Si contratas de palabra a un maestro de obras para levantar tu casa, ¿quién es el patrón de su cuadrilla ante el IMSS? El reglamento del IMSS para los trabajadores de la construcción contesta que tú: «se presume que la contratación se realizó por los propietarios de las obras».
La salida es un contrato a precio alzado o a precios unitarios que consigne el registro patronal de un constructor establecido y con elementos propios. Por eso cuánto cuesta construir una casa empieza a decidirse en el contrato, antes que en la tabla por m².
¿Cuánto cuesta construir una casa de 60 a 200 m²?
Construir una casa de 60 a 200 m² cuesta entre $480,000 (60 m², rango de Obras, feb 2026) y $4 millones (200 m², rango de vivienda media atribuido al CEICO-CMIC sin documento) en costo directo, sin terreno. Proyecto, trámites, agua y depósito de luz van aparte.
| Casa (costo directo, sin terreno) | Rango de Obras, vivienda nueva ($8,000 a $15,000/m², feb 2026, datos CEICO-CMIC) | Rango de vivienda media ($12,500 a $20,000/m², atribuido al CEICO-CMIC sin documento público) |
|---|---|---|
| 60 m² | $480,000 a $900,000 | $750,000 a $1,200,000 |
| 90 m² | $720,000 a $1,350,000 | $1,125,000 a $1,800,000 |
| 120 m² | $960,000 a $1,800,000 | $1,500,000 a $2,400,000 |
| 150 m² | $1,200,000 a $2,250,000 | $1,875,000 a $3,000,000 |
| 200 m² | $1,600,000 a $3,000,000 | $2,500,000 a $4,000,000 |
La tabla da el costo de construcción de una casa por tamaño: cada celda multiplica metros por rango (cálculo propio). Los tamaños son ejemplos, no promedios.
Para saber cuánto cuesta construir una casa de 100 m², toma las filas de 90 y 120 m². Los indirectos y la utilidad de una constructora no tienen tarifa pública; si cotiza a precio alzado, ya vienen dentro de su precio.
El origen de cada rango está en la guía del costo de construcción por m².
¿Qué más pagas además de la obra?
La respuesta a cuánto cuesta construir una casa no termina en la obra: proyecto, manifestación de construcción, agua y drenaje y depósito de luz tienen monto y fecha (ejemplo: CDMX). El IMSS y el IVA dependen de cómo se contrate la obra. Otros municipios cobran distinto.
| Concepto (ejemplo: CDMX) | Monto | Fuente y fecha |
|---|---|---|
| Proyecto arquitectónico (referencia nacional) | $427/m² en tipo medio, con costos de nov-2022 | Arancel FCARM, nov-2022 (borrador; lo usa 23% de sus miembros) |
| Manifestación tipo A (hasta 120 m², con condiciones) | $447 + $23/m²: $1,827 en 60 m², $3,207 en 120 m² | Código Fiscal CDMX, art. 185 (reforma 19-dic-2025) |
| Manifestación tipo B (más de 120 m²) | $816 + $77/m²: $12,366 en 150 m², $16,216 en 200 m² | Código Fiscal CDMX, art. 185 (reforma 19-dic-2025) |
| Director Responsable de Obra (DRO), en tipo B | Sin tarifa pública | Reglamento de Construcciones CDMX, arts. 51 a 53 (última reforma 4-oct-2024) |
| Agua y drenaje | Hasta unos $41,246, si aplican todos los conceptos | Código Fiscal CDMX, arts. 181 y 182 |
| Luz (CFE, nacional) | Contrato sin costo; depósito de garantía, que se devuelve, de $228 (un hilo) a $798 (tres hilos) | CFE, depósitos de garantía 2026 |
| Mano de obra que el IMSS estima si el patrón no entrega sus datos | Base de cálculo en casa habitación: $1,283/m² interés social, $1,523 tipo medio, $1,991 residencial de lujo | Acuerdo IMSS, DOF 6-feb-2026 |
| Total, tipo medio, sin IMSS ni terreno | Hasta unos $96,500 en 120 m², en tipo A; hasta unos $143,660 en 200 m², más los honorarios del DRO | Cálculo propio sobre proyecto (base 2022), manifestación, agua y depósito de luz |
En agua, confirma con SACMEX qué conceptos te tocan.
En CDMX, el metro cuadrado 121 cambia el trámite. Una sola vivienda unifamiliar por predio, de hasta 120 m² construidos, con frente mínimo de 6 m, dos niveles, altura máxima de 5.5 m y claros no mayores de 4 m, va con manifestación tipo A, suscrita por el dueño (Reglamento de Construcciones, arts. 51 y 52, última reforma 4-oct-2024).
Arriba de 120 m², o sin esas condiciones, la casa pasa a tipo B: los derechos suben de $3,207 a $10,133 con 121 m² (cálculo) y entra la responsiva de un Director Responsable de Obra (art. 53).
Dos renglones dependen de cómo contrates la obra:
- IMSS. Si contratas a los trabajadores, directamente o con intermediario, el reglamento te hace patrón y te pide registrar la obra dentro de los 5 días hábiles siguientes al inicio, en línea por SIROC y sin costo. No aplica si construyes tú mismo o con familiares sin pago, siempre que lo compruebes ante el Instituto (arts. 4, 5 y 12; última reforma DOF 4-mar-2008).
- IVA. La construcción de casa habitación está exenta si el constructor pone mano de obra y materiales (Reglamento de la LIVA, art. 29). Instalaciones, cancelería y lo que se contrata por partes sí pagan IVA (SAT, Anexo 7 de la RMF 2026, criterio 26/IVA/N).
