecen: el Analista no los mide; ese circuito lo cubren SiiLA y Colliers con otro método.
Contra el CETES promedio del trimestre (6.46%) cruzan solo tres casas (Hermosillo, Villahermosa, Ensenada) y tres plazas de vivienda vertical: Juriquilla, CDMX y Tijuana, esta última por 3 puntos base. Ninguna zona turística de departamento pasa.
La dispersión del método llega a 152 puntos base por corredor: la tabla se lee contra la vara, no como ranking entre plazas.
Y el bruto es techo. Guadalajara marca 6.01% bruto y baja a 5.36% neto solo de cuota de mantenimiento, sin descontar aún vacancia, predial ni administración.
Tulum marca 5.62% bruto y 4.21% neto: 207 puntos base bajo el CETES de cierre, y 47 arriba del T-bill que rinde el dólar (Analista Odigos&Co., Q2 2026).
Antes de aceptar cualquier rango que circule, exígele tres respuestas: quién lo midió, si es bruto o neto, y contra qué vara se compara. Sin esas tres, no es un dato: es un rumor con decimales.
Cap rate vs ROI vs TIR: ¿cuál usar?
Miden cosas distintas: la primera lee el flujo anual del activo sin deuda; el ROI, la ganancia total sobre el capital que pusiste; la TIR, el rendimiento anualizado según cuándo entra y sale cada peso. Ninguna sustituye a las otras dos.
| Métrica | Qué mide | Cuándo usarla |
|---|---|---|
| Cap rate | Flujo anual de operación entre valor, sin financiamiento | Comparar activos y poner precio a flujo |
| ROI | Ganancia total sobre capital propio, con crédito y plusvalía | Evaluar la inversión completa al salir |
| TIR | Rendimiento anualizado con el calendario de flujos | Preventas y desarrollo, donde las fechas mandan |
Se usan en orden: el indicador pone precio al flujo antes de comprar; el ROI inmobiliario mide qué te dejó al vender.
¿Cómo usa el cap rate un desarrollador?
Para un desarrollador, la tasa sirve para poner precio de salida. La renta de mercado de la zona fija el techo del precio al que un inversionista racional te compra el producto; si ese flujo pierde contra CETES, lo que vendes es apreciación.
El reporte de Guadalajara lo dice sin anestesia: la tesis de compra de la plaza es "apreciación, no flujo" (Analista Odigos&Co., Q2 2026). Y esa plusvalía inmobiliaria que reemplaza al flujo se defiende con datos de zona.
En los desarrollos donde Odigos define precio y mezcla, esa cuenta corre antes de fijar la lista. Quien evalúa una inversión inmobiliaria en México la corre de todos modos.
Preguntas frecuentes sobre el cap rate
Respuestas rápidas: el término y su traducción, "tasa de capitalización", nombran el mismo indicador, y el cálculo no incluye tu crédito. La CDMX marca 6.65% bruto; Mérida no publica bruto comparable. Un número alto cobra más riesgo, no regala más retorno.
¿Cap rate y tasa de capitalización son lo mismo?
Sí: capitalization rate en inglés, tasa de capitalización en español. Es el mismo cociente: NOI anual entre valor del activo.
¿Qué cap rate tiene la CDMX vs Mérida?
La CDMX marca 6.65% bruto, 19 puntos base sobre el CETES promedio (Analista Odigos&Co., Q2 2026). Mérida no publica bruto comparable: su P/R es 15.8 años y su corredor de volumen queda de 63 a 172 puntos base bajo ese mismo CETES promedio, ya ajustado por amueblado.
¿El cap rate incluye el crédito hipotecario?
No: el indicador es unlevered, mide el activo sin deuda. El crédito cambia tu ROI, no la tasa del activo: a la tasa hipotecaria del sistema (11.45%, SHF, T1 2026), apalancar un flujo de 6% lo drena, no lo sube.
¿Un cap rate alto es mejor?
No necesariamente: el mercado paga más donde percibe más riesgo o espera menos plusvalía. Un 7.5% bruto de salida lenta puede ser peor negocio que un 6% estable; ambos son ejemplos, no plazas medidas.
Antes de volver a poner la palabra rendimiento en el brochure, haz la cuenta completa de tu producto: renta anual de mercado, menos cuota de mantenimiento, predial, administración y un mes de vacancia, entre el precio de lista. Pon el resultado junto al 6.28% que pagó CETES al cierre del semestre.
Lo que quede arriba de esa vara es el retorno neto que le ofreces al inversionista. Si no queda nada, tu tesis de venta es apreciación: conviene saberlo y decirlo de frente, antes de que el comprador haga la misma resta.