En las reglas de valuación para créditos a la vivienda que publicó en el DOF el 27-sep-2004, la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) dejó el valor de un terreno en una línea: F = VI x (1 - b) - Pn.
Traducida: el valor del inmueble terminado, menos el margen del promotor y los pagos necesarios; el terreno es lo que queda al final. Para quien va a construir, cuánto cuesta el metro cuadrado de terreno se contesta al último, cuando ya sabe qué venderá encima y a qué precio.
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado de terreno en México?
Cuánto cuesta el metro cuadrado de terreno en México no tiene una respuesta publicada: ningún portal ni consultora de los revisados da un precio por ciudad. La única medición seria encontrada, de baldíos ofertados en Mérida en 2021-2022, promedia $2,698.2 por m², con desviación estándar de $1,900.4.
La mide Monroy Cruz en *Problemas del Desarrollo* (UNAM-IIEc, 2026), con 17,274 observaciones de precio de oferta, no de cierre. Dentro de la misma ciudad, el precio cambia por mucho de un lote a otro.
Por eso la pregunta útil es cómo calcular el valor de un terreno. Las normas mexicanas reconocen tres caminos: comparables para negociar, valor catastral para el predial y residual para saber cuánto puede pagar un proyecto.
¿Cómo se valúa un terreno con comparables?
Valuar un terreno con comparables es ajustar ventas u ofertas de terrenos parecidos a las condiciones del tuyo para sacar su valor. El INDAABIN pide al menos tres comparables en sus avalúos; la SHF, al menos seis en los de crédito a la vivienda. En un portal solo hay ofertas.
El INDAABIN pide al menos tres comparables homologados en los avalúos que regula (DOF, 6-jun-2017). La SHF pide «al menos seis transacciones u ofertas de inmuebles similares» (regla decimosegunda).
Homologar es corregir el precio de terreno por m² de cada comparable por lo que lo hace distinto: ubicación, superficie, frente, forma y uso de suelo.
La SHF trabaja con compraventas o, en su caso, con «ofertas en firme» (regla decimotercera). Un anuncio de portal es lo que alguien pide, y un precio de lista no es un precio de cierre.
¿Qué es el valor catastral de un terreno y por qué es más bajo?
El valor catastral es el que usa la autoridad para cobrar el predial: el ayuntamiento propone las tablas de valores unitarios de suelo y construcciones y el congreso local las aprueba. En 2022 quedó, en promedio, en el 41.66% del comercial, según INDETEC con datos del INEGI.
La reforma de 1999 al artículo 115 pidió equiparar esas tablas a los valores de mercado. El 41.66% es de INDETEC (24-oct-2025), con el Censo Nacional de Gobiernos Municipales del INEGI.
Mérida no actualizó valores para 2026 (Diario de Yucatán, 23-nov-2025).
Sirve para el predial. Para negociar se queda corto: en el promedio de 2022 no llegaba a la mitad del comercial.
¿Cuánto puede pagar un desarrollador por el terreno?
Un desarrollador puede pagar por un terreno lo que queda al restar, al valor de lo que venderá terminado, su margen y lo que cuesta producirlo. El terreno vale lo que deja lo que se puede vender encima, y con precios de lista esa resta da un techo.
Es el método residual estático, y la SHF lo deja como alternativa: para valuar terrenos prefiere comparables (regla decimoquinta). Sus variables, en la regla decimonovena:
- VI: «el valor del inmueble terminado», lo que se venderá encima.
- b: «el margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno». La SHF no da la cifra: «se fijará por la unidad de valuación» (regla decimoctava).
- Pn: «los pagos necesarios considerados». La regla decimoctava pide estimar los costos de construcción, los gastos necesarios, los de comercialización y, en su caso, los financieros.
El precio de lo terminado es el insumo que el desarrollador no decide; el margen y la clase de obra sí los decide él.
El ejemplo usa la mediana del precio de lista de departamentos que el Analista Odigos&Co. mide en Mérida y Monterrey (Q2 2026, Inmuebles24, captura del 25-jul-2026), y rangos de costo de construcción por m² que circulan:
| Por m² vendible | Mérida | Monterrey |
|---|---|---|
| Precio de lista mediano, departamentos del municipio | $37,698 (n=101) | $63,826 (n=38) |
| Menos 20% de margen (supuesto del ejemplo) | $30,158 | $51,061 |
| Menos costo directo por m² construido (clase supuesta) | Media: $12,500 a $20,000 | Residencial: $23,000 a $30,000 |
| Queda para terreno, indirectos, licencias, proyecto, financiamiento y comercialización | $10,158 a $17,658 | $21,061 a $28,061 |
Esa última fila es un techo, nunca un avalúo: resta un costo directo por m² construido a un precio de lista por m² vendible, y en vertical se construye más de lo que se vende.
Para el residual, la SHF pide «los precios de venta más probables» (regla decimoséptima), y la lista va por arriba de lo que se cierra.
La clase de obra también es supuesto: con el rango residencial, en Mérida quedarían de $158 a $7,158 por m² vendible (30,158 menos 30,000 y menos 23,000). El terreno es la diferencia chica entre dos números grandes, y cualquier error en el precio o en el costo le pega completo.
Para pasar a m² de terreno, el techo se multiplica por los m² vendibles que caben en cada m² de lote: el CUS, menos áreas comunes. Ese CUS sale del uso de suelo del predio, y pedir otro ya es un cambio de uso de suelo.
Tampoco hay un VI único por ciudad: los proyectos que comercializamos van de 12 a 276 unidades y de $3.3 M a $53 M MXN por unidad, y cada producto deja un resto distinto.
La fórmula estática no tiene variable de tiempo; el residual dinámico de la SHF trabaja con flujos «bajo calendarización mensual» (regla vigésima).
En la zona metropolitana de Mérida se absorben de 934 a 952 viviendas formales al mes, y las absorciones de ese tamaño corren en circuitos con mediana transada de ~$1.5 M o menos (Analista Odigos&Co., S1 2026). Un techo calculado con el precio de un producto pide la velocidad de ese mismo producto.
Preguntas frecuentes sobre el valor de un terreno
Un avalúo da el valor de un terreno concreto; el CUS fija cuánto se construye encima; el catastral sirve para el predial y queda abajo del comercial; un terreno ejidal depende de su régimen.
¿Cuánto vale mi terreno?
Cuánto vale un terreno para venderlo lo fija un avalúo con un valuador, con comparables homologados. Un anuncio parecido solo dice lo que alguien pide.
¿Qué es el CUS?
El coeficiente de utilización del suelo: superficie total a construir entre superficie del lote. El COS divide la superficie de desplante entre la del lote (Reglamento de Zonificación y Uso de Suelo de Monterrey, art. 4).
¿Por qué el valor catastral es más bajo que el comercial?
Porque las tablas que lo fijan no siempre se actualizan; en 2022 quedó, en promedio, en el 41.66% del comercial (INDETEC).
¿Un terreno ejidal se puede vender?
Depende de su régimen bajo la Ley Agraria. Eso se confirma antes de calcular cualquier precio por m².
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¿A qué precio por m² vendible tendrías que vender lo que construyas para que lo que te piden por ese terreno salga en la resta? Esa es la forma útil de preguntar cuánto cuesta el metro cuadrado de terreno, y la respuesta se compara contra lo que tu zona pide y lo que escritura hoy por lo terminado.
El Analista publica la lista con muestra y corte en las 18 zonas que sigue, cada una con su producto y su ámbito.