Dos instrumentos midieron el precio de la vivienda del municipio de Tijuana al arranque de 2026 (Analista Odigos&Co., Q2 2026). El índice de avalúos con crédito hipotecario marcó +11.0% anual. El de precio de lista del mismo municipio marcó -1.8%.
Los dos están bien calculados. Uno lee lo escriturado y el otro lo anunciado, y en esa plaza apuntan en direcciones opuestas. Qué es la plusvalía de esa ciudad depende de cuál de los dos instrumentos la mide.
¿Qué es la plusvalía inmobiliaria?
La plusvalía inmobiliaria es el aumento del valor de una propiedad en el tiempo, expresado como porcentaje sobre su precio de compra, y en México equivale a apreciación. No es el plusvalor marxista ni el impuesto de plusvalía municipal español, que aquí no existe.
Resueltas las dos, qué es la plusvalía en México es una pregunta operativa: de qué mercado habla tu porcentaje.
¿Cómo se calcula la plusvalía?
La plusvalía se calcula como (valor actual menos valor de compra) entre el valor de compra. Un departamento de $3.0 M que llega a $3.6 M en tres años acumula 20% nominal, cerca de 6.3% anual.
La fórmula resuelve qué es la plusvalía en aritmética; el instrumento que produjo el valor actual decide lo demás.
El índice nacional de precios de lista subió 4.0% anual a junio de 2026 (Analista Odigos&Co., S1 2026) contra 3.37% de inflación general del mismo mes (INPC, INEGI). Quien fija su precio de salida contra ese índice avanza poco más de medio punto real al año; el resto es inflación.
¿Qué genera plusvalía? Los 6 factores
Seis factores mueven el valor de un inmueble: infraestructura, empleo, escasez de suelo, master plans, equipamiento urbano y el ciclo de preventa. El sector los vende como palancas al alza; medidos por el Analista Odigos&Co. en Q2 2026, dos frenan.
- Infraestructura. La obra ferroviaria de Querétaro avanzó más de nueve puntos entre febrero y junio.
- Empleo y nearshoring. La zona metropolitana de Saltillo perdió empleo formal (345,930 puestos IMSS, -2.05% anual) mientras los avalúos del municipio marcaban +7.70%. La desventaja arancelaria invierte su premisa.
- Escasez de suelo por norma. El programa 2050 de Mérida se aprobó, pero el registro estatal sigue listando el de 2017.
- Master plans. Juriquilla lista $31,298 por metro de departamento contra $27,590 de su zona metropolitana, y en 102 días ningún aviso con precio recuperable subió en su corredor con Zibatá y El Refugio.
- Equipamiento urbano. Agua de Hermosillo declaró déficit de verano en los tres sectores de crecimiento y la presa que lo aliviaría se canceló en abril.
- Ciclo de preventa. Cuernavaca registró dos ventas con crédito formal entre enero y mayo. Anunciado y escriturado son poblaciones distintas: $10.25 M de mediana listada sobre 406 m² en el municipio central, contra $1.32 M transados sobre 65.3 m².
¿Qué ciudades de México tienen mayor plusvalía en 2026?
Cada cifra de plusvalía por ciudad es la salida de un instrumento. Los avalúos con crédito hipotecario miden un circuito que se encoge y selecciona hacia arriba; el precio de lista mide el escaparate, y en la misma plaza se contradicen.
La columna de avalúos con crédito hipotecario (Índice SHF, T1 2026) va de +4.5% en la entidad CDMX a +13.4% en la entidad Quintana Roo, con cuatro ámbitos municipales, dos metropolitanos y cuatro de entidad. La otra es precio de lista de julio: no se restan y ninguna es de abril a junio.
