Busca el costo de construcción por m² en México y la primera página devuelve la misma tabla una y otra vez: interés social $9,500, residencial $23,000, sin fecha y sin autor.
El número que sí tiene autor, método, mes y 46 ciudades se publica gratis y no aparece en ninguna: la variación anual del costo de edificación residencial, de -2.92% en Mérida a +12.90% en Veracruz (CEICO-CMIC con datos del INEGI, a mayo de 2026).
¿Cuánto cuesta construir un m² en México en 2026?
Construir vivienda nueva cuesta entre $8,000 y $15,000 por m², según Obras, de Grupo Expansión (17 de febrero de 2026), con datos del CEICO-CMIC. Es el único rango de costo de construcción por m² del panorama con medio, fecha y fuente nombrados.
| Tipo de obra | Rango que circula (MXN/m²) | Procedencia y fecha |
|---|---|---|
| Interés social | $9,500 a $12,000 | Atribuido al CEICO-CMIC, sin documento; Bimsa $10,230 (oct 2024) |
| Vivienda media | $12,500 a $20,000 | Atribuido al CEICO-CMIC; Bimsa $21,516 (oct 2024), arriba del rango |
| Residencial | $23,000 a $30,000 | Sin documento; Bimsa $29,928 lujo (oct 2024) |
| Residencial plus | $30,000 a $38,000 | Sin documento primario |
| Nave industrial ligera | $10,182 | Bimsa (oct 2024), vía terceros |
Ninguna tiene detrás un documento público y fechado: el instrumento primario del gremio publica precios unitarios, y los paramétricos de Bimsa están tras suscripción. En vivienda media, las dos transcripciones más citadas se contradicen: el valor de Bimsa queda arriba del rango atribuido al gremio.
Un rango que no dice quién lo midió, sobre qué mes y en qué ciudad sirve para conversar; para decidir hace falta uno con las tres cosas.
¿Qué incluye (y qué no) el costo de construcción por m²?
El costo de construcción por m² que publican las tablas es directo y paramétrico: materiales, mano de obra y maquinaria, estimados por superficie sobre un proyecto tipo. Todo lo demás que cuesta un desarrollo queda fuera, empezando por el terreno.
- Dentro: cimentación, estructura, instalaciones y acabados.
- Fuera: terreno, licencias, proyecto ejecutivo, indirectos, financiamiento, comercialización y utilidad. El terreno no entra nunca.
- Tampoco es un presupuesto: el paramétrico estima por superficie; el ejecutivo cuantifica tu proyecto partida por partida.
Restar un costo de construcción por m² de un precio de venta por m² no da margen: da una brecha, y adentro viven el terreno, las licencias, el proyecto, los indirectos, el financiamiento, la comercialización y la utilidad.
Los dos números tampoco describen a la misma gente. El costo es un paramétrico nacional por segmento; el precio es el que se pide en portal, y en 14 de 18 zonas medidas no es el que se paga. Hermosillo pide $4.05 millones por la casa mediana y escritura a $1.18 millones (Analista Odigos&Co., S1 2026).
¿Cuánto cuesta construir una casa en México en 2026?
Una casa de 120 m² sale entre $960,000 y $2.4 millones de costo directo, sin terreno, según cuál de las dos tablas que más circulan uses: la de vivienda nueva de Obras da el piso; la de vivienda media, el techo. Dos veces y media sobre la misma casa.
Con el rango de vivienda media que circula ($12,500 a $20,000 por m²), sale entre $1.5 y $2.4 millones. Con el de Obras, que es de vivienda nueva sin separar por segmento, publicado en febrero con datos del CEICO-CMIC ($8,000 a $15,000 por m²), sale entre $960,000 y $1.8 millones.
Es aritmética sobre rangos publicados por terceros.
El autoconstructor y el desarrollador pagan la misma tabla. Los separa todo lo que la tabla excluye: uno pone un terreno que ya tenía y su tiempo de gestión; el otro paga terreno de mercado, licencias, proyecto, indirectos, crédito puente y comercialización, y encima tiene que vender.
¿Cuánto varía el costo de construcción por m² entre ciudades?