¿Conviene construir o comprar?
Construir o comprar se decide con el costo junto a lo que la plaza pide por m² de casa terminada, terreno incluido: $19,788 en Hermosillo, $21,427 en Mérida y $25,895 en Querétaro, corredor Capital (Analista Odigos&Co., Q2 2026). Son precios de lista en portal que miden cosas distintas.
| Plaza y universo | Precio de lista por m² de casa (Inmuebles24) | Qué mide, según el reporte de la plaza |
|---|---|---|
| Hermosillo, municipio | $19,788 (n=326, corte 29-jul-2026) | Una sola inmobiliaria publica el 42.7% de los avisos de venta: su mediana de casa es $16,494 por m², contra $22,198 del resto |
| Mérida, municipio | $21,427 (n=26, captura 25-jul-2026) | Muestra chica |
| Querétaro, corredor Capital | $25,895 (corte 25-jul-2026; sin n publicada para la celda) | 94.5% de la muestra es Residencial y Residencial plus: describe el producto nuevo caro |
Las tres son medianas de lista: lo que pide el anuncio antes de negociar. Todas quedan arriba del techo del rango de Obras ($15,000 por m² de costo directo, feb 2026); en Querétaro, la mediana mide producto Residencial y Residencial plus, y ese rango no separa por segmento.
Entre el costo directo y el precio de lista caben el terreno, los renglones de la sección anterior, el margen de quien vende y lo que el mercado pide.
Lo que cuesta construir se entiende junto a lo que tu plaza pide por una casa terminada, y sabiendo qué mide ese precio. El resumen nacional del Analista (S1 2026) encontró anuncio y compra separados en 14 plazas de 18: dos poblaciones distintas de vivienda.
Lo único pagado que trae esta cuenta viene de ventas verificadas: el ticket mediano de $1,351,000 de la vivienda nueva del registro formal en el municipio de Mérida (RUV, mayo de 2026), sin superficie publicada.
¿Cómo leen estos números quienes desarrollan?
Quien desarrolla arranca del precio que se escritura en su plaza, no del anunciado, y resta hacia la obra: ese número fija cuánto cabe en terreno y construcción. Sobre esa cuenta pesan lo que el suelo permite vender y la demanda que el portal no ve.
- El precio manda. El método es la pro forma al revés, y el precio de partida sale de un estudio de mercado de la zona.
- Terreno y uso de suelo. Lo que vale el metro cuadrado de terreno y lo que el cambio de uso de suelo deja vender se resuelven antes que la obra.
- La demanda que el portal no ve. En Hermosillo, la autoconstrucción en lote propio es el patrón histórico y «no es residual» (Analista Odigos&Co., Q2 2026). Ninguna mediana de portal la registra.
Mérida le pone tamaño: en su zona metropolitana, la autoconstrucción sobre lote urbanizado aporta cerca de 4,000 viviendas al año, contra 6,100 a 6,900 de la producción formal (Analista Odigos&Co., Q2 2026).
Una corrida que toma del portal la absorción de Mérida mide el circuito bancario, no la ciudad, y deja fuera los dos canales que no anuncian: esa autoconstrucción y el crédito social con adjudicación directa. La pregunta para quien desarrolla es por qué canal compra su cliente y si el portal lo ve.
Odigos no levanta casas ni cotiza partidas: trabaja el otro extremo de esta cuenta, el precio al que un desarrollo puede vender.
Preguntas frecuentes sobre cuánto cuesta construir una casa
Cuatro dudas siguen a cuánto cuesta construir una casa. El cuarto de 12 m² sale por aritmética sobre el rango de Obras; el arquitecto, por un arancel de referencia; el DRO, por el Reglamento de Construcciones de la CDMX. El terreno queda fuera de todas las cifras.
¿Cuánto cuesta construir un cuarto?
Un cuarto de 12 m² cuesta de $96,000 a $180,000 en costo directo y sin terreno. Es aritmética de esta pieza: 12 m² por el rango de Obras ($8,000 a $15,000 por m², feb 2026), con 12 m² como tamaño de ejemplo.
¿Cuánto cobra un arquitecto por m²?
Como referencia, el arancel de la FCARM (noviembre de 2022) pone el proyecto ejecutivo de obra nueva en $371/m² en interés social, cerca de 4.0% del costo directo paramétrico, y en $706/m² en lujo, con costos de 2022. Es un borrador que usa 23% de sus miembros y no incluye DRO, trámites ni estudios.
¿Una casa de más de 120 m² necesita DRO en la CDMX?
Sí. Arriba de 120 m², o sin las condiciones del tipo A (una sola vivienda por predio, frente mínimo de 6 m, dos niveles, altura máxima de 5.5 m, claros no mayores de 4 m), va con manifestación tipo B y responsiva de DRO.
La tipo A la suscribe el dueño (Reglamento de Construcciones, arts. 51 a 53, reforma del 4-oct-2024).
¿El costo de construir una casa incluye el terreno?
No. Ni la obra directa ni los renglones de esta guía incluyen el terreno: lo que vale el metro cuadrado de terreno se mide aparte, y en el precio de lista de una casa terminada ya viene dentro.
---
El contrato de obra que vas a firmar tiene que decir:
- Que es a precio alzado o a precios unitarios.
- Que el constructor pone la mano de obra y los materiales.
- El nombre o razón social del constructor, su domicilio fiscal y su registro patronal ante el IMSS.
Con eso por escrito y un constructor establecido que cuente con elementos propios, el reglamento deja de presumir que el patrón eres tú, y el servicio de construcción de la casa entra en la exención de IVA. Lo que contrates por partes, como cancelería o instalaciones, paga IVA aparte.