| Ciudad | Precio/m² listado (portales, julio 2026, Analista Odigos&Co. Q2 2026) | Apreciación anual, avalúos con crédito (Índice SHF, T1 2026, Analista Odigos&Co. Q2 2026) | Fase (Analista Odigos&Co. Q2 2026) |
|---|---|---|---|
| Tijuana | $41,667, universo mixto, zona metropolitana | +11.0%, municipio | Expansión de cantidad; su lista municipal dio -1.8% |
| Monterrey | $63,826, departamento, municipio | +9.3%, Nuevo León (entidad) | Corrección: raciona por cantidad con lista congelada |
| CDMX | $55,291, muestra de venta, entidad | +4.5%, entidad | Corrección; piso de precio con volumen decreciente |
| Guadalajara | $45,937, universo mixto, núcleo metropolitano | +12.5%, zona metropolitana | Equilibrio en el circuito formal; el escaparate va aparte |
| Cancún | $47,305, departamento, nodo ciudad | +13.4%, Quintana Roo (entidad) | Corrección: pierde comprador externo |
| Mérida | $37,698, departamento, municipio | +10.4%, municipio | Corrección |
| Querétaro | $27,590, universo mixto, zona metropolitana | +6.6%, zona metropolitana | Fase especulativa: precio sin volumen que lo valide |
| Saltillo | $21,755, casa, municipio | +7.70%, municipio | Corrección: choque industrial |
| Cuernavaca | $25,000, casa, plaza | +9.1%, Morelos (entidad) | Fase especulativa, extremo de la serie |
| Villahermosa | $20,180, casa, plaza | +5.5%, municipio Centro | Corrección |
La tabla ordena composición antes que precio: $63,826 de departamento en Monterrey contra $20,180 de casa en Villahermosa. Dos de sus filas caen en fase especulativa, que es la etiqueta con la que se mide por zona si hay burbuja inmobiliaria.
Los rankings de prensa publican un porcentaje por ciudad tomado de un portal, sin ámbito ni fecha. Qué es la plusvalía de tu ciudad se responde nombrando el instrumento que la midió. Qué mide ese avalúo, quién puede firmarlo y cuánto cuesta va en cómo se hace un avalúo inmobiliario.
La plusvalía no se promete: se mide por ciudad, por trimestre y con la fuente a la vista.
Plusvalía en preventa: por qué el precio de entrada importa
La curva de preventa vende plusvalía programada: incrementos por fase que se cobran al entregar. El ajuste que corre hoy no aparece ahí porque va por cantidades, con universos listados que se contraen.
Querétaro cae 5.1%, los departamentos del núcleo de Monterrey 7.9% y CDMX 4.4% en 103 días, según el Analista Odigos&Co., S1 2026.
El precio de entrada se defiende contra el circuito que puede pagarlo, no contra la curva de fases. Quien compra departamentos en preventa hace lo mismo.
¿Cómo evaluar la plusvalía futura de un desarrollo?
La plusvalía futura de un desarrollo se evalúa con cinco señales verificables antes de fijar el precio de salida. Las cinco son mediciones publicadas con fecha, autor y ámbito, y ninguna pide proyectar.
- Qué circuito transacciona en el corredor. Ventas fechadas contra inventario anunciado.
- Absorción con su base declarada. Los meses de inventario cambian de base por zona.
- Avance de infraestructura con fecha verificable.
- Restricción física o normativa. Agua, factibilidad o densidad, como en Hermosillo y Mérida.
- Instrumento que mide la zona y si su ámbito coincide con el del proyecto.
Quien compra corre otra lista: cómo invertir en bienes raíces compara los cinco vehículos, FIBRAs inmobiliarias incluidas, por ticket, liquidez y esfuerzo.
Preguntas frecuentes sobre plusvalía inmobiliaria
En México plusvalía y apreciación se usan como sinónimos. La cifra anual depende del circuito que se mida, y al vender el impuesto que aplica es el ISR por enajenación de bienes inmuebles.
¿Plusvalía y apreciación son lo mismo?
En el uso mexicano, sí: plusvalía es el término coloquial y apreciación el de los índices.
¿Cuánto sube una propiedad al año en México?
En avalúos con crédito hipotecario, de +4.5% en la entidad CDMX a +13.4% en la entidad Quintana Roo (Índice SHF, T1 2026, Analista Odigos&Co., Q2 2026). En precio de lista nacional, +4.0% anual a junio de 2026 (Analista Odigos&Co., S1 2026).
¿Se paga impuesto por la plusvalía al vender?
En México no existe un impuesto llamado plusvalía. Al vender se paga ISR por enajenación sobre la ganancia; el traslado de dominio lo paga el comprador.
¿Qué ciudad tiene más plusvalía en 2026?
Quintana Roo, con +13.4% anual en avalúos con crédito hipotecario (Índice SHF, T1 2026). El municipio de Tijuana dio -1.8% en lista y +11.0% en avalúos: la respuesta depende del instrumento.
La capacidad máxima de compra del hogar del decil más alto de tu entidad fija un techo antes que cualquier proyección: $4.60 M en Monterrey, $3.03 M en Querétaro y $1.92 M en Cuernavaca (crédito a 20 años, 11.45%, ingreso ENIGH 2024 Nueva Serie, Analista Odigos&Co., S1 2026).
Arriba de esa línea, el circuito formal de la plaza ya no alcanza tu producto y la plusvalía que proyectes cuelga de alguien que no está en esa nómina. Esa decisión se toma el día que fijas el precio de salida.