El Analista de Odigos&Co. mide 18 ciudades mexicanas con la misma metodología. Al cierre del primer semestre de 2026, el metro cuadrado va de $19,788 en Hermosillo a $75,723 en Bahía de Banderas. Tijuana desplaza su vivienda terminada en 2.5 meses y Cuernavaca tarda 27.8 sobre stock habitable; Guadalajara acumula 28.6 meses sobre su registro completo. La mayor apreciación anual del semestre es la de Quintana Roo con 13.4% y la menor la del municipio Centro de Villahermosa con 5.5%, con la tasa de política en 6.50% y la hipotecaria del sistema en 11.45%. Cifras con corte al 31 de mayo de 2026 a partir de RUV/SNIIV, CNBV, INFONAVIT, IMSS, ENIGH, SHF y Banxico.
El primer semestre de 2026 terminó con tres afirmaciones ciertas que no describen al mismo mercado: la tasa entró en pausa declarada, el volumen del circuito formal quebró en mayo y las listas de venta no se movieron un peso. La vivienda que se financia, la que se anuncia y la que se paga de contado dejaron de compartir comprador, canal e instrumento de medición. Este resumen publica lo que es verdad en varias plazas a la vez.
"México no tiene un precio de la vivienda: tiene tres instrumentos que miden tres circuitos distintos, y la plusvalía que el país celebra es la estadística del circuito que se encoge."
Contexto macro
Indicadores del semestre
| Indicador | Cierre S1 2026 | Movimiento (base declarada) | Referencia hacia adelante |
|---|---|---|---|
| Tasa objetivo Banxico | 6.50% | -50 pb | 6.50% a cierre de 2026 y de 2027 (consenso) |
| CETES 28 días | 6.28% | -53 pb | n/d |
| Inflación general anual | 3.37% | -126 pb | 3.95% esperada a 12 meses |
| Inflación subyacente anual | 4.03% | -43 pb | n/d |
| Tipo de cambio FIX, promedio Q2 | $17.37 | n/d | n/d |
| Tasa hipotecaria del sistema | 11.45% | n/d | n/d |
Fuente y periodos: Banxico SIE y comunicados de política monetaria (5-feb, 26-mar, 7-may, 25-jun); INEGI INPC a junio; Encuesta de Expectativas de Banxico de junio; SHF para la tasa hipotecaria del sistema, dato del T1 2026. Bases de la columna de movimiento, declaradas: Banxico es semestre completo (la tasa entró a 2026 en 7.00%, sostenida por unanimidad el 5 de febrero); CETES e inflación comparan junio contra el cierre del primer trimestre publicado en la edición Q1 (CETES en torno a 6.81%; inflación 4.63% y subyacente 4.46% en la primera quincena de marzo), porque el pipeline no conserva el cierre de diciembre. Celdas n/d, explicadas una vez: CETES no tiene consenso en el pipeline; el FIX no tiene comparador semestral extraído; la tasa hipotecaria de Q1 era una estimación derivada (11.0%), no la serie observada de SHF, así que su variación mediría el cambio de fuente; el pronóstico subyacente de Banxico está revisado al alza y la tasa hipotecaria no tiene, con la pausa larga, mecanismo de compresión a la vista, lecturas que no caben como valor de celda.
Lectura macro
El ciclo de recortes iniciado en marzo de 2024 terminó dentro del semestre: Banxico recortó el 26 de marzo y el 7 de mayo, ambas veces con votación dividida de 3 a 2, y confirmó la pausa por unanimidad en junio. El consenso no ve el fondeo moviéndose en 18 meses, y la tasa hipotecaria carga un spread de 4.95 puntos que la pausa ya no comprime.
La desinflación que habilitó los recortes es de mala calidad: toda vino del componente volátil y la subyacente sigue arriba de 4%, con el pronóstico del propio banco revisado al alza. Debajo, la actividad se enfría: el consenso de PIB 2026 bajó de 1.49% a 1.10% entre marzo y junio, y la desocupación subió los tres meses del trimestre, de 2.46% a 2.90% (ENOE mensual, preliminar). El comprador que modelaba su mensualidad con recortes futuros se quedó sin escenario base.