El costo de edificación residencial subió 4.89% anual en el país, de mayo de 2025 a mayo de 2026, según el CEICO de la CMIC con datos del INEGI. Entre las 46 ciudades del índice hay 15.82 puntos de amplitud: el promedio nacional no describe a ninguna punta.
Tasa contra tasa, costo contra plusvalía inmobiliaria, en la misma plaza:
| Plaza | Costo de construir (CEICO-CMIC, may 25 a may 26) | Precio, avalúos con crédito (SHF, T1 2026) |
|---|---|---|
| Mérida | -2.92% | +10.4% |
| Guadalajara | +4.90% | +12.5% |
| Hermosillo | +2.73% | +9.4% |
| Querétaro | +7.62% | +6.6% |
| Nacional | +4.89% | +8.7% |
Querétaro es la única de las plazas con fila propia en el índice donde la tijera se cierra contra el desarrollador. Mérida conviene leerla dos veces: construir se abarató porque hay menos obra compitiendo por el mismo material y la misma cuadrilla, no porque alguien construya mejor (Analista Odigos&Co., Q2 2026).
Son dos instrumentos y dos periodos: uno mide insumos de obra; el otro, avalúos de operaciones con crédito hipotecario. Su diferencia marca dirección y no se lleva a la pro forma como margen. El índice tampoco cubre todo: Saltillo y Los Cabos no tienen fila.
¿Cómo usa estos números un desarrollador?
La pro forma que aguanta se corre al revés: empieza en el precio que la plaza sí paga, resta hacia atrás terreno, licencias, proyecto, indirectos, financiamiento, comercialización y utilidad, y deja hasta el final el costo de construcción por m² que el proyecto admite.
El precio del que se parte es el escriturado. La lista es lo último que se ajusta, y el ajuste corre por fuera del anuncio.
La utilidad se resta antes que el costo de obra: es el ROI inmobiliario que el proyecto ya le prometió a su capital.
Después, la sensibilidad. El CEICO publicó la del mismo periodo: su prototipo de vivienda económica de 40 m² subió 5.84% y el dúplex de 90 m², 5.22%.
Odigos no construye ni cotiza obra. La tabla de costos entra como dato de un tercero y sale convertida en tres decisiones: a qué precio de salida abre el desarrollo, qué prototipo se lanza primero y cuántas unidades de cada tipo.
Un costo de construcción por m² empieza a decir algo con dos datos al lado: el precio que tu plaza paga y la velocidad a la que lo paga, los dos del estudio de mercado inmobiliario de la zona. Por sí solo mide obra.
Preguntas frecuentes sobre el costo de construcción por m²
Cuatro preguntas cubren el resto de las búsquedas sobre el costo de construcción por m²: construir contra comprar, el departamento, el terreno y cuánto subió el costo este año. Una se responde declarando un hueco.
¿Qué es más barato, construir o comprar?
Depende del terreno, que el paramétrico excluye. En Hermosillo el portal pide $19,788 por m² (Analista Odigos&Co., Q2 2026) y el costo directo de vivienda media arranca en $12,500: esa diferencia no es la ganancia de construir, es el terreno más todo lo demás.
¿Cuánto cuesta construir un departamento?
Ninguna fuente pública separa vivienda vertical de horizontal. Lo que cambia en vertical es el denominador: el costo se paga sobre metros construidos y el precio se cobra sobre metros vendibles.
¿El costo de construcción por m² incluye el terreno?
No. El instrumento del gremio lo dice en el título: el catálogo que la CMIC publica desde enero de 2026 se llama Catálogo de costos directos de vivienda. Directo es materiales, mano de obra y maquinaria.
¿Cuánto subió el costo de construcción por m² este año?
4.89% en edificación residencial de mayo de 2025 a mayo de 2026 (CEICO-CMIC con datos del INEGI): materiales 4.84%, mano de obra 5.38% y maquinaria 0.11%.
Toma tu pro forma vigente y súbele al costo de obra la variación que el CEICO publicó este mes para tu ciudad.
Si aguanta, el costo nunca fue la variable que estabas decidiendo. Si no aguanta, el ajuste sale del precio de salida, del prototipo y de la mezcla, y esos tres los decide lo que tu plaza paga.