En Villahermosa, la casa en renta larga rinde 7.49% bruto, uno de los pocos flujos del catálogo medido que le gana a CETES (Analista Odigos&Co., Q2 2026). Comprada con crédito da flujo negativo desde el primer mes: la hipoteca del sistema cobra 11.45%, 3.96 puntos porcentuales arriba de ese bruto.
El ROI inmobiliario que circula casi nunca declara de qué lado de esa resta está.
¿Qué es el ROI inmobiliario?
El ROI inmobiliario es la ganancia total de una inversión dividida entre el capital que pusiste, expresada en porcentaje. Suma dos cosas distintas: el flujo de la renta y la plusvalía. El cap rate solo mide la primera, y sobre el valor del activo, no sobre tu capital.
- Flujo: lo que el inmueble paga al año. La cifra que se publica sale de la renta que pide el anuncio sobre el precio de lista, no de la que se cobra (Analista Odigos&Co., S1 2026).
- Plusvalía: lo que el inmueble se aprecia. El +8.7% anual nominal que el sector cita como plusvalía inmobiliaria sale del índice de avalúos con crédito, que no ve la compra de contado ni la listada en dólares. En Tulum ni siquiera tiene fila (S1 2026).
¿Cómo se calcula el ROI de una propiedad?
La fórmula: ganancia total del periodo entre capital invertido, por 100. La ganancia total es la renta neta acumulada más la plusvalía, menos los costos. El denominador es tu capital, no el valor del inmueble: por eso una compra apalancada exhibe porcentajes altos aunque el activo se mueva poco.
Ejemplo aritmético, no dato de mercado: $600,000 de enganche en un departamento de $3 millones. Si al entregar vale $3.3 millones, ganaste $300,000 sobre $600,000 de capital expuesto: 50% de ROI con el activo subiendo 10%.
Ese ejemplo todavía no paga el crédito. A 11.45% de tasa hipotecaria (SHF, T1 2026), un neto de renta larga como el de Monterrey, de 4.4% a 5.2% con convención de 15% de costos (Analista Odigos&Co., Q2 2026), no cubre el interés.
ROI vs cap rate vs TIR: ¿cuál usar?
Las tres miden cosas distintas y no se sustituyen: el cap rate divide el flujo anual entre el valor del activo, el ROI divide la ganancia total entre tu capital, y la TIR anualiza esos flujos según su fecha.
| Métrica | Trampa común |
|---|---|
| Cap rate | Publicar el bruto de lista como retorno |
| ROI inmobiliario | Comparar uno apalancado contra uno sin deuda |
| TIR | Suponer plazos de obra que se recorren |
¿Qué ROI es bueno en México en 2026?
No hay un ROI inmobiliario "bueno" universal, pero sí hay rangos medidos. En renta larga el neto techo va de 4.21% en un departamento de Tulum a 7.19% en una casa de Villahermosa; la renta vacacional del operador promedio rinde debajo, y la preventa no tiene cifra medida en México.
Lo medido, con etiqueta (Analista Odigos&Co., Q2 2026, salvo donde se indica):
| Estrategia | Retorno medido | Lo que no incluye |
|---|---|---|
| Renta larga residencial | 4.21% (departamento en Tulum) a 7.19% (casa en Villahermosa), neto techo de mantenimiento | Vacancia, predial, ISR y el crédito |
| Renta vacacional (Puerto Vallarta) | 1.65% el operador promedio, 3.65% el cuartil superior, bruto | No comparable con la fila de arriba: la clase se mide con una convención de 50% de costos |
| Preventa-reventa | No medido | Sin curvas de precio por etapa de obra |
| Renta institucional sin deuda (vivienda, CDMX) | 4.00% anualizado | Distribución, no plusvalía; FUNO11 paga 6.56% (stockanalysis.com sobre BMV, 7-ago-2026) |
| Plusvalía (el segundo sumando) | +4.5% (CDMX) a +13.4% (Quintana Roo), avalúos T1 2026 | Nominal y del circuito con crédito; Villahermosa, con el flujo que gana, aprecia +5.5% |
El costo de oportunidad del capital total no se movió: CETES pagó 6.28% al cierre del semestre y la tasa quedó en pausa declarada (Analista Odigos&Co., S1 2026). Cualquier inversión inmobiliaria en México compite contra ese número, lo declare o no el brochure.
Un rango de retorno sin autor, sin fecha y sin esa comparación al lado no es dato de mercado, es material de venta.
En el brief comercial de un desarrollo, Odigos escribe el cálculo al revés: el ROI que el comprador aceptaría es el techo del precio de salida. Si el flujo de la zona no lo sostiene, lo que se vende es plusvalía.
¿Qué errores al calcular el ROI inflan el número?
Los cuatro errores que inflan el ROI inmobiliario son de contabilidad, no de criterio: contar una renta que no se cobra, dejar el número en nominal, mezclar un retorno apalancado con uno sin deuda y olvidar lo que cuesta entrar y salir del activo.
- Contar la renta de lista. En Tijuana la renta tarda hasta siete meses en colocarse y cierra a dos tercios de lo que pide (Analista Odigos&Co., Q2 2026).
- Dejar el número en nominal. La CDMX apreció 4.5% anual en avalúos del primer trimestre contra 4.6% de inflación del mismo periodo: cero real, sobre una base 83% más cara que la nacional (Analista Odigos&Co., Q2 2026). El 3.37% de junio (INEGI) es otro periodo: si restas con él, dilo.
- Comparar apalancado contra sin deuda. No comparten denominador ni riesgo, y a 11.45% el retorno depende de que la plusvalía pague el interés.
- Olvidar lo que cuesta entrar y salir. ISAI, notario, ISR y comisiones inmobiliarias salen de tu capital, y no hay medición mexicana publicada de ese rango.
Preguntas frecuentes sobre el ROI inmobiliario
Las tres dudas de siempre: la preventa no tiene retorno medido en México, rentabilidad y ROI no nombran lo mismo, y el departamento en renta solo le gana a CETES cuando la plusvalía carga con la diferencia.
¿Qué ROI da la preventa en México?
No hay cifra medida: el Analista Odigos&Co. no publica curvas de precio por etapa de obra, y los porcentajes que circulan en blogs no declaran método ni fecha. En departamentos en preventa el retorno se calcula sobre el capital expuesto, las parcialidades que ya pagaste, no sobre el valor del departamento.
¿ROI y rentabilidad inmobiliaria son lo mismo?
En el uso del mercado, no. La rentabilidad inmobiliaria suele nombrar el flujo de renta sobre el valor del inmueble; el ROI incluye la plusvalía y se mide sobre tu capital.
¿Es mejor un departamento en renta o CETES?
Por flujo casi siempre gana CETES: 6.28% al cierre del semestre, y el neto de renta larga queda debajo en la mayoría de las plazas medidas. El departamento gana si la plusvalía cubre la diferencia, sobre un circuito con crédito que se encoge. Hay una tercera opción: las FIBRAs inmobiliarias pagan flujo inmobiliario sin que compres el inmueble.
Un retorno publicado sin etiquetas describe a un inversionista que no existe: compra de contado, renta sin vacancia, no paga cuota y vive en un país sin inflación.
Bruto o neto, nominal o real, sobre capital o sobre activo, con crédito o sin él. El ROI inmobiliario que sobrevive a esas cuatro etiquetas describe al inversionista que sí existe, y cualquiera puede reproducirlo con tus mismos números.