Los 5 hallazgos del semestre
1. Dos mercados que no se tocan: el precio que se publica no es el que se paga
En 14 de las 18 zonas, la vivienda que se anuncia y la que se compra son poblaciones distintas. Hermosillo tiene la brecha más limpia: el circuito formal escritura a mediana de $1.18 M mientras el portal pide $4.05 M por la casa mediana, 3.4 veces en el mismo municipio. En Guadalajara, el 94.3% de 1,289 ventas fechadas de abril-mayo cerró bajo $2 M mientras el 93.6% del inventario anunciado pedía más. La misma tijera aparece en Mazatlán (3.06 veces por metro cuadrado), en Querétaro y en Cuernavaca, donde el municipio que concentra el 61.5% del inventario listado registró dos ventas con crédito formal en cinco meses.
No es sesgo de muestreo: son circuitos con comprador, canal e instrumento distintos. El formal transacciona el piso del mercado y no se anuncia; el portal lista un producto que ese circuito no financia. La consecuencia: no existe "el precio de la zona", existe el de cada circuito, y toda cifra agregada que no declare cuál mide queda bajo sospecha de composición.
2. La lista no baja aunque el volumen sí: el ajuste corre por cantidades y descuentos
Siete plazas midieron con panel pareado el precio de los anuncios que sobrevivieron de un trimestre al otro (Monterrey, el Caribe, Tijuana, Los Cabos, Puebla, Acapulco y Querétaro), y las siete obtuvieron la misma mediana: 0.00% de cambio. El ajuste ocurre en el otro margen: los universos se contraen donde hay baseline (Querétaro -5.1%, deptos del núcleo de Monterrey -7.9%, CDMX -4.4% en 103 días), la rotación verificada corre del 31.7% al 69.6% según plaza y producto, y el descuento se pacta fuera de la lista, de 5 a 15%. El mecanismo: buena parte del stock listado ya está pagado (el Caribe y Hermosillo lo escriben igual), y un tenedor sin costo de acarreo espera antes que reconocer pérdida.
Las cantidades tienen fecha. En la serie pública de ventas fechadas del circuito formal, 5 de las 7 zonas con lectura mensual cayeron en mayo, entre -19% y -42% (gráfica 1); solo escaparon Tijuana, que sube los cinco meses del año, y Hermosillo. Converge con el crédito (INFONAVIT de Nuevo León -18.6% el mismo mes) y con la desocupación. Mayo es un quiebre dentro de un semestre que venía creciendo (8 de las 12 zonas con volumen acumulan interanual positivo) y viene de un corte administrativo que madura hacia el 20 de agosto: señal con confirmación pendiente, no hecho cerrado.
3. El sistema público dejó de comprar vivienda, y el registro dejó de medir al mercado privado
La acción dominante del financiamiento público del semestre no compra casas: las repara. En Ensenada, el 84.65% de las acciones de enero a mayo son mejoramientos; en Chihuahua capital, el 48.3% de los actos con el 1.35% del dinero; en CDMX, el crédito del INFONAVIT creció 15.6% y el 70.6% de sus acciones es ampliación y rehabilitación de casas ya habitadas. Cuando el sistema sí compra, compra usada: la existente domina la adquisición financiada en la mitad de las zonas, con Puerto Vallarta en 92.2%. Y el registro se puebla de programa público: el Popular de hasta 200 UMA sube +1,697% mientras el Residencial cae -6.9%, registro administrativo, no actividad, pero su composición dice quién lo puebla.
Enfrente, la producción privada del tramo pagable se apaga: cero unidades en Ensenada en el bimestre medible, una en Acapulco de enero a mayo, registro a la mitad en Puebla, donde el precio de reserva de la entrada ya lo fija la fila de Vivienda del Bienestar: $4,800 de mensualidad contra ~$20,000 del crédito bancario comparable. Su producto no compite: desplaza. Quien lea el registro como pipeline comercial está midiendo al Estado, no a su competencia.
4. La tasa dejó de ser la variable
Tres reportes escriben la frase tal cual, un cuarto con su variante mínima y otros tres la orbitan: la tasa dejó de ser la variable de decisión de sus plazas. No es retórica de pausa: el canal de crédito en pesos no llega adonde se fijan los precios. Guerrero originó el 0.73% del crédito bancario del país en el bimestre observado; Los Cabos compra dos tercios en dólares vía fideicomiso; Ensenada lista en dólares el 45.71% de su vivienda; y en Tijuana la pérdida cambiaria del comprador en dólares (-12.3% en doce meses) pesa el doble que 100 puntos base de tasa. El contrapunto es CDMX: donde el crédito sí opera, su segmento de $2 a $5 M absorbe todo el riesgo de tasa.
Con la tasa quieta, la comparación que decide es el costo de oportunidad, y esa cuenta ya se perdió en las plazas de inversión. Ningún cap rate bruto de departamento cruza la vara de CETES en las turísticas medidas (gráfica 2); el neto de Tulum queda a 47 puntos base del T-bill de su comprador natural, y la renta corta del operador promedio (1.13% a 2.70% en las cuatro zonas con dato) rinde debajo de la renta larga de sus sub-mercados. Lo que queda compite contra el pagaré del gobierno, y va perdiendo.
5. La base laboral no sostiene los precios
El empleo formal es negativo o nulo en 9 de las 18 zonas al corte de junio, de Ensenada (-7.91%) a Mérida (+0.03%), contra +2.03% nacional. Los dos crecimientos grandes resultaron registro administrativo: dos tercios del +6.10% de CDMX son plataformas en el domicilio fiscal del patrón (+2.10% sin ellas), y el salto de Mazatlán es una nómina que cambió de domicilio patronal (-0.68% sin ella). Las demás zonas no pasaron por esa criba: se comparan mecanismos, no columnas.
Detrás, la actividad industrial estatal se hunde: las secundarias nacionales caen -1.2% en el primer trimestre y las de Quintana Roo -22.7%, la peor contracción de las 32 entidades, en la misma geografía donde el índice financiado sube +13.4%, el mayor del país. Es dato de entidad, preliminar y sin causa archivada: advertencia de composición, no diagnóstico. La lección de Ensenada (su -41.9% de construcción era una obra energética desmovilizándose) es que la obra federal se disfraza de mercado local. En las turísticas manda el comprador externo, y sus señales apuntan igual: Cancún perdió -11.5% de pasajeros en junio, su peor dato en 22 meses, y el ingreso por listing de renta corta de Tulum cayó -24.7% en el año. La nómina local no compra estos precios; el comprador externo está llegando menos.
Las 18 ciudades comparadas: precio, absorción y plusvalía
Una fila por zona, con producto y ámbito declarados. La columna de variación de lista está casi vacía por diseño: las series de portal arrancan en Q2. Ese vacío es un dato del semestre, no un hueco.
| Zona | Precio/m² listado | Var. lista Q1→Q2 | SHF anual, T1 (circuito financiado) | Absorción formal (u/mes) | Meses de inventario | Capacidad decil X |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Monterrey | $63,826 (depto, municipio) | n/d (a) | +9.3% (NL) | 630 | 2.8-5.9 (b) | $4.60 M |
| Tijuana | $41,667 (ZM) | n/d (a) | +11.0% (mun) | 1,030 (c) | 2.5 (b) | $2.75 M |
| Caribe Mexicano | $47,305 (Cancún, depto) | n/d (a) | +13.4% (QRoo) | n/d (d) | n/d (d) | $2.83 M |
| Puerto Vallarta | $67,957 (PV, mixto) | n/d (a) | +11.9% (BdB, mun) | 57.4-96.4 | 17.4 (b) | $3.36 M (e) |
| CDMX | $55,291 (muestra venta) | n/d (a) | +4.5% (entidad) | 1,019-2,204 | 8.0-17.3 (b) | $3.72 M (j) |
| Mérida | $37,698 (depto, municipio) | n/d (a) | +10.4% (mun) | 934-952 | 12.4-12.7 (b) | $2.20 M |
| Puebla | $25,510 (ZM) | n/d (a) | +9.1% (mun) | 120-180 | 14-19 (b) | $1.88 M |
| Chihuahua | $23,239 (casa, municipio) | n/d (a) | +9.8% (mun) | 151 | 7.3 (b) | $2.92 M |
| Querétaro | $27,590 (ZMQ) | n/d (a) | +6.6% (ZM) | 135-226 | 10.4-17.4 (b) | $3.03 M (j) |
| Los Cabos | $52,974 (municipio) | n/d (a) | +10.9% (mun) | 10.0-45.6 (f) | 19.3 (b) | $2.86 M |
| Guadalajara | $45,937 (núcleo metro) | n/d (a) | +12.5% (ZM) | 644.5 | 10.3 (b) | $2.62 M (j) |
| Acapulco | $36,574 (Diamante) | n/d (a) | +8.0% (mun) | n/d (d) | n/d (g) | $1.10 M |
| Villahermosa | $20,180 (casa, plaza) | n/d (a) | +5.5% (mun Centro) | 21 | 3.9 (b) | $1.85 M |
| Hermosillo | $19,788 (casa) | n/d (a) | +9.4% (mun) | n/d (h) | 3.7-9.3 (b) | $2.96 M |
| Mazatlán | $45,877 (depto) | n/d (a) | +10.7% (mun) | 152.5 | 4.2 (b) | $2.42 M |
| Cuernavaca | $25,000 (casa, plaza) | n/d (a) | +9.1% (Morelos) | 31.4 | 27.8 (b) | $1.92 M |
| Saltillo | $21,755 (Saltillo, casa) | n/d (a) | +7.7% (mun) | 157-345 | 3.5-7.6 (b) | $2.53 M |
| Ensenada | $26,449 (Centro y Chapultepec, casa) | -0.46% | +11.1% (BC) | n/d (d) | 7.1-8.5 (b) | $2.17 M |
Fuente y notas: Fotos del momento de los 18 reportes de zona Q2 2026 (portales al 25-29 de julio; SHF T1 2026; SNIIV abril-mayo; cálculos propios de cada zona). La capacidad del decil X es el precio máximo de vivienda con crédito a 20 años, tasa 11.45% e ingreso comprobable de la ENIGH 2024 Nueva Serie por entidad, con factores de catálogo único: primera edición con las 18 zonas comparables en esa fila; los valores completos viven en cada reporte. Llamadas: (a) sin baseline comparable de portal en Q1; la única serie method-consistent es Centro y Chapultepec de Ensenada. (b) las bases de meses de inventario difieren por zona (terminado, habitable, registro, universo listado o segmento) y se declaran en cada reporte; no comparar entre zonas sin leer la base. (c) adquisiciones financiadas de todos los organismos. (d) la zona no publica absorción formal este trimestre; sus señales de velocidad son retiro de fichas y crédito. (e) Jalisco; el decil X de Nayarit es $2.71 M. (f) circuito en pesos; el circuito en dólares registra 95.3-97.7 u/mes en multilistados comerciales. (g) Acapulco publica 10.1 años de inventario para su segmento de más de $5 M. (h) publica 854 ventas fechadas de enero a mayo, sin tasa mensual. (j) corrección 2026-08-07: CDMX, Querétaro y Guadalajara re-basadas a la ENIGH 2024 real de su entidad con el factor del ciclo (cirugías del cierre de trimestre; publicaban $4.17 M, $2.56 M y $2.57 M con anclas adaptadas o preliminares).
Una lectura basta: el techo del decil X solo alcanza la mediana listada donde el producto es de ciudad media, y las absorciones de tres dígitos corren en circuitos con mediana transada en o debajo de ~$1.5 M. La velocidad vive donde el producto es pagable.
El quiebre de mayo: ventas fechadas del circuito formal, variación anual de mayo 2026 por zona
Cap rate bruto de renta larga por zona (método canónico por m²) contra CETES y T-bill, Q2 2026
Qué mirar: ninguna zona turística de departamento cruza CETES; cruzan las casas de Hermosillo, Villahermosa y Ensenada y los verticales de Juriquilla, CDMX y Tijuana (este último por 3 pb)
| Zona (ámbito) | Producto | Cap rate bruto | P/R (años) |
|---|---|---|---|
| Monterrey (municipio) | depto | n/d (i) | 16.3 |
| Tijuana (ZM) | vertical | 6.49% | 15.4 |
| Cancún | depto | 5.78% | 17.3 |
| Playa del Carmen | depto | 5.66% | 17.7 |
| Tulum | depto | 5.62% | 17.8 |
| Puerto Vallarta (mun) | depto | 3.90% | 25.7 |
| Bahía de Banderas (mun) | depto | 4.53% (ii) | 22.1 |
| CDMX (muestra) | depto | 6.65% | 15.0 |
| Mérida (municipio) | depto | n/d (i) | 15.8 |
| Puebla | depto | n/d (iii) | n/d |
| Chihuahua (municipio) | depto | 6.44% | 15.5 |
| Querétaro (Juriquilla) | depto | 7.67% | n/d |
| Querétaro (Zibatá) | depto | 6.31% | n/d |
| Los Cabos (zona) | depto | 6.13% | n/d |
| Guadalajara (ZMG) | depto | 6.01% | n/d |
| Acapulco (Diamante) | depto | 5.40% | n/d |
| Villahermosa (plaza) | casa | 7.49% | 13.35 |
| Hermosillo (casa 3 rec) | casa | 7.54% (iv) | 13.3 |
| Mazatlán (municipio) | depto | 5.18% | n/d |
| Cuernavaca (municipio) | depto | n/d (v) | n/d |
| Saltillo (municipio) | casa | 6.13% | n/d |
| Ensenada (Centro-Chapultepec) | casa | 7.48% (vi) | n/d |
Lecturas por tipo de mercado
Ningún reporte se auto-clasifica: la clasificación es de este resumen, sobre series formales y señales de cantidad, con encajes declarados.
Mercados en expansión
Tijuana: único circuito formal con volumen alto y stock corto, y la única excepción sostenida del quiebre de mayo (hallazgo 2). Pero es expansión de cantidad, no de valor: la mediana formal cayó de $1,281,000 a $1,159,000 entre enero y mayo, y la banca de su estado es la que más cae de las seis entidades prioritarias, con el Residencial en -29.7%. Vende más unidades, más baratas, por un canal más social: lo contrario de lo que la plaza presume.
Mercados en equilibrio
Guadalajara, Hermosillo y Mazatlán: el equilibrio es del circuito formal, no del escaparate. Guadalajara coloca crédito contra la corriente nacional, pero su vertical premium se queda sin insumo (la inversión extranjera manufacturera de Jalisco cayó -40.55%). Hermosillo rota su circuito formal con velocidad mientras el escaparate que el hallazgo 1 midió no transacciona. Mazatlán acelera en el formal mientras el visible entra en corrección: la banca se retiró antes que el comprador y Sinaloa es la única entidad de la muestra de lista con dos meses seguidos de caída.
Mercados en corrección
Doce zonas, con nombre propio: Monterrey, CDMX, Caribe Mexicano, Puerto Vallarta, Mérida, Puebla, Chihuahua, Los Cabos, Acapulco, Villahermosa, Saltillo y Ensenada. No se parecen: Monterrey y CDMX racionan por cantidad con lista congelada; el Caribe y Los Cabos pierden comprador externo; Puebla y Saltillo cargan un choque industrial que la política monetaria no corrige; Chihuahua corrige por composición; Ensenada ya tiene su única serie comparable en negativo. Comparten el mecanismo: cantidades, retiros y descuentos privados mientras la lista aguanta. En una corrección así, el precio publicado será el último en enterarse.
Mercados en fase especulativa
Querétaro y Cuernavaca: precio sostenido por expectativa sin volumen que lo valide. El mercado anunciado de Querétaro pide precio Residencial mientras su circuito medible opera a un tercio, y su vertical premium descuenta una migración que la nómina no trajo. Cuernavaca es el extremo: catálogo de $10.25 M de mediana en el municipio central, prácticamente sin transacción formal. A la misma familia pertenece el suelo dolarizado del Valle de Guadalupe, valuado por clasificación normativa y no por flujo.
Hallazgo incómodo del semestre
México no tiene un precio de la vivienda. Tiene tres instrumentos que miden tres circuitos distintos, y este semestre contaron historias incompatibles. El índice de avalúos con crédito subió +8.7% anual y es la cifra que el sector celebra como "la plusvalía nacional". El índice de precios de lista subió +4.0%, menos de la mitad, y excluye por método los anuncios en dólares y a 9 de las 18 zonas. Y el panel de anuncios sobrevivientes, el único instrumento que sigue al mismo activo en el tiempo, dio la mediana congelada del hallazgo 2 en las siete plazas que lo midieron. Tres termómetros, tres temperaturas, un solo paciente.
La parte incómoda no es la divergencia: es de quién es la cifra que se celebra. El +8.7% sale exclusivamente del circuito con crédito hipotecario, y ese circuito se encoge: la cartera de vivienda creció 1.2% real (se financia vivienda más cara, no más operaciones), la morosidad encadena tres meses al alza al corte de mayo, el volumen formal quebró en mayo y la originación se concentra en los segmentos altos. La plusvalía que el país presume es la estadística de sus propias ventas más selectas. Por zona, los termómetros divergen hasta en signo: Tijuana registra +11.0% en avalúos y -1.8% en lista en el mismo arranque de año. Y donde el precio marginal se fija en efectivo o en dólares (Los Cabos, Ensenada, Acapulco, Tulum), el instrumento celebrado no mide: Tulum ni siquiera tiene fila en el índice.
Quien calibró precio de salida, avalúo de aportación o expectativa de plusvalía contra "el precio de la zona" calibró contra un instrumento, no contra el mercado, y la solvencia que ese instrumento reporta mejora en parte porque el comprador marginal va saliendo de la muestra. El semestre entrante trae dos citas fechadas que ponen a prueba esta lectura, las dos citas de agosto de la lista de monitoreo. Si ambas confirman, la brecha entre los tres precios de México no es una curiosidad estadística: es el tamaño del ajuste que la lista todavía no reconoce.
Implicaciones estratégicas por tipo de desarrollador
Si desarrollas en mercados primarios (CDMX, Monterrey, Guadalajara, Querétaro)
- La vivienda media que el crédito sí alcanza es el hueco: Monterrey la acota entre $0.8 y $1.8 M con catalizador regulatorio en septiembre, y en CDMX el segmento del hallazgo 4 concentra el riesgo. Debajo del techo del decil IX se compite casi solo; arriba, contra la espera.
- No calibres contra la mediana listada: en Querétaro y Guadalajara el circuito que rota opera a una fracción del precio anunciado. El tablero del semestre es ventas fechadas y retiro de fichas, no la lista.
Si desarrollas en zonas de playa (Caribe, Vallarta, Los Cabos, Mazatlán, Acapulco)
- El argumento de renta no cierra en ninguna moneda: vender yield en 2026 es vender un número que el comprador refuta con el pagaré de su gobierno. La variable de cierre es el flujo aéreo y la seguridad: modela la preventa contra frecuencia aérea, no contra Banxico.
- El relevo real es el comprador local del circuito formal donde existe (Cancún, Mazatlán): producto compacto financiable, no más inventario premium contra una fila de salida.
Si desarrollas en ciudades intermedias (Mérida, Puebla, Chihuahua, Saltillo, Villahermosa, Hermosillo, Cuernavaca, Ensenada)
- El piso ya tiene dueño: donde opera la fila del programa público, el precio de reserva no lo fija un competidor. Ahí se compite diferenciándose del producto cuya mensualidad documenta el hallazgo 3, o subiendo al segmento que el crédito sí financia.
- El hueco de $1 a $2.5 M es real en Villahermosa y Saltillo y está vacío porque ningún canal lo financia; Chihuahua es el espejo: 33 meses de inventario en el tramo medio porque el crédito tampoco llega. En los tres casos hay que resolver el financiamiento del comprador, no solo el producto.
Qué monitorear en el segundo semestre
1. Las dos citas de agosto: SHF T2 (~10-ago) y maduración del microdato de mayo (~20-ago), discriminadores del hallazgo incómodo y del quiebre. Una revisión de mayo mayor a 10% recalibra el encuadre, y este resumen lo dirá. 2. La causa de Quintana Roo: la contracción de secundarias del hallazgo 5 sigue sin causa archivada; antes de leerla como mercado hay que descartar obra federal, como en Ensenada. 3. La regulación de rentas: votación en CDMX en septiembre e iniciativa de tope en Puebla; puede borrar por decreto el argumento de renta larga justo cuando el sector migra a él. 4. Los primeros deltas de portal: Q3 trae la primera lectura comparable de inventario y supervivencia en las 18, y el plan urbano de Monterrey (meta septiembre) puede reabrir el suelo de la vivienda media. 5. El frente externo: aranceles y revisión del T-MEC (Coahuila ya es la entidad que más resta al país) y la ENOE estatal del T2 (25-ago), que dirá si el deterioro laboral fue arranque o ruido.
Reportes por zona
Los 18 reportes del trimestre, con el detalle cuantitativo, las bases de cada métrica y las salvedades por zona: